每經(jīng)記者 姜天天    每經(jīng)編輯 林菁晶    

一年前的4月22日，海南宣布從即日起在已出臺(tái)的限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購(gòu)。樓市一夜入冬，房地產(chǎn)從業(yè)者紛紛在朋友圈宣告“全劇終”。

有人無(wú)奈轉(zhuǎn)行重新發(fā)展，有人轉(zhuǎn)戰(zhàn)云南、廣西等地繼續(xù)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，當(dāng)然，也有人選擇了堅(jiān)守。

4月22日，一位海南開(kāi)發(fā)人士在朋友圈寫(xiě)道：一年前的今天，房產(chǎn)人一夜未眠；一年后的今天，強(qiáng)者更強(qiáng)，剩者為王。

相比于房地產(chǎn)從業(yè)者的復(fù)雜心情，海南本地的剛需群體和“新海南人”則在“友好”的市場(chǎng)價(jià)格下普遍對(duì)自貿(mào)區(qū)未來(lái)的發(fā)展有較高期待。

近日，“鎂刻地產(chǎn)”記者走訪?？诙鄠€(gè)樓盤(pán)了解到，對(duì)于限購(gòu)政策仍然在嚴(yán)格執(zhí)行，銷(xiāo)售價(jià)格較去年也未出現(xiàn)上漲情況。

“最嚴(yán)限購(gòu)令”之后的一年里，海南省、?？谑屑叭齺喪卸冀舆B針對(duì)購(gòu)房資格、商品房備案價(jià)、違法違規(guī)銷(xiāo)售、宅地供應(yīng)等發(fā)布政策“補(bǔ)丁”，以嚴(yán)厲打擊投機(jī)炒作，遏制房?jī)r(jià)上漲。

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“海南省住建廳”）對(duì)“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，“從全國(guó)來(lái)看，我省自房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，在房地產(chǎn)調(diào)控方面出臺(tái)的政策文件數(shù)量較多，行政區(qū)域覆蓋面最廣，措施最為嚴(yán)厲，得到了中央領(lǐng)導(dǎo)、住建部的高度肯定。”

經(jīng)歷過(guò)狂熱、驟冷到平穩(wěn)的海南樓市，正在開(kāi)啟新的征程。

“樓市穩(wěn)定對(duì)誰(shuí)都好”

汽車(chē)儀表臺(tái)上擺放的一疊樓盤(pán)宣傳手冊(cè)顯示著張?。ɑ┰?jīng)與房地產(chǎn)的關(guān)系。在成為一名滴滴司機(jī)前，張健在海南從事了近三年的房地產(chǎn)廣告策劃工作。“前兩三年樓盤(pán)多、業(yè)務(wù)好，一年賺十余萬(wàn)沒(méi)有問(wèn)題。”

他告訴記者，樓市火熱的時(shí)候他在空閑時(shí)間還會(huì)去火車(chē)站帶客看房，帶看一個(gè)客戶(hù)有50~100元不等的傭金。由于很多外地客戶(hù)來(lái)海南在看房的同時(shí)也會(huì)度假，他還發(fā)展了私人導(dǎo)游業(yè)務(wù)，“看房、旅游、吃喝玩樂(lè)、車(chē)接車(chē)送一條龍服務(wù)。”

但全面限購(gòu)后，張健所在的廣告公司業(yè)務(wù)量開(kāi)始大幅度下降。“一方面是同行競(jìng)爭(zhēng)多，另一方面就是客戶(hù)少了。”連續(xù)數(shù)月只有底薪加少量提成，他決定辭職做滴滴司機(jī)——此前他還想過(guò)去做餐飲，不過(guò)在看到不少針對(duì)游客的飯店關(guān)門(mén)后就放棄了。

從大型房企去年在海南的表現(xiàn)可以看出地產(chǎn)業(yè)務(wù)的下滑。據(jù)鏈家旅居研究院統(tǒng)計(jì)，受“422”限購(gòu)政策影響，海南全省2018年TOP10房企成交金額總和同比2017年減少了40.46%，業(yè)績(jī)大幅縮水，百億軍團(tuán)成員由6家縮減為4家。成交上榜門(mén)檻從43億元降低至37億元，排行兩極差距巨大。

雖然曾享受過(guò)樓市高峰期的紅利，但在如今的張健看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定對(duì)誰(shuí)都好。“像政策說(shuō)的嘛，房子是拿來(lái)住的。”他是北方人，在多年前跟隨妻子定居海南，現(xiàn)在已經(jīng)很習(xí)慣這邊的生活。

而自貿(mào)區(qū)的建設(shè)政策更是給張健增強(qiáng)了不少信心，“海南未來(lái)的發(fā)展還是會(huì)很好的，我的未來(lái)也還有很多可能。”

“現(xiàn)在房?jī)r(jià)友好了很多”

不久前，在?？谧x書(shū)和工作六年的王迪（化名）終于成功扎根安家。2016年從海南某大學(xué)畢業(yè)之后，他來(lái)到海口一個(gè)產(chǎn)業(yè)園招商部工作，“當(dāng)時(shí)就考慮過(guò)在海口買(mǎi)房，那個(gè)時(shí)候樓市火熱，怕再等等以后會(huì)買(mǎi)不起，但也擔(dān)心會(huì)買(mǎi)在樓市高位，遂決定再觀望一段時(shí)間。”

“幸好當(dāng)時(shí)沒(méi)買(mǎi)，現(xiàn)在買(mǎi)便宜了五六十萬(wàn)。”王迪覺(jué)得慶幸，加上2018年部門(mén)超額完成目標(biāo)，他這年的工資加年終獎(jiǎng)金拿到了25萬(wàn)。

從去年底他就開(kāi)始看房了，“看了一圈下來(lái)發(fā)現(xiàn)價(jià)格確實(shí)比以前友好了很多。”王迪相中了西海岸片區(qū)的一套三居室新房，但當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目新一期的預(yù)售證還未取得，只能先登記認(rèn)籌。

今年2月，項(xiàng)目正式取得預(yù)售證。“均價(jià)17300元/平方米，之前銷(xiāo)售還說(shuō)要賣(mài)23000元/平方米呢。目前的房?jī)r(jià)也能看到增值空間，因?yàn)楝F(xiàn)在自貿(mào)區(qū)的勢(shì)頭很好。”

?？谖骱０镀瑓^(qū)。每經(jīng)記者 姜天天 攝

在2018年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控上，海南政府顯示出了“壯士斷腕”的決心。不僅祭出了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，一些熱點(diǎn)城市還為之定下價(jià)格紅線，這讓不少樓盤(pán)新一期的備案價(jià)格有了明顯下滑。以?？跒槔?，2018年8月，海口市住建局、物價(jià)局在約談多家開(kāi)發(fā)商后，?？谏唐贩總浒竷r(jià)控制在17300元/平方米以?xún)?nèi)。

“鎂刻地產(chǎn)”記者也在?？诙鄠€(gè)在售樓盤(pán)了解到，目前無(wú)論是備案價(jià)還是銷(xiāo)售口徑，在售項(xiàng)目的均價(jià)均未超過(guò)17300萬(wàn)/平方米。觀瀾湖、西海岸等片區(qū)樓盤(pán)的多位置業(yè)顧問(wèn)表示，目前新一期的價(jià)格都較之前下調(diào)了很多，此前均價(jià)都在2萬(wàn)元~3萬(wàn)元這一區(qū)間。

對(duì)于購(gòu)房者而言，市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，但對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)卻陷入進(jìn)退兩難的境地——如果不按照這一指導(dǎo)價(jià)賣(mài)，則存在無(wú)法網(wǎng)簽的可能，但如果按照指導(dǎo)價(jià)賣(mài)，則很難平衡利潤(rùn)與收益。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般不愿意按下調(diào)價(jià)格的項(xiàng)目多是中小房企，他們對(duì)單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)更看重，也存在著僥幸心理，但同時(shí)也會(huì)面臨資金壓力，降價(jià)走量是市場(chǎng)趨勢(shì)。

“調(diào)控力度不放松”

海南省住建廳提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年海南全省商品房銷(xiāo)售金額2083.29億元，同比下降23.2%；全省商品房銷(xiāo)售均價(jià)14546元/平方米，同比增長(zhǎng)22.9%，均價(jià)自2月以來(lái)基本保持在1.5萬(wàn)元/平方米左右，增速保持在25%左右，較為平穩(wěn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原海南戰(zhàn)略研究中心

多家中介研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告也指出，海南全省2018年整體呈現(xiàn)量跌價(jià)漲態(tài)勢(shì)，這一態(tài)勢(shì)在?？诘某尸F(xiàn)較為明顯。據(jù)我房旅策的統(tǒng)計(jì)，2018年1~11月，?？谏唐贩抗?yīng)面積218萬(wàn)平方米，成交面積306萬(wàn)平方米，供求比0.7；成交均價(jià)15300元/平方米，同比上漲約30%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原海南戰(zhàn)略研究中心

無(wú)論是深耕海南的開(kāi)發(fā)人士還是機(jī)構(gòu)專(zhuān)家均對(duì)“鎂刻地產(chǎn)”記者表示，調(diào)控政策在短期不會(huì)有任何松動(dòng)，樓市整體將維持目前的走勢(shì)。

從今年一季度的數(shù)據(jù)也可以看出，量跌的態(tài)勢(shì)仍然保持，海南全省房屋銷(xiāo)售面積185．73萬(wàn)平方米，同比下降64.1％；房屋銷(xiāo)售額316.22億元，同比下降58.8％。

近日，?？谟胁糠质袌?chǎng)傳言稱(chēng)還未取得預(yù)售的富力首府、融創(chuàng)金城?？谝惶?hào)等會(huì)突破17300元/平方米的價(jià)格備案。多位中介人士告訴記者，因?yàn)閭浒竷r(jià)控制已經(jīng)超過(guò)半年，很可能會(huì)根據(jù)具體的樓盤(pán)情況適當(dāng)放寬部分樓盤(pán)價(jià)格，避免“一刀切”。

不過(guò)對(duì)此，?？谑凶〗ň衷诮衲?月份已辟謠稱(chēng)，近期微信朋友圈出現(xiàn)了“?？谙迌r(jià)將由17300元調(diào)整到24000元”等消息，市物價(jià)局、市住建局在此鄭重聲明，海口市堅(jiān)決貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控決策部署，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，此消息純屬謠言。

一海口市房協(xié)人士也對(duì)記者表示，在目前的情況下要是放開(kāi)限價(jià)限購(gòu)很可能會(huì)引起巨大的反彈，這是不符合當(dāng)前政策指引的。市場(chǎng)勢(shì)必要平穩(wěn)健康發(fā)展的，政策、市場(chǎng)可能會(huì)進(jìn)行適度的調(diào)節(jié)，但不會(huì)出現(xiàn)大變動(dòng)。

海南省住建廳對(duì)“鎂刻地產(chǎn)”指出，2019年，海南省將繼續(xù)貫徹落實(shí)省委省政府的決策部署，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松、調(diào)控政策不走樣。

不過(guò)，海南省住建廳同時(shí)也表示，將落實(shí)因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)的要求，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行全域限購(gòu)等政策，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)要避免采取“天花板”一刀切的方式，按區(qū)域和項(xiàng)目科學(xué)合理定價(jià)。

（封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)，文章來(lái)源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)