每經(jīng)記者 蔡雅蕓    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年2月，北京產(chǎn)權(quán)交易所官方網(wǎng)站上出現(xiàn)了一則信息：成都聚錦商貿(mào)有限公司（以下簡稱成都聚錦）100%股權(quán)及約6.57億元債權(quán)以最低總價(jià)16.88億元掛牌轉(zhuǎn)讓。

這是成都聚錦100%股權(quán)第二次掛牌北京產(chǎn)權(quán)交易所，期間還伴隨著總價(jià)打折、掛牌延期等情況的出現(xiàn)。

3月21日，成都聚錦100%股權(quán)20個(gè)營業(yè)日掛牌期滿，掛牌信息從北交所網(wǎng)站撤下?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者通過聯(lián)系參股方后了解到，這場歷時(shí)10個(gè)月的尋求買家之旅終于來到了終點(diǎn)。

成都聚錦是成都中航城的項(xiàng)目公司，其背后的股東可謂“大牌云集”。

值得注意的是，中航城2016年首次開盤時(shí)曾迎來“開門紅”，當(dāng)時(shí)的置業(yè)顧問“簽合同手都簽痛了”。但此后的中航城為何成為轉(zhuǎn)讓對(duì)象？“失寵”的成都聚錦究竟經(jīng)歷了什么？

中航城項(xiàng)目大門  圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

現(xiàn)場：銷售中心人去樓空

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者驅(qū)車前往位于成都郫都區(qū)（郫縣于2016年撤縣設(shè)區(qū)，改名郫都區(qū)）紅光鎮(zhèn)的中航城項(xiàng)目現(xiàn)場。因?yàn)榫o鄰成都主城區(qū)，郫都區(qū)近年來成為眾多品牌開發(fā)商眼中的熱門區(qū)域。

沿著成都主城區(qū)與郫都區(qū)連接的主干道紅光大道一路前行，沿途可以看到西華大學(xué)、犀浦快鐵以及兩邊的小體量商業(yè)等配套，日益成熟的生活氛圍、日趨便利的交通，讓包括萬科、金科、領(lǐng)地等品牌開發(fā)商均在這條主干道沿線上有在建項(xiàng)目。

但是，中航城項(xiàng)目并不在這條被開發(fā)商們看好的紅光大道沿線。在距離上，西華大學(xué)距離成都市中的心天府廣場約19公里，而中航城距離西華大學(xué)還有約9公里。在位置上，中航城所在的鵑興路，其實(shí)是一條平行于紅光大道沿線的支路。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在鵑興路上，只有中航城這一個(gè)住宅樓盤，其余的建筑都是工業(yè)廠房或者空置的辦公樓。而且，這條路上沒有便利店、藥房、餐館等能滿足居民基本生活需要的配套。就連中航城已經(jīng)交付業(yè)主的一、二期底商，也只在側(cè)門營業(yè)了兩家賣五金、紗窗的店面。

小區(qū)僅有的兩個(gè)商家店面  圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

在中航城已經(jīng)交付的一、二期小區(qū)外部街道上，記者看到的是隨意停放的車輛和滿地的垃圾。

對(duì)于自家小區(qū)門口滿地的垃圾，接受記者采訪的中航城一位業(yè)主冷笑著說：“都沒人管的。”

在中航城項(xiàng)目內(nèi)部街道對(duì)面，就是中航城過去曾經(jīng)開盤熱銷一億多元的銷售中心，但如今，該銷售中心已經(jīng)被市政建設(shè)圍在了欄桿里。

記者翻過欄桿向銷售中心走去，腳下是滿地的落葉和空蕩的小路，很顯然，這里已經(jīng)很久無人打理了。

銷售中心的大門被一個(gè)大鐵鎖鎖著，門口的小噴泉早已干涸。路過的物業(yè)工作人員告訴記者，這個(gè)銷售中心在去年5月份就已經(jīng)關(guān)了門。據(jù)其稱，銷售中心計(jì)劃今年重新裝修后開始賣房子，并讓記者在4月底、5月初再來。

大門緊鎖的銷售中心 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

業(yè)主：規(guī)劃的配套仍是空地

康女士夫妻二人都在中航城不遠(yuǎn)處的工廠工作，為了上班方便，2016年他們以4400多元的單價(jià)在中航城買了套房子，并在2017年4月份收房，現(xiàn)已入住。由于一、二期整體入住率不高，業(yè)委會(huì)始終沒有成立起來。

康女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)初買房時(shí)，中航城銷售人員曾對(duì)他們描述過項(xiàng)目的美好“未來”，康女士覺得“如果能弄起來，都還是可以的。”

“當(dāng)時(shí)說的現(xiàn)在郫筒鎮(zhèn)（中航城項(xiàng)目所在區(qū)域）沒有什么專門的商業(yè)中心，都是多級(jí)開發(fā)，未來這里也算是中心。但現(xiàn)在什么都沒有，買菜也不方便，要到一公里外。”業(yè)主李先生無奈地說。

據(jù)業(yè)主的說法，中航城曾在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃了小學(xué)、初中等相應(yīng)的配套，但由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓遲遲無法成交，地塊至今空置，曾經(jīng)承諾的配套業(yè)主也始終沒有看到。

中航城項(xiàng)目一二期內(nèi)部道路 圖片來源：每經(jīng)記者 蔡雅蕓 攝

不過，在中航城項(xiàng)目的另一側(cè)，記者看到了一個(gè)已經(jīng)建成的幼兒園，但通過幼兒園活動(dòng)場地上正在晾曬的被子、衣服以及工作日空蕩蕩的教室可以發(fā)現(xiàn)，這個(gè)幼兒園并未投入使用。

而說到中航城的現(xiàn)狀，業(yè)主們普遍只知道項(xiàng)目在賣且一直沒賣掉，但也有業(yè)主向記者表示，聽說會(huì)由本土開發(fā)企業(yè)藍(lán)光集團(tuán)來接手。

對(duì)此說法，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者試圖向藍(lán)光集團(tuán)求證，但藍(lán)光集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此表示并不清楚。

穿透：中航城背后的國資力量

成都聚錦的命途一直多舛。

早在2008年，成都聚錦實(shí)際是由成都水井坊營銷有限公司（以下簡稱水井坊）和四川全興酒業(yè)有限公司（以下簡稱全興酒業(yè)）持有。2009年7月，全興酒業(yè)退出，水井坊持有其全部股份，并在企業(yè)經(jīng)營范圍中增加了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。

但到了2011年12月，水井坊公告稱，將剝離賬面土地成本為5.3億元的郫縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。成都本土開發(fā)商成都鑄信地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱成都鑄信）以6.76億元的價(jià)格從水井坊手中接過郫縣535畝商住用地，這宗地塊也終于有了自己的名字：鑄信金色境界。

但是，成都鑄信在拿到地塊之后并未動(dòng)工，而是在2015年2月引入了金主北京瑞賽科技有限公司（以下簡稱北京瑞賽）。2016年4月，成都鑄信也完全退出了這個(gè)體量頗大的項(xiàng)目，鑄信金色境界也改名為中航城。

事實(shí)上，梳理如今成都聚錦背后的股權(quán)結(jié)構(gòu)就能發(fā)現(xiàn)，盡管如今中航城項(xiàng)目看起來略顯破敗，但其背后的國資實(shí)力非常雄厚。

作為中航城的項(xiàng)目公司，成都聚錦于2004年8月20日成立，由北京瑞賽及成都中航瑞賽置業(yè)有限公司（以下簡稱成都瑞賽）分別持有80%、20%股權(quán)。

其中，成都瑞賽則由中航國際控股股份有限公司（以下簡稱中航國際控股）、中國航空工業(yè)集團(tuán)公司成都飛機(jī)設(shè)計(jì)研究院、成都成飛企業(yè)管理有限公司分別持股60%、30%、10%；北京瑞賽由中國航空工業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱中航工業(yè)）持有96%股權(quán)，由中航工業(yè)機(jī)電系統(tǒng)有限公司持4%的股權(quán)。

不僅如此，在這些直接持有成都聚錦股份的公司背后，還有更強(qiáng)大的控股方——中國航空技術(shù)國際控股有限公司（以下簡稱中航國際）以及中國航空技術(shù)深圳有限公司（以下簡稱中航深圳）。

此外，由于中航工業(yè)間接、直接持有北京瑞賽的全部股權(quán)，且中航工業(yè)持有中航國際約62.52%的股權(quán)，中航國際又持有中航深圳全部股權(quán)。同時(shí)，中航國際與中航深圳分別持有中航國際控股37.5%、33.93%的股權(quán)。因此，對(duì)中航國際控股而言，這次中航城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓構(gòu)成了關(guān)聯(lián)交易，也成為除北交所外僅有的信息披露方。

在這一次掛牌交易的背后，實(shí)際上還有“國企退房令”的蹤跡。無論是成都瑞賽還是北京瑞賽，其實(shí)都是中航體系下成立了專門用于開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的公司。

對(duì)于出售成都聚錦的原因，成都瑞賽控股股東中航國際控股在公告中表示：“受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷加強(qiáng)的調(diào)控政策影響，成都聚錦業(yè)績大幅下滑，本集團(tuán)無法獲取投資收益，董事會(huì)潛在出售事項(xiàng)可以回籠資金，有利于優(yōu)化資源配置，從而進(jìn)一步退出住宅地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，聚焦主業(yè)，提升本集團(tuán)業(yè)績。”

緣由：負(fù)債累累股東急于脫手

成都聚錦的主要資產(chǎn)包括位于成都郫都區(qū)紅光鎮(zhèn)中航城項(xiàng)目土地儲(chǔ)備，由5宗地塊構(gòu)成。目前已經(jīng)交付的為中航城一、二期，在2016年4月曾首次開盤，售價(jià)在4000多元/平方米左右。據(jù)公開信息，在首次開盤后，中航城的銷售一直難有起色，去化緩慢。

另外，其他4宗地塊的位置與目前已經(jīng)交付業(yè)主的一、二期隔街相望，總占地面積約為190114平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了解到，這4宗地塊目前處于尚未開發(fā)狀態(tài)。而且，中航城二期仍有住宅樓尚未銷售。

對(duì)于出售成都聚錦的原因，中航國際控股雖然提及了要加快退出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，而更多的則是成都聚錦無法令人滿意的業(yè)績表現(xiàn)。

據(jù)成都聚錦的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，2016年成都潤錦實(shí)現(xiàn)凈利潤6510.6萬元，到了2017年凈利潤虧損2788.7萬元；2018年4月，隨著一期住宅部分落成交付確認(rèn)收入，截至2018年8月31日，成都聚錦實(shí)現(xiàn)凈利潤6440萬元。

值得注意的是，造成2016年與2017年凈利潤巨大差異的原因，主要是由于中航城2016年一次性項(xiàng)目確認(rèn)其他收入1.018億元，也就是2016年4月的首次開盤獲得的銷售收入。但如果沒有2016年這個(gè)一個(gè)多億的銷售收入，成都聚錦將在2016年虧損3670萬元。另外，2017年成都聚錦僅確認(rèn)了100萬元的其他收入。

相比于凈利潤的大起大落，成都聚錦的負(fù)債情況一直居高不下。從2016年到2019年1月31日，成都聚錦的負(fù)債總額分別約為13.4億元、16.9億元以及11.24億元。

讓成都聚錦股東們看不到希望的，除了疲軟的市場環(huán)境以及成都聚錦的高債務(wù)，還有這些債務(wù)所牽涉的高成本。

2018年底，成都聚錦持有由關(guān)聯(lián)方提供的墊款5.8億元，同比2016年的4.4億元增加31.3%。中國國際控股認(rèn)為，若成都聚錦的收益及盈利能力下跌，成都聚錦可能需要額外資金以繼續(xù)運(yùn)營其業(yè)務(wù)，即表示其股東需提供額外貸款或額外銀行借款。若成都聚錦決定選擇額外銀行借款，即會(huì)產(chǎn)生額外利息開支。

事實(shí)上，房地產(chǎn)住宅開發(fā)并不是“中航系”的強(qiáng)項(xiàng)。僅以中航國際控股為例，其房地產(chǎn)板塊各年利潤波幅較大，遠(yuǎn)不如其他業(yè)務(wù)穩(wěn)定。

截至2017年底的數(shù)據(jù)顯示，中航國際控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)稅后凈利2.74億元，較上一年增長率為1201.8%；但在2016年底，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)稅后凈利潤僅為2100萬元，較上一年減少95.5%。而在電子業(yè)務(wù)部分，2016年底稅后凈利潤為8.71億元，年增長率為20.8%；2017年底稅后凈利潤為12.34億元，年增長率為41.6%。

2018年7月，中航國際控股公告內(nèi)樂觀地表示：“現(xiàn)在是出售成都聚錦權(quán)益之良機(jī)”。

結(jié)果：延期打折后終迎“接盤俠”

很顯然，這次中航系的“退房”并不順利。

2018年6月15日，中航國際控股第一次公告，擬在北京產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓成都聚錦100%股權(quán)及債權(quán)，并在當(dāng)年6月27日的公告中披露了最低的投標(biāo)價(jià)格。

彼時(shí)，根據(jù)成都聚錦2017年10月31日的初步估值及截至2017年底的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，中航國際控股所持有的相應(yīng)的中航城股權(quán)估值為2.29億元及債權(quán)1.9億元，因此對(duì)中航國際控股而言，中航城的最低投標(biāo)價(jià)格為4.19億元。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的相應(yīng)規(guī)則，中航城需在掛牌后的20個(gè)營業(yè)日內(nèi)公開符合資格投標(biāo)人可登記為有意投標(biāo)人，公布期屆滿后，北京產(chǎn)權(quán)交易所將知會(huì)成都瑞賽有關(guān)公開招標(biāo)的中標(biāo)人身份。

在2018年9月28日，成都聚錦100%股權(quán)及債權(quán)的轉(zhuǎn)讓底價(jià)確定約為18億元。然而，在北京產(chǎn)權(quán)交易所正式開啟的為期20個(gè)營業(yè)日的公開招標(biāo)期，一直拖延到當(dāng)年的11月22日，中航城一直沒有等來買家摘牌。

2018年12月28日，中航城第二次開啟了公開招標(biāo)的程序，并很有“誠意”地根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的要求將成都聚錦的價(jià)格打了九折，成都聚錦全部股權(quán)加債權(quán)最低投標(biāo)價(jià)格定為16.88億元。

近日，記者多次聯(lián)系中航城參股方中航國際控股方面了解到，在今年3月21日在北交所完成掛牌后，降價(jià)后的中航城終于等來了摘牌者。

中航國際控股董辦相關(guān)工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前正在與競價(jià)者按照北京產(chǎn)權(quán)交易所的流程溝通后續(xù)事宜，預(yù)計(jì)這周或下周就會(huì)有新的進(jìn)展，中航國際控股也會(huì)如期披露。

值得一提的是，中航城的案名也會(huì)隨著成都聚錦尋到“接盤俠”而成為過去。

在成都聚錦的轉(zhuǎn)讓條件中提到，意向受讓方須書面承諾，同意在股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，成都聚錦除已開發(fā)的1號(hào)地塊項(xiàng)目繼續(xù)使用“中航城”項(xiàng)目名稱外，其他地塊開發(fā)不再使用“中航”字樣；并同意在股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成工商變更登記后90日內(nèi)，成都聚錦要清理完畢品牌元素，包括“中航工業(yè)”“航空工業(yè)”“中航”“AVIC”字樣及中國航空工業(yè)集團(tuán)有限公司LOGO等。

如今，這場歷時(shí)10個(gè)月的股權(quán)交易終于等來了買家摘牌，成都聚錦背后的“中航系”也能松一口氣。那個(gè)頗顯蕭條的郫都區(qū)535畝地塊，是否能在新股東的操刀下改頭換面，值得關(guān)注。