每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 林菁晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

57.2億元，北京中關(guān)村地標(biāo)建筑易主。

暗淡多年之后，這座承載無數(shù)“劉強(qiáng)東們”創(chuàng)業(yè)夢(mèng)的鼎好大廈，這幾天重新以明星項(xiàng)目姿態(tài)重返公眾視野。

近日，啟城投資、顥騰投資聯(lián)合瑞士合眾集團(tuán)等外資財(cái)團(tuán)，以近60億元高價(jià)，成就京滬兩地本年度第五起外資巨額收購(gòu)商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易。

中關(guān)村的故事，也將翻開新的篇章。

圖片來源：記者 陳夢(mèng)妤 攝

收購(gòu)緋聞傳足半年 外資財(cái)團(tuán)套路深

作為中關(guān)村賣場(chǎng)最后的留守者，鼎好大廈還是沒能走下去。

在中國(guó)IT的啟蒙時(shí)代，中關(guān)村電子賣場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)崛起。2003年，鼎好大廈開業(yè)，這是中關(guān)村電子賣場(chǎng)走向頂峰的標(biāo)志。但數(shù)年之后，這些弄潮兒的生存空間逐漸被電商企業(yè)擠壓，大批攤主從賣場(chǎng)流失。

事實(shí)上，鼎好大廈的轉(zhuǎn)型始于2011年。“鎂刻地產(chǎn)”記者了解到，2011年期間的鼎好基本上處于滿租狀態(tài)，如果要轉(zhuǎn)型，是必須與商戶提前商定解約的。隨后，鼎好通過降低租金價(jià)格、協(xié)助完成工程改造、對(duì)有產(chǎn)權(quán)業(yè)主采取高價(jià)回租等方式，逐漸完成轉(zhuǎn)型。

但是，經(jīng)歷了“兄弟賣場(chǎng)”的轉(zhuǎn)型抑或關(guān)門之后，去年10月，據(jù)彭博社，瑞士合眾集團(tuán)私募基金就被曝?cái)M以57億元收購(gòu)鼎好大廈大部分股權(quán)，亦即此次啟城投資與顥騰投資的聯(lián)合境外投資機(jī)構(gòu)。

記者實(shí)地走訪后獲悉，目前，除了三層外，鼎好大廈已基本完成商戶清退工作。而在三層，商戶們看起來一切如常，吃飯、玩游戲、聊天。

“換大業(yè)主的事情我們都知道的，樓下都清退完了，但是大廈的產(chǎn)權(quán)比較分散，再加上我們是早年間與第三方小業(yè)主簽的合約，現(xiàn)在條件沒有談好，大家都還維持現(xiàn)狀。”有商戶如此告訴記者。

也就是說，由于產(chǎn)權(quán)分散（原業(yè)主北京鼎好天地電子市場(chǎng)有限公司對(duì)外出售部分產(chǎn)權(quán)），以及諸多小型“二房東”之類的存在，三層商鋪的清退工作遲遲未能完成。

對(duì)于這筆收購(gòu)，瑞士合眾集團(tuán)亞洲區(qū)董事總經(jīng)理Rahul Ghai曾表示，收購(gòu)鼎好大廈非常適合集團(tuán)“購(gòu)買、改造和賣出”的銷售策略，我們計(jì)劃實(shí)施一項(xiàng)持續(xù)多年的價(jià)值升級(jí)計(jì)劃，將其轉(zhuǎn)變?yōu)榧瘓F(tuán)核心房地產(chǎn)資產(chǎn)。

意即，外資財(cái)團(tuán)的最終目的，并不是長(zhǎng)期持有，而是對(duì)鼎好大廈進(jìn)行改造升級(jí)增值后，再“賣個(gè)好價(jià)錢”。

圖片來源：記者 陳夢(mèng)妤 攝

好租方面向“鎂刻地產(chǎn)”記者提供的數(shù)據(jù)顯示，鼎好大廈當(dāng)前掛牌租金價(jià)格為8.44元/平方米·天，出租率接近100%，未來該項(xiàng)目進(jìn)一步改造升級(jí)后，單價(jià)或?qū)⑦~入“10元”，即年純租金收入在3億元以上。

相比于海龍大廈、中關(guān)村e(cuò)世界，鼎好大廈的租金水平持續(xù)領(lǐng)跑，而空置率更是長(zhǎng)期處于低位乃至“零空置”。

從這一角度看，若未來鼎好大廈如愿成為科技金融地標(biāo)，項(xiàng)目增值能力將有極大提升。畢竟，金融行業(yè)的租金承受能力較高，而一旦吸納了諸多科技金融類企業(yè)，鼎好大廈項(xiàng)目本身也將出現(xiàn)明顯溢價(jià)。

外資財(cái)團(tuán)的套路，從來都不是這么簡(jiǎn)單。

別了，中關(guān)村電子賣場(chǎng)

“南有華強(qiáng)北，北有中關(guān)村”，被譽(yù)為“中國(guó)硅谷”中關(guān)村電子賣場(chǎng)曾是商業(yè)巨子發(fā)跡的起點(diǎn)，也記錄著中國(guó)IT發(fā)展的歷史。

鼎好大廈的出售，無疑象征著一個(gè)時(shí)代的正式落幕。

不久前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾實(shí)探深圳華強(qiáng)北，調(diào)查“關(guān)鋪潮”真相，并得出結(jié)論：所謂的“關(guān)鋪潮”并非是商戶生意不佳導(dǎo)致，但是華強(qiáng)北衰落卻是事實(shí)。

相較之下，中關(guān)村電子賣場(chǎng)自衰弱至今，已有將近十年的歷史。

2011年7月1日，中關(guān)村電子賣場(chǎng)“四巨頭”之一的中關(guān)村太平洋電子數(shù)碼廣場(chǎng)正式停止對(duì)外營(yíng)業(yè)。

太平洋電子數(shù)碼廣場(chǎng)于1999年開業(yè)，也正是一年，如今聲名顯赫的劉強(qiáng)東盤下了中關(guān)村一個(gè)四平方米的攤位，靠制作售賣VCD為生。

接下來的十年，是中關(guān)村電子賣場(chǎng)的鼎盛時(shí)期，市場(chǎng)份額一度占據(jù)全國(guó)70%以上。賣場(chǎng)內(nèi)，一個(gè)兩平方米的柜臺(tái)，每月租金上萬依然一鋪難求。“生意最好的時(shí)候，賣場(chǎng)大廳里人多得連電梯都上不去。”一位盤踞賣場(chǎng)多年的老板回憶道。

隨之而來的還有盜版、假貨、強(qiáng)買強(qiáng)賣等負(fù)面新聞，這些不良形象與“雄霸全國(guó)”的市場(chǎng)份額共同勾畫出中關(guān)村賣場(chǎng)輝煌、光鮮、黑暗、混亂的復(fù)雜形象，也加速了中關(guān)村賣場(chǎng)走向一步步衰亡。

圖片來源：視覺中國(guó)

“其實(shí)不是京東們革了你們的命，而是你們自己！捫心而問，你們做了多少偷梁換柱勾當(dāng)？賣了多少水貨假貨？暴打了多少客戶？這是因果報(bào)應(yīng)！”離開中關(guān)村賣場(chǎng)后的劉強(qiáng)東曾在微博上批判。

2003年的SARS一度讓中關(guān)村賣場(chǎng)的生意一落千丈。劉強(qiáng)東暫時(shí)關(guān)閉了所有門店，開始嘗試線上銷售，并于2004年底關(guān)閉了所有線下店面，轉(zhuǎn)型為一家專業(yè)的電子商務(wù)公司，這一決定也讓京東抓住了未來的消費(fèi)趨勢(shì)。彼時(shí)，多數(shù)商家依然沉浸在賣場(chǎng)的繁榮之中。

2007年，京東獲得第一筆融資，由此進(jìn)入發(fā)展的快車道，而中關(guān)村賣場(chǎng)也迎來其最后的榮光。

數(shù)據(jù)顯示，2007年，中關(guān)村的單日客流為15萬左右，2008年，單日客流減少到10萬人左右，此后更是經(jīng)歷了階梯式下滑。

2009年7月23日，北京市海淀區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》。通告宣稱：中關(guān)村西區(qū)定位于建設(shè)成為創(chuàng)新要素聚集功能區(qū)，不鼓勵(lì)電子賣場(chǎng)、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、餐飲等業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)發(fā)展。

2013年11月，海淀區(qū)政府再度發(fā)文，提出“鼓勵(lì)中關(guān)村西區(qū)電子市場(chǎng)主辦方引進(jìn)科技研發(fā)、科技金融、科技中介、創(chuàng)新要素等符合中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整要求的、能為海淀區(qū)做出較大區(qū)域貢獻(xiàn)的企業(yè)”。

內(nèi)有經(jīng)營(yíng)管理不善，外有中關(guān)村業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型和電子商務(wù)帶來的沖擊，中關(guān)村電子賣場(chǎng)關(guān)閉潮自此拉開序幕。

2015年，中關(guān)村e(cuò)世界宣布關(guān)閉；2016年，海龍電子城停業(yè)轉(zhuǎn)型；2019年，鼎好大廈易主。

如今的中關(guān)村已經(jīng)完成了向創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)大街的轉(zhuǎn)型，而那些曾經(jīng)的電子賣場(chǎng)，也會(huì)在未來的某一天搖身一變，成為高端的寫字樓，繼續(xù)書寫中關(guān)村的故事。