每經記者 王琳    每經編輯 徐斐    

3月27日晚間，京漢股份（000615，SH）披露了2018年年報，由于期間費用大幅增加、房地產業(yè)務毛利率下降等原因，公司在營業(yè)收入同比增長3.35%的情況下，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅下滑48.81%至1.57億元。

在業(yè)務多元化轉型方面，年報顯示，京漢股份去年加大了對養(yǎng)老健康與文旅產業(yè)的市場拓展，并已對其養(yǎng)老健康產業(yè)的布局有了較為明晰的思路。但這一多元化轉型無疑是漫長之路，而京漢股份2018年末的資產負債率同比上升，資金緊張或許一定程度上將對其業(yè)務轉型構成挑戰(zhàn)。

2018年增收不增利

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米，但在刷新歷史銷售記錄的同時，同比增速已回落至1.3%。另一方面，根據(jù)《2019中國房地產百強企業(yè)研究報告》，全國百強企業(yè)銷售市場份額上升至58.1%，較上年提高10.6個百分點，行業(yè)集中度加速提升。

作為中小房企的京漢股份無疑備受壓力，盡管2018年營收仍錄得3.35%的增長，但其歸屬凈利潤近乎“腰斬”，而公司少數(shù)股東損益從2017年的1.11億元大幅下滑至虧損0.29億元，因此京漢股份在2018年的凈利潤下降幅度高達69.4%。

具體來看，京漢股份房地產開發(fā)業(yè)務的營業(yè)收入同比僅增長1.05%，毛利率大幅下滑了12.47%。

行業(yè)集中度加速的另一面，是“適者生存”法則下地產玩家們的血拼“搶地”。在2017年和2018年接連新增土地儲備30.34萬平方米和42.38萬平方米之后，截至2018年末，京漢股份擁有待開發(fā)土地面積74.30萬平方米。

“慶幸”的是，上市公司的化纖業(yè)務營業(yè)收入在2018年同比增長了9.44%。而且負責化纖業(yè)務的子公司——湖北金環(huán)新材料科技有限公司，2018年凈利潤僅虧損111.96萬元，而這一數(shù)據(jù)在2017年為虧損4125.76萬元。

此外，期間費用的大幅增長也“侵蝕”著京漢股份的利潤，其在2018年的期間費用同比增長45.48%至4.79億元。

資產負債率達75.71%

隨著房地產行業(yè)逐步告別“黃金時代”，房地產企業(yè)也在不同程度地嘗試業(yè)務多元化轉型。不過，在健康養(yǎng)老和文旅產業(yè)加快布局的京漢股份，離成果收獲或許仍有不短的距離。

年報披露，京漢股份已明確了“享老村”、“養(yǎng)老機構”、“社區(qū)醫(yī)養(yǎng)中心”三個產品線的基本模型，這也是京漢股份對其健康養(yǎng)老產業(yè)布局思路首次較為明晰的闡述。對于文旅產業(yè)的布局，京漢股份披露，其已完成文旅產品模型設計、資源獲取、運營方案策劃以及投融資渠道的構建。

據(jù)披露，京漢股份的健康養(yǎng)老和文旅產業(yè)布局進一步拓展至川渝、雄安新區(qū)及張家界等地區(qū)。2018年7月，京漢股份收購了湖南聯(lián)盛置業(yè)有限公司51%的股權。通過這項交易，京漢股份擬在張家界打造一個“吃遍中國”的文旅小鎮(zhèn)項目。

但在中原地產首席分析師張大偉看來，國內養(yǎng)老地產還處于摸索階段，在沒有政策扶持的情況下“目前很難做起來”，一些養(yǎng)老地產項目甚至可能淪為“真地產、假養(yǎng)老”。

另一方面，轉型關口的京漢股份也面臨著愈發(fā)緊張的資金狀況。截至2018年末，京漢股份的資產總額和負債總額分別為122.84億元和93.00億元，資產負債率由2017年末的69.30%上升至2018年末的75.71%；公司受限資產還高達35.82億元，其中子公司通遼京漢就有2700萬元的貨幣資金遭司法凍結。

京漢股份在2018年通過非公開發(fā)行股份以及非公開發(fā)行債券等多種方式籌措資金，目前其還擬向控股股東借款不超過5億元。事實上，其控股股東京漢控股集團有限公司，截至2018年末凈資產已為負值。

為有效整合存量資產，京漢股份在2018年11月還欲將從事養(yǎng)老機構經營的天津凱華奎恩房地產開發(fā)有限公司掛牌出售。彼時，京漢股份方面人士曾向《每日經濟新聞》記者表示，該舉措是為優(yōu)化公司結構，充實經營資金，但公司仍會將健康養(yǎng)老業(yè)務作為戰(zhàn)略方向推進下去。

（封面圖來源于攝圖網）