每經(jīng)記者 朱玫潔    每經(jīng)編輯 劉艷美    

丹東鴨綠江斷橋 圖片來源：攝圖網(wǎng)

邊陲小城遼寧丹東最為人所知的身份，是“離朝鮮最近的城市”——與朝鮮新義州市僅一江之隔。同時(shí)，它也是中國最大的邊境城市。

2018年4月，隨著半島局勢大吹“暖風(fēng)”，這一頭的丹東，在經(jīng)歷數(shù)年GDP增速低迷之后，樓市驟然迎來一波火爆行情。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年4月和5月，丹東房價(jià)分別以2%、5.3%的環(huán)比漲幅，位居70城首位。投資者接踵而至，兩天暴漲57%、新區(qū)每平方米每天上漲300元、有人兩億元買整棟樓......一系列消息掀起全網(wǎng)對丹東樓市投資的討論熱潮。

時(shí)隔一年，丹東又上“頭條”。4月16日，國家統(tǒng)計(jì)局公布2019年3月70城房價(jià)數(shù)據(jù)，丹東環(huán)比漲幅領(lǐng)跑70城，達(dá)1.9%。

圖表來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站 

此前，黑龍江地級市鶴崗，因房子“白菜價(jià)”引發(fā)外界關(guān)注。同為東北三四線城市，丹東為何還能繼續(xù)上漲的“傳說”？

“來投資的有，但不熱了”

打開地圖App，你很容易發(fā)現(xiàn)，丹東已經(jīng)形成中介聚集街區(qū)。方圓兩公里內(nèi)范圍內(nèi)，至少有24家中介服務(wù)公司。不過令人意外的是，當(dāng)下，這些中介生意并沒有想象中那般火爆。

“聽說最近丹東樓市上漲很快，很火??？”

“哪火??？這是瞎?jié)q，都沒客戶了！”

丹東一家本地中介（下稱A中介）公司銷售經(jīng)理告訴城叔。A中介在丹東已有30余家連鎖店，是當(dāng)?shù)剌^有實(shí)力的中介品牌。

“以今年來看，按月計(jì)算的成交量要比去年5月那時(shí)候更低。” A中介銷售經(jīng)理還透露，“我們做過市場調(diào)研，同行成交量有高有低，但整體比較一般”。

另外一家駐扎在丹東新區(qū)的B中介工作人員也告訴城叔：“公開數(shù)據(jù)是今年一季度房價(jià)上漲，但其實(shí)成交量整體已不如去年。”談起一年前丹東的投資熱潮，這位銷售經(jīng)理直言，“今年來投資的，確實(shí)也有，但不‘熱’了。你們說的丹東投資熱潮，在我看來已經(jīng)過去了”。

另外，多家中介都向城叔談到，目前丹東購房多是出于自住目的。一位在老城區(qū)工作的中介人員甚至表示，自己今年還從未接待過投資客戶。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向城叔解釋，雖然公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示丹東房價(jià)上漲幅度較大，但這不能代表當(dāng)下的市場情況。

“這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)其實(shí)較現(xiàn)實(shí)情況有所滯后。”張大偉說，因?yàn)榫W(wǎng)簽在三、四線城市滯后比較嚴(yán)重，有些房子可能達(dá)成交易較長時(shí)間后才簽約。比如去年10月達(dá)成交易的房子，可能今年1月才去網(wǎng)簽登記，這個(gè)價(jià)格就會(huì)被記為1月的價(jià)格。

丹東房價(jià)走勢圖

張大偉認(rèn)為，去年丹東炒作投資非常旺盛，但后面外部形勢波動(dòng)，對丹東房市的影響并不樂觀，而其區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展也不足以支撐這樣的高房價(jià)。所以熱炒之后，市場就會(huì)出現(xiàn)蕭條。

“相比之前，成交量已經(jīng)下調(diào)，而且很多區(qū)域是‘有價(jià)無市’。”

年輕剛需客戶正在減少

此前，有不少聲音稱，朝鮮局勢預(yù)期向好，丹東有望成為下一個(gè)深圳。對此，過去一年，不少分析師、觀察者表示“并不樂觀”。常見觀點(diǎn)是，丹東對岸朝鮮的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，與30年前深圳旁邊的中國香港情況并不相同，深圳式成功難以復(fù)刻。

身處丹東樓市中的人，又如何看待這一潛在利好？

在丹東中介眼中，前往丹東的投資者，多少抱有“賭一把”心態(tài)：“咱們這兒房價(jià)再高也就幾千塊一平方米、幾十萬元一套。真有錢的客戶，也不計(jì)較這筆資金。”而本地也有二手房房東，將房子掛在市面上，觀望價(jià)格、待價(jià)而沽。

實(shí)際上，吸引外地人在丹東購房的，除外部因素影響外，還源于丹東自身稟賦。

丹東在全國知名度欠佳，但在東北，它是一個(gè)小有名氣的旅游城市。在東北各大城市的大街小巷，你可以不時(shí)發(fā)現(xiàn)一家“丹東大海鮮”。丹東因?yàn)榭亢?，所以丹東海鮮代表著新鮮品質(zhì)。實(shí)際上，它是東北少有的靠海、有溫泉、氣候較為溫和的城市，此前也有不少東北外地人到丹東買房、療養(yǎng)。

來自黑龍江大慶的全阿姨去年冬天到丹東旅游后，就在當(dāng)?shù)刭徺I了一套江景房。

“丹東環(huán)境好、空氣好，冬天氣溫最低也僅零下10度（大慶則為零下30、40度），以后我冬天就到丹東住。”全阿姨告訴城叔，她80%是考慮自住，但也不是沒考慮它的升值、保值空間，“畢竟大慶房價(jià)唰唰往下掉，我也擔(dān)心”。

不過，A中介銷售經(jīng)理告訴城叔，“高房價(jià)正為丹東本地一些80、90后帶來困擾”。當(dāng)下丹東購房者主要是兩類：第一是剛需換改善，第二是年輕人純剛需購房。她的工作經(jīng)驗(yàn)顯示，這類年輕剛需客戶正在減少。她認(rèn)為，這也是當(dāng)下成交量不高的原因之一。

誰為高額房價(jià)買單？

投資熱潮退去，誰為高額房價(jià)買單？

A中介銷售經(jīng)理說，在丹東，一些普通年輕人購房出現(xiàn)困難。“以前一套房首付十幾萬就能搞定，現(xiàn)在首付二三十萬、三四十萬不論。”這位銷售經(jīng)理算了一筆賬：

“按首付三至五成計(jì)算，現(xiàn)在基本要月薪5000元才能較為輕松的承擔(dān)月供，而丹東平均工資在兩、三千元左右，5000元以上薪水的工作并不多。”

丹東市統(tǒng)計(jì)局、人社局公開數(shù)據(jù)顯示，2017年丹東市在崗職工月平均工資為3520元；2017年丹東市社平工資為3496元 。

實(shí)際上，近年丹東經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不太樂觀。

2010年開始，在GDP增速經(jīng)歷連續(xù)五年下滑后，2015年丹東進(jìn)入GDP負(fù)增長。當(dāng)年，全市GDP為984.9億元。過去的2018年，丹東GDP較去年增長0.4%，但其GDP總量816.7億元較2015年已下滑17%。

“以投資需求推動(dòng)的跳漲，對區(qū)域來說沒有什么好處。”張大偉說，因?yàn)槌捶靠湍康氖谦@利，不管最終獲利與否，都會(huì)離場。政府應(yīng)該從一開始就增強(qiáng)監(jiān)控和調(diào)控，避免房價(jià)大起大落。

既已站在房價(jià)高位，對于丹東，它需要更快提振城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高居民收入。

在中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長陳耀看來，丹東可把握好外部機(jī)遇以促進(jìn)投資，但需要注意產(chǎn)業(yè)投資和地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)比例。“目前丹東應(yīng)該更注意拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)投資，相應(yīng)地，抓好營商環(huán)境優(yōu)化。”

同時(shí)，陳耀認(rèn)為，丹東應(yīng)該把視野拓寬，俄羅斯、日本、韓國等都可以是貿(mào)易合作對象。2018年，遼寧、吉林兩省提出共建“一帶一路”新通道，其中通過長春-白山-通化-丹東構(gòu)建的陸海大通道是一條全新線路，這也是丹東更廣闊、更實(shí)在的新機(jī)遇。

作為極少數(shù)同時(shí)擁有邊境口岸、機(jī)場、高鐵、河港、海港、高速公路的城市，丹東發(fā)展門戶功能是有“天賦”的。

不過，最近的一個(gè)動(dòng)態(tài)是，丹東港正經(jīng)歷破產(chǎn)重整。下一步怎么做？陳耀提醒，其實(shí)整個(gè)遼寧港口應(yīng)該加強(qiáng)一體化合作，明確各港口定位、分工，避免惡性競爭，“這一點(diǎn)，遼寧做得還不夠，還要突破”。

3月28日，丹東市委書記、市人大常委會(huì)主任、市委財(cái)經(jīng)委員會(huì)主任葛海鷹主持召開市委財(cái)經(jīng)委員會(huì)第二次會(huì)議。葛海鷹在講話時(shí)說道，要“真正把資金用在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，用在中短期可以見到回報(bào)的項(xiàng)目上”。