每經(jīng)記者 張蕊    每經(jīng)編輯 陳星    

4月17日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，1-3月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資23803億元，同比增長11.8%，增速比1-2月份提高0.2個百分點(diǎn)。商品房銷售面積29829萬平方米，同比下降0.9%，降幅比1-2月份收窄2.7個百分點(diǎn)。

在同日舉行的國是論壇2019年一季度經(jīng)濟(jì)形勢分析會上，住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌表示，1-3月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)與預(yù)期基本吻合，量縮價穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

房地產(chǎn)短期處于下行階段 

近日，鶴崗房子賣出“白菜價”的新聞刷爆網(wǎng)絡(luò)，而商品房單價過萬的地方早已比比皆是，兩相對比，讓大家對房地產(chǎn)市場撲朔迷離的現(xiàn)狀唏噓不已。

該如何看待房地產(chǎn)市場？在顧云昌看來，要從發(fā)展?jié)撃?、發(fā)展周期、發(fā)展差異三方面來看。

從發(fā)展?jié)撃軄砜?，顧云昌把房地產(chǎn)市場分為住宅地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。在住宅地產(chǎn)方面，未來城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中對房地產(chǎn)的需求增長很大，農(nóng)村人口進(jìn)城和城市流動人口都有買房的需求，需改造的舊房比例也不低，因此房地產(chǎn)還有很大的增長空間。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)則包括寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及新興的養(yǎng)老、康養(yǎng)旅游文化等，這部分也有很大的需求。“我對中國房地產(chǎn)的發(fā)展前景充滿信心，整體上沒有供過于求，全國每個家庭平均擁有1.07套住房，這屬于正常的狀態(tài)。”

“房地產(chǎn)周期非常明顯，從中周期來說，我們已經(jīng)從黃金時代進(jìn)入白銀時代，進(jìn)入供求平等階段；從短周期來說，現(xiàn)在正處在周期的下行階段。”顧云昌說。 

發(fā)展差異就是指城市間的差異。一、二、三、四線城市高點(diǎn)低點(diǎn)并不一樣，顧云昌把房價的波動看作一條巨龍?jiān)谖鑴?，一、二線城市代表龍頭，三、四線城市則代表龍尾。“龍頭昂起時尾巴還沒動，龍頭下探的時候尾巴開始翹起來了?，F(xiàn)在龍頭到了底部，有往上昂起的跡象。目前一、二線城市二手房交易量明顯提升，房價有往上走的可能。”他說，但是三、四線城市目前是到了頂點(diǎn)還沒下來。具體城市的房價不好把握，從整體來看，房地產(chǎn)市場處在一、二線城市做底，有回暖跡象，三、四線城市還在往外走的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

房價大起大落可能性不大 

目前這一輪的情況是怎么發(fā)生的？顧云昌從調(diào)控、城市群、新動能三個角度進(jìn)行了闡釋。

“這一輪情況和調(diào)控有關(guān)系，更和房地產(chǎn)周期有關(guān)系。”顧云昌說，調(diào)控發(fā)揮了作用，但不調(diào)控同樣會有這個周期。這幾年都在逆周期調(diào)控，這一輪周期時間比較長與各地?fù)屓瞬庞嘘P(guān)。政策面表示推動1億非戶籍人口在城市落戶，所以3月份的數(shù)據(jù)跟這樣的信號有關(guān)系。

顧云昌說，住建部講到“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期”，這個“穩(wěn)”和中央的“穩(wěn)”是一致的，以前是房價不要漲的太快，這一輪是不要降的太多，房價大起大落的可能性不大。

從城市群概念來看，國家提倡以中心城市來引領(lǐng)城市群發(fā)展，改變了過去發(fā)展小城鎮(zhèn)的概念，這會對房地產(chǎn)的布局產(chǎn)生影響，人們買房的積極性也會發(fā)生變化，無論是自住還是投資。

另外，從新動能角度看，顧云昌說：“我把中國住宅產(chǎn)業(yè)比作一條巨龍，20年前已經(jīng)開始騰飛了。房地產(chǎn)是名副其實(shí)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是總裝工廠，所有的（產(chǎn)業(yè)）都可以放在房地產(chǎn)里面去，而人和居住連在一起，安居是人們的需求，人們對美好生活的需求是我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動力。”

在這樣的背景下，他認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展是必然的?，F(xiàn)在到了發(fā)展新動能的階段，房地產(chǎn)的新動能在哪里？那就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

他進(jìn)一步闡釋，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)包括為生產(chǎn)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、工廠、寫字樓等，也包括為生活服務(wù)的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。“所以我們在投資的時候也應(yīng)該更多從服務(wù)角度來發(fā)展房地產(chǎn)，使房地產(chǎn)更加全面地體現(xiàn)它的功能。”顧云昌說。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）