每經(jīng)記者 唐潔    每經(jīng)編輯 魏文藝     

在全國范圍內(nèi)，廈門是率先推出 “限售”政策的城市。

自2017年3月25日起，廈門開始執(zhí)行新規(guī)：居民新購買住房，需在取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。這意味著，到今年3月25日廈門首批限售房源即可解禁入市。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與去年下半年進入冰凍期形成反差，今年開年以來廈門樓市出現(xiàn)回暖跡象，開發(fā)商推盤速度明顯加快，新房供應有較大幅度上漲。如3月份，廈門有9個重點項目開盤，多項目開盤去化情況可觀。當月廈門商品住宅供應面積達8.52萬平方米，環(huán)比上漲238%；商品住宅成交面積10.96萬平方米，環(huán)比上漲213%。

安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅向分析認為，廈門二手房成交量創(chuàng)兩年來新高，真正有住房需求的客群開始重新占據(jù)上風，且所占比例隨著時間的推移越來越大。而這部分客群對于房產(chǎn)的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當所謂的“解套”房源到期后，并不見得會流向市場。

近一年來廈門二手房價格走勢 數(shù)據(jù)來源：安居客  制圖：每經(jīng)鄒利

二手房市場表現(xiàn)搶眼

2017年3月份限售新政頒布以后，廈門二手房成交量近乎腰斬。2017年4月，二手房成交3830套，而這一數(shù)據(jù)在新政頒布前夕的3月份達到7000套左右。去年下半年，廈門樓市迎來寒冬，樓盤降價、虧本銷售的消息不斷傳出，萬科在廈門的項目甚至一度被推上熱搜榜。

不過，近來廈門的房地產(chǎn)市場回溫跡象明顯。新景祥廈門市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，廈門二手房市場刷新近兩年來新高，3月份全市二手住宅成交量達到4433套，環(huán)比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為425879平方米，同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計成交9345套，成交面積90萬平方米。

二手房成交量大幅增長是否與近期廈門兩年限售政策到期有關(guān)呢？

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，從購房簽訂合同到取得不動產(chǎn)證，再到不動產(chǎn)證滿2年后才可上市交易，意味著不少房源從購買到售賣需要“凍結(jié)”4年左右時間，實際可供入市的房源并不多。

吳寅認為，進入4月份之后，成交的房源中，真正有住房需求的客群開始重新占據(jù)上風，且所占比例隨著時間的推移會越來越大。而這部分客群對于房產(chǎn)的主要訴求是住，而非投資。這就使得，當所謂的“解套”房源到期后，并不見得會流向市場。

再者，即便當時被套牢的投資客硬撐到了今日，按照當前的市場行情來看，這部分投資客也不一定會拿出來售賣，因為如今的二手房價比之2017年3~4月時至少跌了20%~30%。同時，現(xiàn)階段市場行情不錯，有著企穩(wěn)向好的預期，這部分房源更希望能再往回漲一些，以盡量減少損失。

土地市場方面，3月22日廈門迎來今年首場土拍，吸引了眾多龍頭房企前來競拍。最終由中南和首創(chuàng)、翔發(fā)聯(lián)合體分別以26211元/平方米及 25209元/平方米的樓面價奪得翔安南部新城的兩宗地塊，雖然價格與周邊“地王”還有一定差距，但相比2018年出讓翔安地塊在價格上已有不小反彈，可以看出開發(fā)商對于廈門房地產(chǎn)市場預期重新走高。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

新房去化冷熱不均

首場土拍過后，新房市場也迎來一波開盤潮。3月份廈門有9個重點項目開盤，開發(fā)商推盤速度明顯加快，供應與成交有較大幅度上漲。

對此業(yè)內(nèi)人士認為，成交大漲原因一方面是由于每年2月份一直是成交低谷，3月份漲幅較大也在情理之中；另一方面，樓市迎來“小陽春”，有明顯的回暖跡象，買房人的觀望心態(tài)有所改變。

不過廈門新房市場成交均價仍在下跌，同時庫存較去年明顯增加。數(shù)據(jù)顯示，受整體成交結(jié)構(gòu)影響，一季度成交均價環(huán)比下跌12%。調(diào)控周期下近24個月平均去化僅7.4萬㎡，同比2018年全市庫存去化周期約87個月增長至103個月，庫存去化壓力加劇；其中新房可售余量175萬平方米，按近12個月平均去化6.27萬平方米計算，可售庫存去化周期需28個月，同比2018年末增加了8個月。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

3月份，廈門8個項目9次開盤，除個別項目基于入市產(chǎn)品的提升有小幅漲價外，大部分項目仍處于讓利促銷狀態(tài)。但從去化情況來看，不同項目之間的去化率差別較大。

如3月9日開盤的翔安金茂悅，開盤價格與上次開盤（2018年10月26日，首推出2#、 6#、8#高層，折后均價26850元/平方米）的價格相比再次下調(diào)，但因區(qū)位優(yōu)勢較弱，去化當天去化僅13套。

保利叁仟棟壹海里3月兩次開盤，去化差異明顯。3月8日開盤的去化率達到61%；3月23日再次開盤，優(yōu)惠力度基本持平，但去化率卻降至10%。

廈門某樓盤項目  圖片來源：每經(jīng)記者 唐潔 攝

而特房萊昂公館憑借價格優(yōu)勢吸引剛需客戶，3月29日推出的92套房源當天即售罄。

值得注意的是，也有樓盤價格出現(xiàn)小幅上調(diào)。位于集美新城片區(qū)的國貿(mào)天悅，3月份的開盤價格相比上一批次（2018年8月18日，推出8#樓高層，均價35000元/平方米）上漲了3000元/平方米。

新景祥廈門研究中心總經(jīng)理張建向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，價格因素對樓盤去化影響明顯，今年整體的去化情況比去年理想，做了促銷策略的高性價比樓盤會比沒有折扣的樓盤去化更快。他預測，隨著購房者逐步結(jié)束觀望，房企信心逐漸恢復，預計二季度起廈門土地市場將在平穩(wěn)中持續(xù)向暖發(fā)展。