每經(jīng)記者 董青枝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“一口價(jià)房源69萬(wàn)”“首付7.5萬(wàn)起”、福田某公寓項(xiàng)目開(kāi)盤總價(jià)8000萬(wàn)元豪宅秒光、某豪宅公寓單月銷售額超26億元……深圳公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)低首付促銷與部分樓盤熱銷并存的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)分化明顯。

事實(shí)上，在住宅嚴(yán)格限購(gòu)限貸的背景下，不限購(gòu)不限貸的商務(wù)公寓一直是深圳新房市場(chǎng)交易的重要部分。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日實(shí)地走訪深圳公寓市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商積極推盤，中介帶客積極，樓盤訪客量上升，市場(chǎng)熱度明顯提升。

深圳中原監(jiān)測(cè)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳商務(wù)公寓成交套數(shù)在新房市場(chǎng)的占比超三成，共成交1594套，環(huán)比上升182.62%。其中60平方米以內(nèi)的中小戶型公寓成交占比超七成，總價(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)公寓成交占比近九成。

深圳某公寓項(xiàng)目銷售中心現(xiàn)場(chǎng) 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 董青枝 攝

豪宅和低總價(jià)公寓受寵

“剛需、豪宅相對(duì)好賣些，”房產(chǎn)中介小劉對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，現(xiàn)在政府限價(jià)，豪宅買了就賺，剛需則一直需求較旺盛；但是某些沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)的樓盤就不好賣，銷量很一般。

據(jù)多家媒體報(bào)道，深圳今年第一個(gè)入市的新盤華潤(rùn)瑞府就是商務(wù)公寓項(xiàng)目，備案均價(jià)15.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤就售出約五成房源，其中總價(jià)8000萬(wàn)元的戶型秒光。

豪宅公寓雖數(shù)量少，但面積大、總價(jià)高，每次入市都備受市場(chǎng)關(guān)注。從中原監(jiān)測(cè)的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，3月華潤(rùn)瑞府共備案54套，成交金額為26.52億元，位居全市公寓成交金額第一名。

戴德梁行分析師稱，經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)控，深圳市場(chǎng)上投機(jī)和投資需求明顯退場(chǎng)，剛需和改善需求才是市場(chǎng)的主力。華潤(rùn)瑞府屬于豪宅產(chǎn)品，且地段佳，在整個(gè)豪宅產(chǎn)品稀缺的市場(chǎng)環(huán)境中獲得關(guān)注也在意料之中，但它也僅代表了細(xì)分、小眾的豪宅市場(chǎng)，并不能代表整個(gè)市場(chǎng)。

深圳某公寓項(xiàng)目的促銷廣告  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 董青枝 攝

另外，3月初，同是商務(wù)公寓的傳麒景苑開(kāi)盤，據(jù)說(shuō)帶福外學(xué)位可落戶，在中介的集體刷屏下更是出現(xiàn)凌晨排隊(duì)現(xiàn)象，開(kāi)盤半天因秩序混亂遭遇封盤。

其實(shí)，去年深圳出臺(tái)的“7·31新政”規(guī)定，禁止企業(yè)購(gòu)買商務(wù)公寓，個(gè)人及企業(yè)購(gòu)買的商務(wù)公寓，自拿到產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不許買賣。而傳麒景苑便屬于“5年禁售的商務(wù)公寓”。

新政影響下，去年深圳多個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目銷售平平。據(jù)了解，去年10月傳麒景苑開(kāi)盤并沒(méi)有在市場(chǎng)上引起太大關(guān)注，銷售情況一般。但是此次銷售傳麒景苑啟動(dòng)了中介二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，更是給出了5%高傭轉(zhuǎn)介，中介帶客積極性高漲。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，該公寓雖然單價(jià)6.8萬(wàn)~7.8萬(wàn)元/平方米不算低，但總價(jià)約200萬(wàn)~500萬(wàn)元相對(duì)較低，又可以積分申請(qǐng)學(xué)位，都是其爆紅的重要因素。近日《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪獲悉，上述公寓營(yíng)銷中心大門緊鎖，大門上張貼的通知顯示“項(xiàng)目仍暫停銷售、暫停三級(jí)轉(zhuǎn)介帶客”。

事實(shí)上，低總價(jià)是商務(wù)公寓的一大優(yōu)勢(shì)，并一直占據(jù)著深圳公寓市場(chǎng)成交量的半壁江山。中原數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳小面積、低總價(jià)的公寓產(chǎn)品依然是成交主力，60平方米以內(nèi)的中小戶型公寓成交占比超七成，總價(jià)在300萬(wàn)元以內(nèi)的公寓成交占比近九成。

值得一提的是，在公寓限售、發(fā)展租賃等政策環(huán)境下，公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了大宗交易或只租不售現(xiàn)象。多名中介表示，公寓市場(chǎng)現(xiàn)在出現(xiàn)神秘買家掃樓，一次買下一兩層或者二十來(lái)套房源。而傳奇景苑就有一部分房源不出售而是用來(lái)租賃，其中部分房源交給了龍湖冠寓。據(jù)了解，龍湖冠寓一共運(yùn)營(yíng)8層房源，拎包入住，28平方米的單間租金5400元/月,一房一廳7400元/月。

中介小劉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“‘7.31新政’之后，公寓只租不售的背景下，住宅式公寓越來(lái)越受到資深投資者的青睞，自用和理性投資居多。”不過(guò)業(yè)內(nèi)人士提醒稱，若要投資公寓，必須抱有長(zhǎng)期持有的準(zhǔn)備，短期炒房已不可行。

深圳中原認(rèn)為，市場(chǎng)還是兩極分化，豪宅有一定市場(chǎng)，低總價(jià)的剛需需求旺盛，而中間價(jià)段就比較難賣。發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)還是比較謹(jǐn)慎，依然維持年前的優(yōu)惠力度、促銷手段，導(dǎo)致新房銷售速度也加快。

高傭金和低首付頻現(xiàn)

值得注意的是，許多公寓項(xiàng)目還在依賴高傭金“賠錢賺吆喝”，多個(gè)項(xiàng)目主動(dòng)采用低首付、特價(jià)房等方式來(lái)促銷。

去年“7·31新政”后，深圳多個(gè)公寓項(xiàng)目啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，一有新項(xiàng)目入市，就會(huì)出現(xiàn)中介刷屏。

“首期14萬(wàn)起，只是兩年房租的費(fèi)用而已”“一口價(jià)房源69萬(wàn)”“抵工程款房源，首付7.5萬(wàn)起”……在深圳龍華、寶安、沙井、龍崗等區(qū)域都有低首付活動(dòng)的樓盤。

深圳某公寓項(xiàng)目的低總價(jià)促銷廣告  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 董青枝 攝

以龍華新彩苑為例，樓盤推出分期付首付活動(dòng)，34平方米的戶型首付約100萬(wàn)元，可采用分期付首付：定金10萬(wàn)元，簽約7天付首付10萬(wàn)元，約總價(jià)的10%，5月31日前再付首付的20%，8月31日前再付剩余的20%首付。不過(guò)，購(gòu)房者需額外支付一定的裝修費(fèi)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前該項(xiàng)目周邊的一房一廳租金約5000元/月。

現(xiàn)場(chǎng)的銷售顧問(wèn)直言：“有很多客戶是沖著分期來(lái)的，分期付首付，壓力沒(méi)那么大。”

房產(chǎn)中介小劉告訴記者，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，都有自己的銷售方案，采取首付分期，這樣客戶也可以有多種選擇，可以說(shuō)是共贏。

深圳某公寓項(xiàng)目的低首付促銷廣告  圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 董青枝 攝

對(duì)此，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，出現(xiàn)分期付首付是因?yàn)槿缃裾邏毫Υ?，開(kāi)發(fā)商有資金回款壓力，需要加快出貨，使用優(yōu)惠措施來(lái)吸引更多客戶購(gòu)房。

不過(guò)，一些業(yè)內(nèi)人士將商務(wù)公寓看成是“稀缺產(chǎn)品”。中原地產(chǎn)深圳公司董事總經(jīng)理鄭叔倫就指出，商務(wù)公寓未來(lái)零供應(yīng)，可售的賣一套少一套，而且不限購(gòu)，稀缺性的優(yōu)勢(shì)放大，成交表現(xiàn)也較好。“在嚴(yán)調(diào)控的背景下，商業(yè)投資的資金流入增加，銷售速度也有所提升。”

深圳中原監(jiān)測(cè)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月份，深圳全市商務(wù)公寓共成交1594套，環(huán)比上升182.62%；成交面積9.86萬(wàn)平，環(huán)比上升222.44%。商務(wù)公寓成交套數(shù)在新房市場(chǎng)的占比超過(guò)三成，

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，公寓市場(chǎng)的熱度上升與深圳樓市整體回暖有關(guān)，粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要出臺(tái)、銀行利率下調(diào)利好、年前積累的投資需求釋放等因素，使得購(gòu)房者的入市意愿大幅提升。不過(guò)，預(yù)計(jì)接下來(lái)深圳公寓的成交量會(huì)有所下滑。

其實(shí)除了個(gè)別典型的商務(wù)公寓外，深圳大部分的商務(wù)公寓銷售平平。一名樓盤策劃向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出：“如果那么好賣，就沒(méi)必要降價(jià)了?，F(xiàn)在市面上大多數(shù)公寓，讓利都特別厲害”。

（文章來(lái)源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)