每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“目前限售政策仍在執(zhí)行。”4月10日，常州市12345政府公務平臺如此回復《每日經(jīng)濟新聞》記者。

與此同時，針對已經(jīng)到期的限售令延續(xù)情況，記者亦向常州市住建局求證，但截至發(fā)稿時未能獲得明確回復。

2017年4月8日，常州連夜發(fā)布樓市新政，成為江蘇省首個發(fā)布“限售令”的城市。新政將公積金二套房首付比例從30%提高至50%，規(guī)定新購買商品住房（包括二手住房）的，取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年才可上市交易。

從庫存高企的“鬼城”，到投資客涌入房價暴漲，再到限售新政登場，這座長三角三線城市的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了怎樣的變化？

如今，“限售令”已滿兩年，常州市首批限售樓盤已經(jīng)具備入市條件，加之國家發(fā)改委再度松綁落戶政策，已在搶人大戰(zhàn)中持續(xù)發(fā)力的常州樓市將走向何方？

常州某中介門店展示的二手房源信息

“限售令”后 房價仍持續(xù)走高

“限售幾乎沒有什么影響，這兩年房價一直在漲。”《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了常州市多家房地產(chǎn)中介，業(yè)務人員給出了較為一致的答案。

“從我?guī)啄昵叭胄虚_始，常州房價就沒有跌下來過，二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者：“2016年我代理的一套住宅，外地客戶60萬元成交的，到2018年底，系統(tǒng)里看到同一幢樓又成交了一套相同面積的，不過已經(jīng)漲到了98萬元。”

與多數(shù)三線城市類似，常州中心城區(qū)不大，市區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房、學區(qū)房價格遠高于郊區(qū)新建樓盤。賣得最好的永遠是學區(qū)房，但由于房齡都偏老舊，10年左右房齡的樓盤非常稀缺，單價30000元～39000元/平方米，而且通常銷售速度很快。

記者留意到，常州市在出臺“限售令”的同時，也同步調(diào)整了住房公積金貸款政策：辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉(zhuǎn)商補息貸款）的，首付比例從30%提高至50%。

根據(jù)當時的媒體報道，新政出臺當月市場曾經(jīng)出現(xiàn)“末班車”效應，成交量升至2015年以來月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場高熱時期的“金九”銷量行情。

盡管此后市場迎來一陣觀望期，但并沒有影響常州房價繼續(xù)走高。

《中國百城房價報告》數(shù)據(jù)顯示，常州市住宅交易均價經(jīng)歷了3年左右的調(diào)整期，自2016年年中一路上漲。2017年4月，常州市住宅交易均價為9853元/平方米，2018年4月均價12325元/平方米，同比上漲25.1%。2019年2月，均價繼續(xù)升至13707元/平方米。

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“限售其實更多的是心理震懾，這段期間內(nèi)市場怎么樣，沒人能預測到，這種不確定性可以過濾很多投機投資客。一般而言，由于二手房交易稅費限制，炒作成本高，1年內(nèi)就脫手不現(xiàn)實，更何況有的期房本身從買到交房要1年多時間，不具備短期炒作氛圍。”

近一年來常州二手房價格走勢  數(shù)據(jù)來源：安居客

甩掉“鬼城” 目前仍是價格洼地

常州是江蘇省13個地級市之一，同時也是長三角地區(qū)重要的工業(yè)城市，由于房地產(chǎn)庫存長期高企被外界冠以“鬼城”之名。由于具備良好工業(yè)基礎和豐富的旅游資源，常州與蘇州、無錫，并稱“蘇錫常”經(jīng)濟強市。2018年，常州GDP位列江蘇各城市第五位，人均GDP超過2萬美元。

易居地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴躍進坦言：“常州經(jīng)濟相對發(fā)達，需求量很大，因此在庫存很高的情況下仍然去化較好；另一方面，常州受周邊城市影響，無錫跟蘇州房價上漲幅度都比較大，而目前常州房價仍然比較低，對購買形成吸引力。”

事實上，在2014年前后，常州的房子還“多得賣不掉”，甚至商品住房去化周期在2014年達到最高峰——近22個月，遠超15個月的警戒點。業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃稱，長三角樓市整體上漲，已“蘇錫無常”。

公開數(shù)據(jù)顯示，常州房價也在2012～2015年經(jīng)歷了較長的盤整期，直到迎來承接周邊城市溢出性需求的機會。

2016年下半年起，長三角經(jīng)濟圈樓市整體嚴控，2017年3、4月間，南京、鎮(zhèn)江等周邊城市限購政策頻繁加碼，大量非戶籍人員轉(zhuǎn)向常州市場尋求購房機會。與此同時，投資客也在周邊城市尋找價格和政策的雙洼地。

經(jīng)此一輪去庫存，到2016年底，常州市新建住宅去化周期已經(jīng)縮短至4.63個月。

但與周邊城市房價相比，南京均價已超過24000元/平方米，蘇州均價越過20000元/平方米大關(guān)，無錫超16000元/平方米，常州住宅均價則在13000元/平方米左右，相對處于低位。

限售期滿后 房價上漲空間有限

如今，兩年限售期已滿，二手房供應量是否會出現(xiàn)大增？嚴躍進表示：“二手房掛牌出售與限售期無關(guān)，跟房價有關(guān)。”

中介小雨也坦言：“近期新增掛牌量和往常一樣，成交節(jié)奏也差不多，還沒聽過哪個客戶一滿兩年就拿來賣的。年后由于‘小陽春’的關(guān)系，加上常州每年上半年都是學區(qū)房落戶的時機，因此每周可以成交3～4套。如果要投資，你還是早點買，接下去還是會大漲。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪獲悉，由于常州目前不限購，非戶籍人員買房仍然可以貸款7成，多家中介機構(gòu)都對房價充滿信心，并預測房價還會繼續(xù)上漲。

但盧文曦分析認為：“二手房交易可能要房價8%～10%的成本，如果幾年內(nèi)房價累計漲幅沒那么大，甚至有浮虧的可能。其次，限售的房源解禁可以理解為市場供應增多，新房是供應，二手房掛牌了同樣是市場供應。并且在實際出售的時候要低10%以上才有明顯競爭力，所以還是對價格上會有壓制。”

值得注意的是，今年2月11日，常州市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《常州市戶籍準入管理若干規(guī)定》，取消了投資納稅落戶設置，放寬了準入條件，在常州市就業(yè)居住5年以上人員可落戶，并降低了購房和投靠準入門檻。

“零門檻落戶”趨勢之下，人才爭奪戰(zhàn)無疑將更加白熱化。盧文曦對此指出，常州是長三角中比較有競爭力的城市，放松落戶限制會加強對人口吸附力，但是由于其他城市也放松入戶限制，大家在同一起跑線上，相比而言，還是長三角范圍內(nèi)的二線吸附力更強些。

也即，如果周邊二線城市落戶條件及購房條件進一步放寬，常州的外來購買力可能會因此下降。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，目前全國大部分城市的人才政策，均只考慮到了用降低門檻吸引人來，并沒有留住人才的措施。這種情況下，吸引來的基本都是購房者，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策落戶購房的情況。

“人才對城市的作用也應該是在產(chǎn)業(yè)，而不是房地產(chǎn)。人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶。有些城市用限購關(guān)上了房地產(chǎn)投資的大門，但用太寬松的人才政策來擴大購房的‘窗戶’。”張大偉說。