每經(jīng)記者 香菱    每經(jīng)編輯 師安鵬    

▲圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

西安實(shí)施公正搖號(hào)買(mǎi)房一周年。

回顧這一年，門(mén)庭若市的網(wǎng)紅盤(pán)與無(wú)人問(wèn)津的冷門(mén)盤(pán)交替出現(xiàn)，西安人聊天時(shí)，還會(huì)不時(shí)蹦出一些新詞，“千人搖”“中簽率” “搖號(hào)門(mén)”……

與此同時(shí)，也產(chǎn)生了許多新興行業(yè)。譬如售樓處門(mén)口的大爺，拿著一塊紙牌子，上面寫(xiě)著“金錢(qián)能夠解決的問(wèn)題，不要靠運(yùn)氣”，然后鬼鬼祟祟地告訴你，可以?xún)?yōu)先選到好戶(hù)型。

見(jiàn)過(guò)一位等了一年多，搖號(hào)7次依舊買(mǎi)不到房的人，只能坐在售樓部里跺腳哭。

在房?jī)r(jià)暴漲的2018年，出臺(tái)搖號(hào)買(mǎi)房政策的目的是控制房?jī)r(jià)，但是此后房?jī)r(jià)飆升、房源緊俏的問(wèn)題依然嚴(yán)峻。

因此，一年后，當(dāng)我們重新審視搖號(hào)政策，對(duì)西安房?jī)r(jià)到底產(chǎn)生了哪些影響？是該拿出來(lái)曬曬。

01

搖號(hào)政策出臺(tái)的直接原因，便是房?jī)r(jià)上漲、房源緊缺。

尤其到了2018年3月份，更是一發(fā)不可收拾，西安均價(jià)從年前的8千漲到1萬(wàn)。

房?jī)r(jià)大幅上漲，市領(lǐng)導(dǎo)是要被住建部約談的，所以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，就成了政治任務(wù)，搖號(hào)買(mǎi)房等調(diào)控政策應(yīng)運(yùn)而生。

此前，已有北京、上海等城市試水，西安是全國(guó)第六個(gè)搖號(hào)買(mǎi)房的城市。

面對(duì)樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)象，以及房地產(chǎn)商不斷提高銷(xiāo)售門(mén)檻，搖號(hào)買(mǎi)房成為穩(wěn)定房?jī)r(jià)的一劑猛藥。

但政策一出臺(tái)，整個(gè)市場(chǎng)都瘋狂了。去年4月，西安房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度一躍成為全國(guó)第一，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)還是被住建部約談了。

▲圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

購(gòu)房者對(duì)新政策不適應(yīng)產(chǎn)生了恐慌心理，再加上搖號(hào)系統(tǒng)甚至出現(xiàn)了“燈下黑”現(xiàn)象，對(duì)西安樓市的震動(dòng)不小。

問(wèn)題出現(xiàn)，暴露了搖號(hào)系統(tǒng)的漏洞，但這也成為西安樓市的一個(gè)“分水嶺”。

一方面，給開(kāi)發(fā)商打招呼買(mǎi)房的事情，大幅下降；另一方面，政府層面隨即出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出剛需家庭優(yōu)先。

之后，一系列政策出臺(tái)，抓的都是焦點(diǎn)問(wèn)題，破的都是亟需解決的障礙。

無(wú)論是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，還是禁止將房屋銷(xiāo)售與學(xué)區(qū)、學(xué)校相關(guān)聯(lián)，抑或是打擊投機(jī)炒房行為和房地產(chǎn)“黑中介”，治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法銷(xiāo)售、虛假宣傳等行為，都是在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

02

搖號(hào)買(mǎi)房的政策去年3月便已經(jīng)下發(fā)，但真正開(kāi)始進(jìn)行意向登記是在6月。

據(jù)西安市商品住房意向登記平臺(tái)信息顯示，截至2019年3月31日，共有347次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，其中178次開(kāi)盤(pán)無(wú)需搖號(hào)，占比51%，項(xiàng)目意向登記中搖號(hào)與不搖號(hào)的樓盤(pán)基本持平。

但是平均數(shù)據(jù)不足以說(shuō)明殘酷的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，因?yàn)闃O端現(xiàn)象在西安頻頻出現(xiàn)，剛需項(xiàng)目“千人搖”已經(jīng)見(jiàn)怪不怪，高定價(jià)項(xiàng)目“流搖”也是習(xí)以為常。

在人均收入不及房?jī)r(jià)一半的西安，大多在價(jià)格上有優(yōu)勢(shì)的樓盤(pán)，都備受青睞。

從整體走勢(shì)上來(lái)看，政策出臺(tái)伊始，“千人搖”項(xiàng)目頻現(xiàn)，到了去年底，由于一些項(xiàng)目定價(jià)過(guò)高，再加之區(qū)域內(nèi)堆貨量高，樓市趨于冷靜。

▲ 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

但是到了今年年初，又出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”，僅僅在3月份，就出現(xiàn)了8個(gè)“千人搖”項(xiàng)目，樓市銷(xiāo)售的活躍度再度上升。

搖號(hào)政策實(shí)施至今，購(gòu)房者已漸漸趨于理性，不再盲目登記，而是有針對(duì)性地選擇目標(biāo)房源。

從樓盤(pán)的登記情況中可以看出，戶(hù)型面積在120平米以?xún)?nèi)，單價(jià)一萬(wàn)二左右的項(xiàng)目，基本都得搖號(hào)。對(duì)于七八十平米的小戶(hù)型，單價(jià)在一萬(wàn)左右的項(xiàng)目，則是千人搖。

所以，熱銷(xiāo)樓盤(pán)共性明顯，都是大開(kāi)發(fā)商的品質(zhì)項(xiàng)目，不論是價(jià)格和住房面積，還是地段和配套設(shè)施，基本滿(mǎn)足購(gòu)房者需求。

而對(duì)于一些定價(jià)高的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，即使首次登記之后成為流搖盤(pán)，后期的去化率也不會(huì)低。

例如，近期結(jié)束登記的曲江玫瑰園二期項(xiàng)目，均價(jià)33335.85元/㎡，通過(guò)核驗(yàn)的家庭比例高達(dá)80%以上，高端市場(chǎng)的需求不可小覷。

不論是剛需樓盤(pán)，還是高端樓盤(pán)，從市場(chǎng)需求來(lái)看依舊處于未飽和狀態(tài)。

03

購(gòu)房需求尚未滿(mǎn)足，將來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)漲到多少？

先來(lái)看搖號(hào)這一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。去年第一季度，正值春節(jié)期間，房?jī)r(jià)漲幅維持在一個(gè)較低的水平。

但是到了第二季度，搖號(hào)買(mǎi)房政策出臺(tái)，再加上房源緊張，西安房?jī)r(jià)漲幅首次破“1”，這期間出現(xiàn)了諸多“半夜開(kāi)盤(pán)”“開(kāi)盤(pán)即罄”“買(mǎi)房焦慮”的詞匯，都不足以描述當(dāng)時(shí)的樓市瘋狂。

第三季度，供需矛盾進(jìn)一步激化，樓市爆發(fā)，房?jī)r(jià)大幅度上漲。

到了第四季度，樓市房源增多，漲幅放緩，樓市基本回歸正常。

而今年前三個(gè)月，房?jī)r(jià)基本呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢(shì)。

這契合了政府出臺(tái)搖號(hào)買(mǎi)房政策的目的——穩(wěn)房?jī)r(jià)，讓沒(méi)有房子的人先買(mǎi)，有房子的人不要瞎炒房。

▲ 圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

搖號(hào)并不是長(zhǎng)久之計(jì)，但在目前房源并不充足的形勢(shì)下，搖號(hào)是一個(gè)快速抑制買(mǎi)房需求的好手段。

然而長(zhǎng)期來(lái)看，大西安的城市發(fā)展、人才引進(jìn)、降低落戶(hù)門(mén)檻都在促進(jìn)人口的流入，而搖號(hào)無(wú)法緩和供需矛盾，提高房子存量才能解決問(wèn)題。

供需又與房?jī)r(jià)密切相關(guān)，需求旺盛，房?jī)r(jià)還將上漲。

另一個(gè)與房?jī)r(jià)有關(guān)的則是拿地價(jià)格，3月21日，30家房企爭(zhēng)奪高新區(qū)軟件新城的土地，經(jīng)過(guò)300輪競(jìng)價(jià)，最終由高新地產(chǎn)競(jìng)得，每平方的拿地成本超過(guò)1.3萬(wàn)。

地價(jià)漲這么多，房?jī)r(jià)自然跟著漲。

不過(guò)，新一輪的調(diào)控，已經(jīng)在路上了。

4月19日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議，再次提及 “要堅(jiān)持房子是用來(lái)住、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。

這個(gè)時(shí)候重申“房住不炒”，說(shuō)明官方層面已經(jīng)注意到房?jī)r(jià)抬頭的跡象，調(diào)控有可能再一次收緊。