每經(jīng)記者 王晗    每經(jīng)編輯 葉峰    

2015年“鵬華前海萬科REITs”的成功發(fā)行令普通投資者小額資金就可以變成前海企業(yè)公館“房東”成為可能，不過《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，近年來，鵬華前海萬科REITs頻頻因業(yè)績不達基準收到補償款。

4月12日，鵬華前海萬科REITs基金公告于近期收到關(guān)于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2018年度業(yè)績補償款近900萬元，就在2017年，鵬華前海萬科REITs同樣因為業(yè)績低于預(yù)期基準收到超千萬元補償款。為何好端端的會收到額外資金補差？我們國家目前的REITs市場現(xiàn)狀如何？國內(nèi)真正意義上的REITs漸行漸近，還有哪些行業(yè)痛點需要改善？

兩年“業(yè)績補差”兩千萬

4月12日，鵬華前海萬科REITs發(fā)布公告，表示收到關(guān)于深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司2018年度業(yè)績補償款893.48萬元。

對補償原因，公告作出解釋：為了實現(xiàn)和保障目標公司收益權(quán)，基金成立時設(shè)立了業(yè)績補償機制：深圳萬科開立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬元的保證金，若目標公司深圳市萬科前海公館建設(shè)管理股份有限公司當期營業(yè)收入（扣減物業(yè)管理費）低于當期業(yè)績比較基準，應(yīng)該從保證金中進行“補差”，也就是所謂的業(yè)績補償款。

而目標公司2018年度實際業(yè)績收入為2億元，低于當期業(yè)績比較基準，因此2018年度業(yè)績補償款金額為893.48萬元，歸屬為基金資產(chǎn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在2017年深圳市萬科前海公館也因年度實際業(yè)績收入低于當期業(yè)績比較基準，繳納補償款1240.75萬元，兩次合計繳納超2000萬。

業(yè)內(nèi)人士稱，“實際業(yè)績低主要是受到營改增的影響，《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》自2016年5月開始實施，導(dǎo)致原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中，該因素確實會在以后每年都影響到項目收入。”

“之前的現(xiàn)金流測算中，2017年~2021年的空置率是按照8%來測算的，2018年前海公館平均空置率為2%，而且未來還將進一步下降至1%，項目經(jīng)營超預(yù)期，經(jīng)測算不會對未來基金收益產(chǎn)生負面影響。”

“因為稅費政策出現(xiàn)業(yè)績不及基準主要是兩個方面原因，第一，營改增以后增值額相對比較大跟這個具體項目是有關(guān)系的，不排除這個物業(yè)是比較成熟的，比較成熟的物業(yè)前期成本已經(jīng)在營業(yè)稅前做過處理了，相比過去的正常營業(yè)稅來講，他要承擔的賦稅可能有所增加，這個是他比較尷尬地方。第二個跟他這個可抵扣稅額度比較小是有關(guān)系的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱。

類REITs緩步走入大眾視野

老百姓對REITs知之甚少，首先來科普一個概念，REITs又叫做房地產(chǎn)信托，是房地產(chǎn)通過證券化盤活資產(chǎn)的重要手段，簡單來說，REITs就是把資金投向房地產(chǎn)市場，營業(yè)收入來自于物業(yè)本身的升值和貶值以及房租收入。

2015年6月，鵬華前海萬科REITs正式發(fā)行，首次叩響國內(nèi)REITs產(chǎn)品類別的大門，需要指出的是鵬華前海萬科REITs并不是標準意義上的標準化REITs產(chǎn)品，目前國內(nèi)尚未有標準化REITs誕生。

截至目前，市場上還有廣發(fā)美國房地產(chǎn)、嘉實全球房地產(chǎn)、諾安全球收益不動產(chǎn)、南方道瓊斯美國精選REIT指數(shù)、上投摩根富時發(fā)達市場REITs指數(shù)在內(nèi)5只投資海外REITs的QDII基金。

商業(yè)地產(chǎn)市場日漸飽和，房地產(chǎn)進入存量時代，為了盤活資產(chǎn)，向來對資本趨之若鶩的房地產(chǎn)開發(fā)商打出“輕資產(chǎn)”口號，越來越多的機構(gòu)將目光聚焦于類REITs這一新興金融創(chuàng)新形式，這其中不乏基金子公司的身影。

據(jù)Wind統(tǒng)計，按公告日計算，目前市場已經(jīng)發(fā)行了至少14單類REITs產(chǎn)品，華夏資管分別在2014和2015年兩年間發(fā)行“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產(chǎn)支持專項計劃”和“華夏資管發(fā)起的中信華夏蘇寧云創(chuàng)二期資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行金額43.95億元、33.35億元。

華夏資管在2016年再度發(fā)力，發(fā)行中信華夏三胞南京國際金融中心資產(chǎn)支持專項計劃30.53億元，中信華夏蘇寧云享資產(chǎn)支持專項計劃18.47億元，另外，首譽光控資管旗下的首譽光控-光控安石大融城資產(chǎn)支持專項計劃獲準發(fā)行，發(fā)行金額25億元。

2017年，國泰元鑫資管、上海富誠海富通資管、前海開源資管各有一只類REITs面世，發(fā)行金額累計52.8億元，2018年中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房計劃、中聯(lián)前海開源-越秀租賃住房計劃、中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房計劃、中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房計劃相繼發(fā)行設(shè)立，加上光大保德信資管的皖新光大閱嘉一期資產(chǎn)支持專項計劃，5只產(chǎn)品發(fā)行金額為56.66億元，截至4月12日，2019年深圳平安大華匯通財富管理發(fā)行平安匯通-平安不動產(chǎn)朗詩租賃住房1期資產(chǎn)支持計劃，發(fā)行金額10.68億元。

試點產(chǎn)品推行在即

2019年以來，國內(nèi)公募REITs的身影逐漸明朗起來。今年3月，國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳在第三屆結(jié)構(gòu)化信用與資產(chǎn)證券化全球投資者年會圓桌論壇上表示，此前上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會，公募REITs首批試點產(chǎn)品近期將推出。

公募REITs試點實施在即，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，已經(jīng)有一老十家基金公司準備好了相關(guān)產(chǎn)品，不過產(chǎn)品細節(jié)沒有過多信息公布。

不過盡管進入的渠道很多，政策上也在不斷放開，但對比國外，目前在不動產(chǎn)實際配置比例仍然偏低，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場仍有諸多現(xiàn)實問題擺在眼前。

某大型基金公司國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理告訴記者，目前REITs真正的難度在于產(chǎn)權(quán)、稅收以及物業(yè)管理公司在里面扮演角色的問題，另外在管理制度的協(xié)調(diào)方面由于之前沒有相關(guān)的制度，還需要在制度上進行突破。

“產(chǎn)權(quán)的問題是指，公募基金購買的房屋標的歸屬問題，如果是買了的話，那么贖回后標的到底歸誰所有？是不是以后就沒人管了？如果回購就不是真正的REITs，不回購的話，這里面就存在很多產(chǎn)權(quán)糾紛，比如到時候基金所有人的權(quán)益、房子的所有權(quán)以及房屋的維護，跟現(xiàn)在的物權(quán)法是有一定的沖突的。換句話說，SPV持有的物業(yè)它的物權(quán)和現(xiàn)有的這個形態(tài)其實是不一樣的，是沒有這樣的一個所有權(quán)形式的，我們的房子要不然屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，要不然屬于個人，并沒有說法是屬于一個基金資產(chǎn)的。”

“最后的產(chǎn)權(quán)最終歸誰，這是一個很重要的問題”。國際業(yè)務(wù)部總經(jīng)理補充道，“房子是70年的產(chǎn)權(quán)，但是基金權(quán)益卻不止70年，這就導(dǎo)致在稅收和產(chǎn)權(quán)方面都還有一定的障礙。另外，比如說這個房子值十個億，最后賣的時候只賣了兩個億，就是認購資金的兩個億，最后凈值跌到五毛錢，出現(xiàn)這種情況的話會引起一系列的問題。”

對于物業(yè)管理公司的職能問題，上述總經(jīng)理稱，比如說買個寫字樓，寫字樓房租、裝修、出租增值是由物業(yè)公司來管，但這個物業(yè)公司并不是房屋所有人，房屋的所有人屬于基金份額的持有人，這樣的一個結(jié)構(gòu)如何保證沒有道德風險，或者說怎么能夠保證持有人的權(quán)益，這里面需要一系列制度規(guī)定進行明確。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)