圖片來源：攝圖網(wǎng) 在分析師眼里，美國的房地產(chǎn)市場正變得與以往明顯不同。 摩根士丹利在最新研報(bào)中認(rèn)為，隨著嬰兒潮一代漸次老去，他們會(huì)陸續(xù)出售房產(chǎn)，這會(huì)使得房屋供應(yīng)在未來十年增加三分之二以上。但這種人口更迭并不意味著必然利好房地產(chǎn)市場，因?yàn)榍ъ淮鷮ψ夥康男枨笳找嬖黾印?根據(jù)他們的測算，那些出生在1981至2012年之間的千禧一代和Z世代們對于買房的需求增長空間有限，未來十年間可能只會(huì)增加7%左右——這顯然大幅低于上述逾三分之二的房產(chǎn)供應(yīng)增幅。 美國人口調(diào)查局的數(shù)據(jù)顯示，就在今年，千禧一代將正式接替嬰兒潮一代，成為美國成年人數(shù)量最龐大的群體——也就是潛在的房屋需求主力。 美國皮尤研究中心預(yù)計(jì)，在今年的某個(gè)時(shí)候，千禧一代的數(shù)量將超越嬰兒潮一代，成為全美人口數(shù)量最多的群體，可能達(dá)到7300萬。這其中，人口死亡和移民的貢獻(xiàn)比較大，嬰兒潮一代人口預(yù)計(jì)將減少到7200萬，這一代的人口峰值出現(xiàn)在1999年，當(dāng)時(shí)曾接近7900萬人。 不過，摩根士丹利認(rèn)為，相比于買房，千禧一代和更年輕的Z世代對于租房的需求更大。“隨著嬰兒潮一代賣掉房屋，房產(chǎn)供應(yīng)量的激增似乎抑制單戶家庭的凈需求。這使得租房需求激增，而持有需求受到挑戰(zhàn)?！?更重要的原因恐怕在于年輕一代人的觀念不同于父輩了。早在2017年，美國統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的分析報(bào)告就顯示，千禧一代呈現(xiàn)“晚熟”趨勢，紛紛推遲進(jìn)入以結(jié)婚、生育和購房為標(biāo)志的成年期。約三分之一美國年輕人仍和父母住在一起，需要父母經(jīng)濟(jì)資助。 摩根史丹利的上述預(yù)測已經(jīng)在現(xiàn)實(shí)中找到了一些印證，或者說跡象。 華爾街見聞此前提及，在金融危機(jī)后，很多美國家庭去杠桿化，主要做法就是將擁有自有房屋置換成租房。 今年1月，由于房屋銷售市場疲軟，許多潛在購房者轉(zhuǎn)而租房，租房市場火爆，這是2012年以來從未出現(xiàn)過的情況。曼哈頓的租金上漲到3204美元，年增長率為2.6%，是自2016年初以來最快的年增長率。 “許多人都愿意放棄那些不具有經(jīng)濟(jì)吸引力的交易，轉(zhuǎn)而繼續(xù)租房。當(dāng)今年春天的新庫存浪潮沖擊市場時(shí)，會(huì)有更多二手房賣家不得不選擇再降價(jià)出售?！盨treetEasy資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家GrantLong坦言。 面對當(dāng)前困境，GrantLong明確給出了“降價(jià)”的建議：“紐約樓市面臨著房屋供給過剩、買家擁有較大的議價(jià)能力的狀況。未來幾個(gè)月的房屋供應(yīng)量還將大幅增加，賣家必須愿意"降價(jià)"。” 供應(yīng)端已經(jīng)出現(xiàn)較為明顯的疲弱勢頭。根據(jù)美國商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，今年2月美國新房開工數(shù)量環(huán)比下滑8.7%，遠(yuǎn)低于去年同期水平，降至116.2萬戶，低于市場預(yù)期，同比降幅也達(dá)到9.9%，這顯示美國房地產(chǎn)市場依舊低迷。 同時(shí)，作為未來經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一項(xiàng)重要指標(biāo)，2月份美國新房建設(shè)許可數(shù)量同比下降1.6%，至129.6萬戶，顯示房屋開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期并不樂觀。 賣家售樓也并不順利。美國房地產(chǎn)信息網(wǎng)站StreetEasy發(fā)布的市場報(bào)告顯示，去年春季超半數(shù)掛牌出售的紐約房源至今賣不出去，70%成交價(jià)格不及賣家預(yù)期。 相比之下，嬰兒潮一代則創(chuàng)造了長達(dá)60之久的房地產(chǎn)大牛市。自二戰(zhàn)結(jié)束至次貸危機(jī)前夕，也就是1946-2006年，美國住房新開工保持在100萬套/年以上，年均153萬套；名義房價(jià)指數(shù)持續(xù)正增長，累計(jì)上漲24倍、年均增速5.4%，實(shí)際房價(jià)指數(shù)累計(jì)上漲121%；住房自有率從1940年的44%提高至2006年的69%。 （華爾街見聞祁月）