每經(jīng)記者 程成 吳抒穎 唐潔 王佳飛 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 林菁晶    

圖片來源：視覺中國

在歷經(jīng)多個(gè)調(diào)控周期后，“短期看政策，長期看人口”的特征在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的越發(fā)明顯。短期房價(jià)走勢(shì)，跟政策的走勢(shì)關(guān)聯(lián)性越來越高。

2015年的“3·30”住房貸款新政，以及隨后的個(gè)人住房營業(yè)稅免征期由5年下調(diào)至2年。沉寂了2年的樓市，進(jìn)入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇的帶動(dòng)下，以及各地棚改、購房補(bǔ)貼等樓市刺激政策的支撐下，二、三線城市樓市全面復(fù)蘇。

樓市復(fù)蘇，帶來的自然房價(jià)的快速上漲，這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房價(jià)漲幅開始回落，但慣性上漲依然存在，快速上漲勢(shì)頭并未得到有效遏制。彼時(shí)，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級(jí)調(diào)控措施，以打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)需求。

2017年3月25日，廈門成為全國首個(gè)出臺(tái)限售令的城市，要求新購住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

時(shí)至2019年，首批出臺(tái)限售令的城市中，被“凍結(jié)”的樓盤將陸續(xù)“解凍”。這批可以“流通”的樓盤陸續(xù)入市，樓市又是否會(huì)迎來拋盤潮？對(duì)此，“鎂刻地產(chǎn)”選取了4個(gè)包括一、二、三線在內(nèi)的限售城市（廣州、廈門、濟(jì)南、常州）展開深度調(diào)查。

廣州：掛牌房源漲至高位 觀望情緒依舊濃厚

2017年3月30日，廣州市政府辦公廳頒布“限售令”——居民家庭新購買的住房（含二手房），須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓；企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購買住房，須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。

廣州是最先啟動(dòng)住宅限售的一線城市。直至目前，當(dāng)時(shí)受政策所限無法入市交易的房源也陸續(xù)解禁獲得入市交易的資格。曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，這部分房源如果在未來數(shù)月入市將對(duì)廣州樓市帶來一定的沖擊。廣州二手房的掛牌量，也的確正在激增中。

據(jù)廣州鏈家的數(shù)據(jù)，截止至2019年4月11日，廣州二手掛牌房源已經(jīng)高達(dá)40976套。而2018年年底，廣州鏈家線上的掛牌房源僅僅在三萬套左右徘徊。

在四個(gè)月之間掛牌量激增了一萬套，原因主要指向限售房源解禁上。

克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉對(duì)“鎂刻地產(chǎn)”記者分析認(rèn)為，在3.30調(diào)控出臺(tái)前夕，廣州二手樓市月均成交量在1萬套以上，但在調(diào)控出臺(tái)的3月，不少置業(yè)者恐慌入市，成交套數(shù)高達(dá)3萬套以上。“如今兩年時(shí)間過去，這一批房源開禁，入市流轉(zhuǎn)的房源數(shù)量必然增多。”

一名天河區(qū)的中介人士小鐘也告訴記者，一些業(yè)主為了騰出名額也在出手手上的房產(chǎn)，“最近放出來的房源也比較多。”

不過也有中介人士在被問及掛牌量升高的原因時(shí)認(rèn)為，限售解禁的影響僅是房源增多的一個(gè)方面。一名黃埔區(qū)的中介人士指出，限售主要影響的是投資需求，會(huì)驅(qū)動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)更加理性，但是當(dāng)時(shí)受到限售影響的房源取證有先后，很難去量化其中的影響。“沒有影響，那都是多久的事兒了。”另一名天河區(qū)的中介人士小陳表示。

不應(yīng)該忽略的是，廣州二手掛牌房源從2017年至今一直處于不斷上升的狀態(tài)。廣州鏈家的數(shù)據(jù)顯示，2017年年底，二手掛牌房源剛剛擦過兩萬套，而2018年年底，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)漲至三萬套。

另一方面，限售的存在也“凍”住了一些有置換需求的客戶。一名有置換需求的購房者告訴記者，之前他曾經(jīng)想出手手上的房源，但“如果把這一套賣了，下一套就得綁在手里兩年，誰知道這中間我會(huì)不會(huì)急著要錢？一猶豫，二手的價(jià)格就下來了。”

近一年來廣州二手房價(jià)格走勢(shì)。圖片來源：安居客

肖文曉則指出，由于3.30調(diào)控的另一政策“外地人購房社保3年改5年”同樣期滿，意味著也會(huì)有一波需求釋放出來，兩者對(duì)沖可以減輕對(duì)市場(chǎng)的沖擊。總體來看，3月份廣州市場(chǎng)確實(shí)有所回暖，部分樓盤也有調(diào)高售價(jià)行為，但是大多屬于低位反彈，真正意義的漲價(jià)并不多見，廣州市場(chǎng)目前的供求關(guān)系較為平穩(wěn)，價(jià)格短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大的異動(dòng)。

廈門：限售到期 小陽春來襲

3月25日，廈門在兩年前推出“限售”政策的首批限售房源解禁入市。

2017年3月份限售新政頒布以后，廈門二手房成交量近乎腰斬，2017年4月份二手房成交3830套，而這一數(shù)據(jù)在新政頒布前夕的3月份達(dá)到7000套左右。自去年下半年廈門樓市迎來寒冬，樓盤降價(jià)、虧本銷售的消息不斷傳出，萬科在廈門的項(xiàng)目甚至一度被推上熱搜。

與去年下半年進(jìn)入冰凍期形成反差，今年開年來廈門樓市出現(xiàn)回暖跡象，3月廈門有9個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目開盤，多項(xiàng)目開盤去化情況可觀。

新景祥廈門市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，廈門二手房市場(chǎng)刷新近兩年來新高，3月全市二手住宅成交量達(dá)到 4433套，環(huán)比上漲154%，同比上漲388%；成交面積為425879平方米，同比上漲384%。1至3月全市二手住宅累計(jì)成交套數(shù)9345套，成交面積90萬平方米。

圖片來源：新景祥廈門研究中心

二手房成交量大幅增長是否與近期廈門兩年限售政策到期有關(guān)呢？

事實(shí)上，從購房簽訂合同到取得不動(dòng)產(chǎn)證，再到不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后，才可上市交易，意味著不少房源從購買到售賣需要“凍結(jié)”4年左右時(shí)間，實(shí)際可供入市的房源并不多。

安居客研究院房產(chǎn)分析師吳寅認(rèn)為，進(jìn)入四月份之后，成交的房源中真正有住房需求的客群開始重新占據(jù)上風(fēng)，且所占比例隨著時(shí)間的推移越來越大。而這部分客群對(duì)于房產(chǎn)的主要訴求是住，而非投資。因此當(dāng)所謂的“解套”房源到期后，并不見得會(huì)流向市場(chǎng)。

吳寅續(xù)稱，即便當(dāng)時(shí)被套牢的投資客硬撐到了今日，按照當(dāng)前的市場(chǎng)行情來看，這部分投資客也不一定拿出來售賣。“因?yàn)槿缃竦亩址績r(jià)比之2017年三四月時(shí)，至少跌了20%~30%。同時(shí)，現(xiàn)階段市場(chǎng)行情不錯(cuò)，有著企穩(wěn)向好的預(yù)期，這部分房源的業(yè)主更希望能再往回漲一些，以盡量減少損失。”

近一年來廈門二手房價(jià)格走勢(shì)。圖片來源：安居客

此外，從土地市場(chǎng)方面來看，3月22日廈門迎來今年首場(chǎng)土拍，最終由中南和首創(chuàng)&翔發(fā)分別以26211元/平方米及 25209元/平方米的價(jià)格奪得翔安南部新城地塊，雖然地價(jià)和周邊地王還有一定的差距，但相比2018年出讓翔安地塊價(jià)格有不小的反彈，可以看出開發(fā)商對(duì)于廈門房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期重新走高。

濟(jì)南：限售兩年大限將至 所有人都在觀望

安居客數(shù)據(jù)顯示，2016年9月起，濟(jì)南房價(jià)呈現(xiàn)臺(tái)階式躍升，短短3個(gè)月內(nèi)從均價(jià)9857元/平方米漲至11667元/平方米，漲幅接近20%。

2016年濟(jì)南房價(jià)走勢(shì)。圖片來源：安居客

當(dāng)年10月2日，濟(jì)南市規(guī)定購買首套和二套商品住房的首付均在原來基礎(chǔ)上提高10%（從20%到30%），本市戶籍家庭只能購買1套住房，外地人在濟(jì)南限購1套住房。

當(dāng)年12月26日，濟(jì)南市規(guī)定本市戶籍家庭限購2套住房；非本市戶籍家庭在我市限購1套住房（需提供連續(xù)24個(gè)月以上在市區(qū)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明），調(diào)控加碼。

2017年4月，調(diào)控再度升級(jí)，濟(jì)南市規(guī)定本市戶籍家庭二套房和非本市戶籍購房首付提至60%，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可上市交易。

從安居客數(shù)據(jù)看，2017年濟(jì)南房價(jià)走勢(shì)呈平緩上升，2018年開始出現(xiàn)波動(dòng)，而唐冶片區(qū)所在的歷城區(qū)波動(dòng)尤為明顯，從去年8月的17854元/平方米高點(diǎn)回落至今年4月的16475元/平方米。

2018年5月至今濟(jì)南房價(jià)走勢(shì)。圖片來源：安居客

“從前幾輪的調(diào)控看，政策松綁的必備條件，起碼是等房價(jià)穩(wěn)定了，甚至是穩(wěn)中有跌，市場(chǎng)冷靜下來了，而目前這些條件基本具備了。4月4日～19日，住建局內(nèi)部系統(tǒng)在升級(jí)，現(xiàn)在很多事情辦不了，都等著20日到期這天呢，我覺得這次到期后放開的可能性很大。”小魯向記者透露。

不過，官方則是另一種態(tài)度。

“根據(jù)濟(jì)南市住房保障管理局的文件說明，限售政策目前依然在執(zhí)行，后續(xù)我們這邊不知道會(huì)不會(huì)改動(dòng)。”濟(jì)南市12345政務(wù)平臺(tái)如此回復(fù)。

就在今年3月，針對(duì)年初關(guān)于樓市取消限售的種種傳聞，先有濟(jì)南市住建局新聞發(fā)言人重申“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不動(dòng)搖”，再有濟(jì)南市住建局聯(lián)合公安局發(fā)布通知，表示將“嚴(yán)格執(zhí)行已出臺(tái)的調(diào)控政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，繼續(xù)做好價(jià)格指導(dǎo)工作，確保市場(chǎng)穩(wěn)定”，并且非常罕見地將公安部門拉入自己的樓市調(diào)控小分隊(duì)，表態(tài)雙方將聯(lián)合起來，對(duì)散布不實(shí)、不良信息的機(jī)構(gòu)和個(gè)人采取法律措施。

還有一組山東省住建部門發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2018年12月底，濟(jì)南市新建商品房庫存面積為2543.3萬平方米，同比增長15%，去化周期約20個(gè)月。

也就是說，目前濟(jì)南樓市的庫存是充足的。

常州：沒受什么影響 房價(jià)一直在漲

“限售幾乎沒有什么影響，這兩年房價(jià)一直在漲。”“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪了常州市多家房地產(chǎn)中介，業(yè)務(wù)人員給出了較為一致的答案。

“從我?guī)啄昵叭胄虚_始，常州房價(jià)就沒有跌下來過，二手房漲得更多。”中介小雨告訴記者，“2016年我代理的一套住宅，外地客戶60萬元成交的，到2018年底，系統(tǒng)里看到同一幢樓又成交了一套相同面積的，不過已經(jīng)漲到了98萬元。”

常州市區(qū)內(nèi)一房產(chǎn)中介在售房源。記者 包晶晶 攝

與多數(shù)三線城市類似，常州中心城區(qū)不大，市區(qū)優(yōu)質(zhì)二手房、學(xué)區(qū)房價(jià)格遠(yuǎn)高于郊區(qū)新建樓盤。賣得最好的永遠(yuǎn)是學(xué)區(qū)房，但由于房齡都偏老舊，10年左右房齡的樓盤非常稀缺，單價(jià)30000元～39000元/平方米，而且通常銷售速度很快。

記者留意到，常州市在出臺(tái)限售令的同時(shí)，也同步調(diào)整了住房公積金貸款政策：辦理第二次住房公積金貸款（包括公轉(zhuǎn)商補(bǔ)息貸款）的，首付比例從30%提高至50%。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的媒體報(bào)道，新政出臺(tái)當(dāng)月市場(chǎng)曾經(jīng)出現(xiàn)“末班車”效應(yīng)，成交量升至2015年以來月度成交面積第二高峰，僅次于2016年市場(chǎng)高熱時(shí)期的“金九”銷量行情。

盡管此后市場(chǎng)迎來一陣觀望期，但并沒有影響常州房價(jià)繼續(xù)走高。

《中國百城房價(jià)報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，常州市住宅交易均價(jià)經(jīng)歷了3年左右的調(diào)整期，自2016年年中一路上漲。2017年4月，常州市住宅交易均價(jià)為9853元/平方米，2018年4月均價(jià)12325元/平方米，同比上漲25.1%。2019年2月，均價(jià)繼續(xù)升至13707元/平方米。

近一年常州二手房價(jià)格走勢(shì)。圖片來源：安居客

上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者：“限售其實(shí)更多的是心理震懾，這段期間內(nèi)市場(chǎng)怎么樣，沒人能預(yù)測(cè)到，這種不確定性可以過濾很多投機(jī)投資客。一般而言，由于二手房交易稅費(fèi)限制，炒作成本高，1年內(nèi)就脫手不現(xiàn)實(shí)，更何況有的期房本身從買到交房要1年多時(shí)間，不具備短期炒作氛圍。”

但與周邊城市房價(jià)相比，南京均價(jià)已超過24000元/平方米，蘇州均價(jià)越過20000元/平方米大關(guān)，無錫超16000元/平方米，常州住宅均價(jià)則在13000元/平方米左右，相對(duì)處于低位。