2017年3月，對(duì)于很多城市的樓市來(lái)說(shuō)，是一個(gè)分水嶺。

時(shí)年3月17日，北京出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸、提高按揭首付比例”等號(hào)稱(chēng)史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控措施，多個(gè)城市跟進(jìn)，出臺(tái)了以“限購(gòu)、限售、限價(jià)、限貸”等為代表的調(diào)控措施。

業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控措施，特別是限售令的出臺(tái)，配合限購(gòu)、限貸等方式，對(duì)相關(guān)城市樓市的流動(dòng)性影響明顯，“過(guò)熱的局面一下子就降下來(lái)了。”

今年3月25日以來(lái)，已經(jīng)有多個(gè)城市限售令實(shí)施滿(mǎn)兩年，這意味著，兩年前因限售令不能出手的房源將回到市場(chǎng)。

多城限售滿(mǎn)兩年

在樓市調(diào)控的“武器庫(kù)”里，第一個(gè)使用限售措施的，是廈門(mén)。

2017年3月25日，廈門(mén)出臺(tái)措施，要求新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)2年方可上市交易。此后幾天，杭州、福州、青島、廣州等地也紛紛跟進(jìn)。到2017年10月，已有近50個(gè)城市出臺(tái)了限售措施，限售期限也從滿(mǎn)2年拓展到滿(mǎn)3年、滿(mǎn)5年。甚至有的城市還祭出了滿(mǎn)10年限售的大殺器。

限售令配合限購(gòu)、限貸等措施，對(duì)相關(guān)城市樓市的流動(dòng)性影響明顯。

從當(dāng)時(shí)各大媒體的新聞標(biāo)題，也可見(jiàn)一斑。

今年3月25日以來(lái)，已有多個(gè)城市限售令實(shí)施滿(mǎn)兩年。這意味著，兩年前因限售令不能出手的房源將回到市場(chǎng)。

這里，中證君要糾正一個(gè)錯(cuò)誤：“限售令到期”。

一些媒體將限售令期限已滿(mǎn)稱(chēng)作是“限售令到期”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，（限售令規(guī)定的期限已滿(mǎn)）并非是政策到期，一些城市實(shí)際上還是延續(xù)此前的限售政策。“只是說(shuō)，這部分限售出臺(tái)以后交易的房子，期滿(mǎn)又可以賣(mài)出了。”

影響能有多大？

限售令到期的房源重新投入市場(chǎng)，究竟能多大程度上影響房市呢？

需要分情況看。

比如廈門(mén)規(guī)定“居民新購(gòu)買(mǎi)住房，需在取得產(chǎn)權(quán)證后滿(mǎn)2年方可上市交易”。張大偉認(rèn)為，按照正常的交易流程，以新建住宅期房為例，取得產(chǎn)權(quán)證起碼要1年到2年時(shí)間。這也就意味著按照目前的期限，這部分房源仍處于限售期。“而二手房的確可以數(shù)月之內(nèi)通過(guò)交易拿到房產(chǎn)證，但也未必能夠投入市場(chǎng)。”

廈門(mén)資深中介人士吳孟（化名）對(duì)中證君表示，2017年交易的房源，價(jià)格處于相對(duì)高位，即使解禁重新交易，很多也不會(huì)選擇“割肉”出手。

吳孟以臨近高崎機(jī)場(chǎng)的某樓盤(pán)為例，2017年4月，該小區(qū)某120平方米戶(hù)型的成交房?jī)r(jià)達(dá)38000元/平方米。而現(xiàn)在該小區(qū)的掛網(wǎng)報(bào)價(jià)只有34000元/平方米左右。“現(xiàn)在賣(mài)肯定虧本。而且滿(mǎn)兩年的交易只免征增值稅，滿(mǎn)五唯一還可以免征個(gè)稅。”

實(shí)際上，歷經(jīng)兩年，許多限售城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了很大變化。 

廈門(mén)和西安，這兩年分別代表了樓市發(fā)展不同的方向。

2017年出臺(tái)限購(gòu)、限售等一系列調(diào)控措施后，廈門(mén)房?jī)r(jià)開(kāi)始步入下降通道。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)榜單上，廈門(mén)二手房從2017年9月份開(kāi)始環(huán)比下跌。2017年9月，廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為143.7，2019年3月，廈門(mén)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)已經(jīng)下跌到了137.0。

而西安雖然也有限購(gòu)、限售等措施，但在這兩年，通過(guò)吸引落戶(hù)，讓當(dāng)?shù)氐臉鞘锌缛肓艘粋€(gè)新階段。

有統(tǒng)計(jì)顯示，2017年3月1日至12月底，西安全市共遷入落戶(hù)24.5萬(wàn)人。其中，新政落戶(hù)13.95萬(wàn)人，占新落戶(hù)總數(shù)的57%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)顯示，西安在35個(gè)大城市中，無(wú)論是新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格還是二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格，較上年同比均保持較快增長(zhǎng)。

西安樓市在戶(hù)籍人口大量涌入中，甚至出現(xiàn)了搖號(hào)買(mǎi)房、排隊(duì)等號(hào)等久不多見(jiàn)的火爆局面。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)中證君表示，在目前限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)等措施沒(méi)有大的變化的情況下，放松戶(hù)籍限制，吸引人口落戶(hù)，一定程度上會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易活躍度。

房企偏謹(jǐn)慎

未來(lái)限售、限購(gòu)、限價(jià)、限貸等措施會(huì)不會(huì)有變化呢？

張大偉表示，樓市變不變，關(guān)鍵看政策。“現(xiàn)在看，部分區(qū)域小陽(yáng)春的主要原因是價(jià)格下調(diào)后的觸底復(fù)蘇疊加信貸利率定價(jià)的寬松。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在“房住不炒”的總體背景下，一些城市對(duì)相關(guān)政策的調(diào)整會(huì)很謹(jǐn)慎。

房企對(duì)于2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期也較為謹(jǐn)慎。

萬(wàn)科A在其2018年年報(bào)中表示，謹(jǐn)慎投資，投資測(cè)算預(yù)留足夠的安全邊際，保證投資質(zhì)量和合理的資源總量；聚焦收斂，做好資源配置，為業(yè)務(wù)發(fā)展匹配適合的項(xiàng)目資源、資金資源和組織資源。

保利地產(chǎn)在其2018年年報(bào)中稱(chēng)，未來(lái)，將加大一二線(xiàn)城市及核心城市群的聚焦和深耕力度，審慎應(yīng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)分化，把握土地市場(chǎng)周期性機(jī)會(huì)。

中國(guó)證券報(bào) 江鈺鈴（封面圖來(lái)源于攝圖網(wǎng)）