每經記者 王晗    每經編輯 葉峰    

2015年，“鵬華前海萬科REITs”的成功發(fā)行令普通投資者以小額資金就可能變成前海企業(yè)公館“房東”。不過，《每日經濟新聞》記者注意到，近年來，鵬華前海萬科REITs頻頻因業(yè)績不達基準收到補償款。

今年4月12日，鵬華前海萬科REITs基金公告稱，于近期收到關于深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2018年度業(yè)績補償款近900萬元。就在2017年，鵬華前海萬科REITs同樣因為業(yè)績低于預期基準收到超千萬元補償款。

為何好端端的會收到額外資金補差？我國目前的REITs市場現狀如何？國內真正意義上的REITs漸行漸近，還有哪些行業(yè)痛點需要改善？

●兩年業(yè)績補差超過兩千萬

今年4月12日，鵬華前海萬科REITs發(fā)布公告，表示收到關于深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司2018年度業(yè)績補償款893.48萬元。對補償原因，公告解釋稱，為了實現和保障目標公司收益權，基金成立時設立了業(yè)績補償機制，深圳萬科開立保證金賬戶，一次性存入不低于2000萬元的保證金，若目標公司深圳市萬科前海公館建設管理股份有限公司當期營業(yè)收入（扣減物業(yè)管理費）低于當期業(yè)績比較基準，應該從保證金中進行“補差”，也就是所謂的業(yè)績補償款。而目標公司2018年度實際業(yè)績收入為2億元，低于當期業(yè)績比較基準，因此2018年度業(yè)績補償款金額為893.48萬元，歸屬為基金資產。

《每日經濟新聞》記者注意到，2017年，深圳市萬科前海公館也因年度實際業(yè)績收入低于當期業(yè)績比較基準，繳納補償款1240.75萬元，兩次合計繳納超2000萬元。

對此，業(yè)內人士稱：“實際業(yè)績低主要是受到營改增的影響，《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》自2016年5月開始實施，導致原租金收入中的增值稅銷項稅未包含在約定的項目收益中，該因素確實會在以后每年都影響到項目收入?！?/p>

“之前的現金流測算中，2017~2021年的空置率是按照8%來測算的，2018年前海公館平均空置率為2%，而且未來還將進一步下降至1%，項目經營超預期，經測算不會對未來基金收益產生負面影響?！?/p>

“因為稅費政策出現業(yè)績不及基準主要是兩個方面原因，第一，營改增以后增值額相對比較大，跟這個具體項目是有關系的，不排除這個物業(yè)是比較成熟的，比較成熟的物業(yè)前期成本已經在營業(yè)稅前作過處理了，相比過去的正常營業(yè)稅來講，他要承擔的賦稅可能有所增加，這個是他比較尷尬的地方；第二，跟他這個可抵扣稅額度比較小是有關系的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進稱。

●類REITs緩步走入大眾視野

老百姓對REITs知之甚少。其實REITs又叫房地產信托，是房地產通過證券化盤活資產的重要手段，簡單來說，REITs就是把資金投向房地產市場，營業(yè)收入來自物業(yè)本身的升值和貶值以及房租收入。

2015年6月，鵬華前海萬科REITs正式發(fā)行，首次叩響國內REITs產品類別的大門。需要指出的是，鵬華前海萬科REITs并不是標準意義上的標準化REITs產品，目前國內尚未有標準化REITs誕生。

截至目前，市場上還有廣發(fā)美國房地產、嘉實全球房地產、諾安全球收益不動產、南方道瓊斯美國精選REIT指數、上投摩根富時發(fā)達市場REITs指數在內5只投資海外REITs的QDII基金。

商業(yè)地產市場日漸飽和，房地產進入存量時代，為了盤活資產，向來對資本趨之若鶩的房地產開發(fā)商打出“輕資產”口號，越來越多的機構將目光聚焦于類REITs這一新興金融創(chuàng)新形式，其中不乏基金子公司的身影。

據Wind統計，按公告日計算，目前市場已經發(fā)行了至少14單類REITs產品，華夏資管分別在2014和2015年兩年間發(fā)行“中信華夏蘇寧云創(chuàng)資產支持專項計劃”和“華夏資管發(fā)起的中信華夏蘇寧云創(chuàng)二期資產支持專項計劃”，發(fā)行金額分別為43.95億元、33.35億元。

華夏資管在2016年再度發(fā)力，發(fā)行中信華夏三胞南京國際金融中心資產支持專項計劃30.53億元，中信華夏蘇寧云享資產支持專項計劃18.47億元。另外，首譽光控資管旗下的首譽光控-光控安石大融城資產支持專項計劃獲準發(fā)行，發(fā)行金額25億元。

2017年，國泰元鑫資管、上海富誠海富通資管、前海開源資管各有一只類REITs面世，發(fā)行金額累計52.8億元。

2018年，中聯前海開源-恒大租賃住房計劃、中聯前海開源-越秀租賃住房計劃、中聯前海開源-碧桂園租賃住房計劃、中聯前海開源-保利地產租賃住房計劃相繼發(fā)行設立，加上光大保德信資管的皖新光大閱嘉一期資產支持專項計劃，5只產品發(fā)行金額為56.66億元。

2019年，截至4月12日，深圳平安大華匯通財富管理發(fā)行平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房1期資產支持計劃，發(fā)行金額10.68億元。

●將推公募REITs首批產品

2019年以來，國內公募REITs的身影逐漸明朗起來。今年3月，國務院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳在第三屆結構化信用與資產證券化全球投資者年會圓桌論壇上表示，此前上交所就公募REITs籌備事宜召集基金公司和券商開會，公募REITs首批試點產品近期將推出。

公募REITs試點實施在即?！睹咳战洕侣劇酚浾吡私獾?，已經有一“老十家”基金公司準備好了相關產品，產品細節(jié)沒有過多信息公布。

不過，盡管進入渠道很多，政策上也在不斷放開，但對比國外，目前在不動產實際配置比例仍然偏低，不動產資產證券化市場仍有諸多現實問題擺在眼前。

某大型基金公司國際業(yè)務部總經理告訴記者，目前REITs真正的難度在于產權、稅收以及物業(yè)管理公司在里面扮演角色的問題，另外在管理制度的協調方面，由于之前沒有相關制度，還需要在制度上突破。

“產權的問題是指公募基金購買的房屋標的歸屬問題，如果是買了的話，那么贖回后標的到底歸誰所有？是不是以后就沒人管了？如果回購就不是真正的REITs，不回購的話，這里面就存在很多產權糾紛，比如到時候基金所有人的權益、房子的所有權以及房屋的維護，跟現在的物權法是有一定沖突的。換句話說，SPV持有的物業(yè)的物權和現有的這個形態(tài)其實是不一樣的，是沒有這樣的一個所有權形式的，我們的房子要不然屬于房地產開發(fā)商，要不然屬于個人，并沒有說法是屬于一個基金資產的。”

“最后的產權最終歸誰，這是一個很重要的問題?！眹H業(yè)務部總經理補充道，“房子是70年的產權，但是基金權益卻不止70年，這就導致在稅收和產權方面還有一定的障礙。另外，比如說這個房子值10億元，最后賣的時候只賣了兩億元，就是認購資金的兩億元，最后凈值跌到0.5元，出現這種情況的話會引起一系列的問題?！?/p>

對于物業(yè)管理公司的職能問題，上述總經理稱，比如說買個寫字樓，寫字樓房租、裝修、出租增值是由物業(yè)公司來管，但這個物業(yè)公司并不是房屋所有人，房屋的所有人屬于基金份額的持有人，這樣的一個結構如何保證沒有道德風險，或者說怎么能夠保證持有人的權益，需要一系列制度規(guī)定進行明確。