每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月22日，綠城中國(guó)（03900.HK）在香港舉行2018年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

綠城行政總裁張亞?wèn)|公布2019年目標(biāo)時(shí)給出的描述是，“考核版目標(biāo)是1800億元，沖刺目標(biāo)是2000億元。”

回觀綠城2018年業(yè)績(jī)，1564億元銷售額同比增長(zhǎng)6.9%，營(yíng)業(yè)收入則實(shí)現(xiàn)603.03億元，同比增長(zhǎng)43.7%。

相較諸多同等體量房企的“保二沖三”（3000億元）目標(biāo)，綠城2019年的野心略顯保守。

會(huì)上有業(yè)內(nèi)人士直言，這或許就是張亞?wèn)|的風(fēng)格。

2018年初，時(shí)任綠城中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁曹舟南曾將年度目標(biāo)制定為“有望沖擊1800億元銷售額”，但在2018年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，這一目標(biāo)被新任行政總裁張亞?wèn)|下調(diào)到了1600億元。

每經(jīng)記者 吳若凡 攝

銷售額增幅不足7% 投資項(xiàng)目整體去化率68%

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，2018年綠城的銷售額僅較去年同期增長(zhǎng)6.9%，增幅似乎也頗為“保守”。不過(guò)該年公司銷售均價(jià)約25,455元/平方米，投資項(xiàng)目整體去化率68%，數(shù)值在行業(yè)處于偏高水平。

對(duì)于2018年的成績(jī)，張亞?wèn)|保持著微笑：“以往我們?cè)诙I(yè)績(jī)目標(biāo)時(shí)，有一個(gè)考核版指標(biāo)和爭(zhēng)取目標(biāo)。2018年?duì)幦∵_(dá)到1600億~1700億元，最后差了一口氣，完成1564億元。今年我們的考核版目標(biāo)是1800億元，沖刺目標(biāo)是2000億元。”

在張亞?wèn)|看來(lái)，實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)是大概率事件。他認(rèn)為，今年的調(diào)控是因城施策，分類指導(dǎo)，這對(duì)綠城這樣注重品質(zhì)的房企是利好的。

不過(guò)，近年來(lái)綠城的銷售增速持續(xù)放緩亦是不爭(zhēng)的事實(shí)，其2015年～2018年分別實(shí)現(xiàn)銷售額719億、1139億、1463億、1564億元。對(duì)此，綠城中國(guó)執(zhí)行董事李青岸表示，這是由于2018年的銷售主要來(lái)自2017年拿的項(xiàng)目，彼時(shí)受房地產(chǎn)調(diào)控影響，雖然房?jī)r(jià)得到控制，但地價(jià)沒(méi)有，因此綠城2018年銷售增長(zhǎng)率不到7個(gè)百分點(diǎn)。

58安居客首席分析師張波則分析認(rèn)為，綠城2018年的銷售增長(zhǎng)，相比2017年稍顯乏力，主要有兩點(diǎn)原因，一是限價(jià)調(diào)控，二是其重倉(cāng)的浙江市場(chǎng)變化。

具體來(lái)看，2018年綠城在三四線城市的新增土儲(chǔ)占比不到20%，一二線的土地占比則近80%。大本營(yíng)杭州地區(qū)2018年的銷售金額，同比2017年出現(xiàn)大幅下降，也失掉了長(zhǎng)期保持的杭州市場(chǎng)“第一”的位置。

但2018年綠城一二線城市的房源去化率71%（新增房源70%），三四線城市的庫(kù)存去化率則達(dá)到73%。

“綠城重點(diǎn)布局的一二線城市，在2018年都面臨著較為嚴(yán)格的樓市調(diào)控，而其在三四線以及次級(jí)城市的布局較少，所以直接影響到1600億元銷售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)”。張波表示。

張亞?wèn)|直言，未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)展過(guò)程中，三四線樓市會(huì)觸底向好。而綠城也會(huì)進(jìn)行區(qū)域性調(diào)整，在粵港澳大灣區(qū)、海南地區(qū)等六大區(qū)域鋪開(kāi)。

凈利潤(rùn)下滑超一成 項(xiàng)目權(quán)益逐步增加

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，綠城實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)23.75億元，同比下滑11.1%；股東應(yīng)占利潤(rùn)10.03億元，同比下滑54.2%。

對(duì)此，首席財(cái)務(wù)官馮征表示，若剔除匯兌損益收購(gòu)收益、若干資產(chǎn)的減值虧損計(jì)提與撥回的稅后凈影響、若干資產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整于年內(nèi)稅后凈影響，公司應(yīng)占股東利潤(rùn)為37.96億元，較2017年23.43億元增加14.53億元，增長(zhǎng)62%。

同時(shí)，2017年有16億元專項(xiàng)處置，同時(shí)2017年產(chǎn)生了一定的匯率收益，這些都是由股東承擔(dān)的。

另外，記者留意到，綠城累計(jì)撥備17.35億元。

馮征表示，撥備是一個(gè)財(cái)務(wù)安排，因?yàn)?018年在各股東下達(dá)的利潤(rùn)指標(biāo)完成的情況下有能力覆蓋掉，所以把歷史上幾個(gè)沉淀項(xiàng)目進(jìn)行撥備，即作沉淀項(xiàng)目的減值，雖然會(huì)影響經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，但不影響核心利潤(rùn)。

張亞?wèn)|則表示，撥備是根據(jù)市場(chǎng)情況來(lái)的。“這與國(guó)家政策有關(guān)，如果政策放松，可能很快就回來(lái)了。”

張波告訴記者，在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上項(xiàng)目撥備，目的是把非主業(yè)收益剔除，包括匯兌收入等其他財(cái)務(wù)損失的收益。

值得一提的是，目前綠城的銷售權(quán)益占比在55%左右。李青岸表示，后期新增的項(xiàng)目，綠城權(quán)益部分會(huì)逐步增加，歸屬于公司凈利潤(rùn)會(huì)受到一定的影響，但好處是可以做大公司的規(guī)模。

力爭(zhēng)12個(gè)月現(xiàn)金流回正 手握5300億元貨值

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，綠城2018年共拿了37塊地，其中大部分是合作拿地，其中一部分是權(quán)益拿地，并且綠城希望操盤(pán)。

據(jù)管理層透露，公司以前從拿地到銷售，速度比較慢，尤其是在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，團(tuán)隊(duì)會(huì)投入很大精力，所以“6個(gè)月開(kāi)工、12個(gè)月銷售、20個(gè)月現(xiàn)金流回正”都是常態(tài)。如今是要求做到“5個(gè)月開(kāi)工、9個(gè)月銷售、12個(gè)月現(xiàn)金流回正”。

張亞?wèn)|告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，其實(shí)這一年以來(lái)，綠城的變化更多是在內(nèi)部，2018年綠城增效減員，主動(dòng)優(yōu)化組織機(jī)構(gòu)。9個(gè)中心整合成7個(gè)中心，下屬單位由16個(gè)整合為11個(gè)。

“我們一次動(dòng)作就減少了344人，一次性減少一年費(fèi)用2億元。換血首先得來(lái)新人，這是前提，目前我們堅(jiān)守了這些核心理念。”

整個(gè)業(yè)績(jī)會(huì)上，“提高運(yùn)營(yíng)效能、大運(yùn)營(yíng)體系”被張亞?wèn)|反復(fù)強(qiáng)調(diào)。

而新的大運(yùn)營(yíng)體系，直接作用于各項(xiàng)周轉(zhuǎn)指標(biāo)——如果夠快，就意味著綠城2017下半年、2018年拿的項(xiàng)目，可能在2019年就具備銷售條件。

對(duì)此張亞?wèn)|也表現(xiàn)出頗大信心：“2018年部分城市限價(jià)，在財(cái)務(wù)成本較低的情況下沒(méi)有必要斬倉(cāng)出貨，在因城施策分類指導(dǎo)的原則下，原先一些表現(xiàn)不好的項(xiàng)目在2019年會(huì)有集中的釋放度，這一年的增幅會(huì)有比較明顯的展現(xiàn)。”

截至2018年末，綠城中國(guó)共擁有3247萬(wàn)平方米總建面的土地儲(chǔ)備，權(quán)益2032萬(wàn)平方米，總可售貨值5300億元。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）