去年下半年以來(lái)，在以“房住不炒”為基調(diào)的嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策的影響下，全國(guó)樓市出現(xiàn)“降溫”：全年商品房銷(xiāo)售面積17.2億平方米，同比增長(zhǎng)1.3%；商品房銷(xiāo)售額14.99億元，同比增長(zhǎng)12.2%。銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雖然雙雙創(chuàng)出歷史新高，但增速已明顯下滑，分別較上年同期下滑6.4、1.5個(gè)百分點(diǎn)。

而另一方面，市場(chǎng)集中度又在進(jìn)一步提升。中指院數(shù)據(jù)顯示，2018年TOP10房企市場(chǎng)占有率為29.2%，TOP20房企市場(chǎng)占有率為39.5%，分別較上年提高5.2、7.1個(gè)百分點(diǎn)。顯然，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，規(guī)模仍將會(huì)是房企爭(zhēng)奪市場(chǎng)話語(yǔ)權(quán)的關(guān)鍵。

4月22日晚間，中南建設(shè)（000961.SZ）發(fā)布2018年度業(yè)績(jī)報(bào)告。年報(bào)顯示，2018年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售1466.1億元，同比增長(zhǎng)52%，首次躋身“千億俱樂(lè)部”；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入401.1億元，同比增長(zhǎng)31.3%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.9億元，同比增長(zhǎng)219%，扣除投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為20.9億元，同比增長(zhǎng)246%。

上述年報(bào)發(fā)布后，中南建設(shè)股價(jià)于今日開(kāi)盤(pán)后一度上漲6.46%至8.74元。至收盤(pán)，中南建設(shè)收?qǐng)?bào)8.65元，漲幅5.36%。

銷(xiāo)售規(guī)模、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)均創(chuàng)出新高。可以說(shuō)，在上市十周年之際，中南建設(shè)交出了一份亮眼的成績(jī)單。

雙主業(yè)持續(xù)發(fā)力 穩(wěn)步躋身千億陣營(yíng)

中南建設(shè)以建筑施工起家。一直以來(lái)，建工業(yè)務(wù)都是中南建設(shè)的主業(yè)之一。自2005年拿下南通CBD項(xiàng)目后才正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)后，先后經(jīng)過(guò)“三四線造城”、“聚焦一二線”、“環(huán)一線城市群”布局戰(zhàn)略調(diào)整后，抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)遇的中南建設(shè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模越來(lái)越大，在中南建設(shè)中的主業(yè)地位更加突出。

經(jīng)過(guò)十幾年的穩(wěn)健發(fā)展，中南建設(shè)的建筑施工、地產(chǎn)雙主業(yè)均獲得了質(zhì)的飛躍。

年報(bào)顯示，2018年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入401.1億元，同比增長(zhǎng)31.3%。其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入275.6億元，同比增長(zhǎng)23%，在總營(yíng)收中占比達(dá)到65.2%，較上年同期增加3個(gè)百分點(diǎn)；建筑施工業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入116.6億元，同比增長(zhǎng)61%，在總營(yíng)收中占比29.1%，較上年同期增加5個(gè)百分點(diǎn)；酒店及其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入8.9億元，同比49%，在總營(yíng)收中占比5.7%。

顯然，在過(guò)去的2018年，作為中南建設(shè)的兩大主業(yè)：地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑施工業(yè)務(wù)，均取得了不錯(cuò)的成績(jī)。

地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，2018年中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1144.4萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1466.1億元，同比分別上升32%和52%，首次躋身千億陣營(yíng)?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2018年中南建設(shè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)中南置地位列百?gòu)?qiáng)房企第18位。

建筑施工業(yè)務(wù)方面，2018年中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)新增合同額366.5億元，同比增長(zhǎng)24%，其中3億元以上項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)。此外，中南建設(shè)報(bào)告期內(nèi)還新中標(biāo)17個(gè)PPP項(xiàng)目，合同總金額超250億元。

地產(chǎn)、建筑施工兩大主業(yè)的雙輪驅(qū)動(dòng)、持續(xù)發(fā)力，為中南建設(shè)提供了不同角度的贏利點(diǎn)，也將使中南越走越穩(wěn)、越走越遠(yuǎn)。

歸母凈利增長(zhǎng)超2倍 盈利能力明顯改善

值得注意的是，在營(yíng)收、合約銷(xiāo)售規(guī)模創(chuàng)新高的同時(shí)，中南建設(shè)的盈利能力明顯改善，財(cái)務(wù)指標(biāo)也繼續(xù)保持穩(wěn)健，抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

利潤(rùn)指標(biāo)方面，兩大主業(yè)利潤(rùn)率水平提升明顯。

報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)毛利率由去年同期的16.5%上升到19.6%；權(quán)益凈利潤(rùn)率由去年同期的2.25%上升到5.47%。分業(yè)務(wù)看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率20.23%，較去年同期上升4.37個(gè)百分點(diǎn)；建筑業(yè)務(wù)毛利率11.59%，較去年同期基本持平。

而得益于兩大主業(yè)利潤(rùn)率的改善，以及實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)率和管理費(fèi)率的下降，報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)利潤(rùn)規(guī)模也獲得了快速增長(zhǎng)。期內(nèi)，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)21.9億元，同比增長(zhǎng)219%，扣除投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量模式的影響，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為20.9億元，同比增長(zhǎng)246%。盈利能力明顯改善。

財(cái)務(wù)指標(biāo)方面，中南建設(shè)持續(xù)保持穩(wěn)健。

報(bào)告期末，中南建設(shè)總資產(chǎn)達(dá)2356.9億元，較期初增長(zhǎng)33%；凈資產(chǎn)達(dá)196億元，較期初增加8%；2018年末公司預(yù)收賬款由2017年底的684.3億元，上升到2018年末的1101.2億元，同比增長(zhǎng)61%。截止2018年末，中南建設(shè)2018年末剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為44.97%，較上年同期的51.13%下降了6.16個(gè)百分點(diǎn)，在行業(yè)中也處于低位。而考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，中南建設(shè)較低的剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率數(shù)據(jù)，也充分體現(xiàn)了公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

同時(shí)，2018年末中南建設(shè)持有現(xiàn)金及現(xiàn)金204.2億元，明顯高于一年內(nèi)到期的180.1億元的有息負(fù)債。

在有效控制風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，中南建設(shè)也積極通過(guò)開(kāi)拓融資渠道的方式進(jìn)一步保障資金鏈安全。報(bào)告期內(nèi)，公司共獲得銀行授信額度1182.53億元，其中已使用授信額度為348.6億元，剩余授信額度為833.93億元。除了充裕的銀行授信外，公司還靈活使用債券、資管、信托及ABS等渠道進(jìn)行融資，未來(lái)公司還將積極開(kāi)拓海外債、尾款A(yù)BN、保理ABS等項(xiàng)目進(jìn)一步拓寬融資渠道。

較好的盈利能力，凈負(fù)債水平持續(xù)改善，讓手握豐厚現(xiàn)金的中南建設(shè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 高質(zhì)量發(fā)展可期

做大規(guī)模，土地是糧食，決定著企業(yè)未來(lái)增長(zhǎng)空間。而在市場(chǎng)調(diào)控趨嚴(yán)，走勢(shì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化的背景下，土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)則直接決定了房企抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

土地儲(chǔ)備方面，年報(bào)顯示，2018年中南建設(shè)新進(jìn)入重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、湘潭等城市，業(yè)務(wù)布局更加完善。報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)新增項(xiàng)目111個(gè)，新增規(guī)劃建筑面積1595萬(wàn)平方米。

報(bào)告期末，中南建設(shè)共有地產(chǎn)項(xiàng)目303個(gè)，在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積2807萬(wàn)平方米，未開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積1518萬(wàn)平方米。以2018年1144萬(wàn)平方米的合約銷(xiāo)售面積計(jì)算，上述土地資源足以支撐中南建設(shè)未來(lái)2年左右的發(fā)展。而充裕的土儲(chǔ)資源，也將為公司未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)奠定良好的基礎(chǔ)。

城市布局方面，報(bào)告期末，中南建設(shè)4325萬(wàn)平方米的項(xiàng)目資源中，位于一、二線城市的面積占比31%，位于三、四線城市的面積占比約69%。同時(shí)，中南建設(shè)的項(xiàng)目資源中，長(zhǎng)三角地區(qū)占比約56%。

此外，梳理發(fā)現(xiàn)，至期末，中南建設(shè)已入駐超過(guò)20個(gè)省份，覆蓋全國(guó)約百座地縣級(jí)市。特別是在長(zhǎng)三角一體化、粵港澳大灣區(qū)等戰(zhàn)略規(guī)劃下，相對(duì)均衡的城市布局，不僅有益于中南建設(shè)抵御市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，還將有力支撐其未來(lái)實(shí)現(xiàn)更快發(fā)展。

多位市場(chǎng)分析人士也認(rèn)為，中南建設(shè)當(dāng)前的土地儲(chǔ)備價(jià)值一旦得到釋放，將為企業(yè)未來(lái)發(fā)展提供有力支撐，而合理的土儲(chǔ)分布，又能很大程度上抵御市場(chǎng)調(diào)整帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

而中南建設(shè)也表示，將深耕聚焦長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)以及內(nèi)地人口密集核心城市，加大一二線城市布局，不斷在主流市場(chǎng)、區(qū)域深耕，帶動(dòng)公司業(yè)務(wù)發(fā)展。由此可見(jiàn)，中南建設(shè)在土儲(chǔ)布局上緊隨國(guó)家戰(zhàn)略，其前瞻性及合理性為未來(lái)的發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

值得注意的是，報(bào)告期內(nèi)，中南建設(shè)還公告了2018年股權(quán)激勵(lì)方案，通過(guò)股權(quán)激勵(lì)方式激發(fā)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力。而該方案也或董事會(huì)全票通過(guò)。根據(jù)該方案，2018年至2020年歸母凈利潤(rùn)，在2017年的基礎(chǔ)上，同比增長(zhǎng)分別不低于240%、560%和1060%。

根據(jù)年報(bào)，中南建設(shè)兌現(xiàn)了其2018年的利潤(rùn)要求。而未來(lái)，隨著雙主業(yè)的持續(xù)發(fā)力、土儲(chǔ)價(jià)值的不斷釋放、團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力的穩(wěn)步提高，中南建設(shè)將會(huì)迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間和更高質(zhì)量的發(fā)展。