文/王寶汗

經(jīng)歷了2017年的瘋狂之后，如今的土地市場(chǎng)頗有些波瀾不驚的風(fēng)格。

一方面是多數(shù)房企放緩了土地招拍掛的腳步，一方面則是2018年50大城市平均樓面價(jià)的下調(diào)（中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)：由2627元/平至2277元/平），但這背后筆者留意到，并非房企不再大規(guī)模拿地，而是在參與二級(jí)市場(chǎng)公開(kāi)招拍掛的同時(shí)，也在積極拓展更多元的拿地渠道。

旭輝在這方面表現(xiàn)尤為明顯。

多元方式拿地 前三月旭輝新增土儲(chǔ)權(quán)益近85%

4月24日，旭輝集團(tuán)宣布，公司聯(lián)合碧桂園、平安不動(dòng)產(chǎn)以及凰泰地產(chǎn)以48.5億元成功摘得太原市尖草坪區(qū)三給片區(qū)SP-1919至SP-1928共10宗地塊，占地總面積約1009畝，可售樓板價(jià)1970元/㎡。

據(jù)了解，此次摘得的10宗地塊，其實(shí)是旭輝在2017年8月參與三給片區(qū)綜合改造項(xiàng)目以來(lái)獲取的首批地塊。該項(xiàng)目包含近200萬(wàn)平米住宅，及超過(guò)50萬(wàn)平米底商和集中商業(yè)，可售總貨值超過(guò)300億元。

旭輝表示，預(yù)計(jì)今年年內(nèi)項(xiàng)目即可貢獻(xiàn)部分銷售，后續(xù)整個(gè)三給片區(qū)綜合改造完成后，項(xiàng)目總貨值預(yù)計(jì)將達(dá)近千億元。

這不是旭輝今年第一次通過(guò)舊改、參與一級(jí)土地整理等方式拿地。2019年伊始，旭輝即通過(guò)參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，以低于區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格水平的地價(jià)，摘得武漢光谷核心區(qū)曙光村地塊，為公司帶來(lái)位于中心城市核心區(qū)的逾50萬(wàn)方純住宅土地儲(chǔ)備。

與此同時(shí)，旭輝還接連在蘇州、長(zhǎng)沙、天津、合肥等核心城市，以優(yōu)越的價(jià)格獲取多幅優(yōu)質(zhì)住宅和商業(yè)地塊，進(jìn)一步豐富土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，增厚土儲(chǔ)規(guī)模。

年報(bào)顯示，截至2018年底，旭輝總土儲(chǔ)面積達(dá)5500萬(wàn)平米，總貨值達(dá)8000億元。而2018年四季度以來(lái)，旭輝的新增土儲(chǔ)中，權(quán)益金額占比已超過(guò)75%。

而上述旭輝在2019年前兩個(gè)月獲取的蘇州、天津等地項(xiàng)目，平均權(quán)益比更高達(dá)90%。2019年前三月，旭輝已確權(quán)的新增土儲(chǔ)面積權(quán)益占比接近85%，較去年有大幅提升，這預(yù)示著未來(lái)一到兩年，旭輝銷售權(quán)益占比將進(jìn)一步提升，未來(lái)將幫助旭輝有效提升銷售權(quán)益收益。

旭輝此前就曾表示，將會(huì)在拿地策略上大膽創(chuàng)新，綜合運(yùn)用招牌掛、二手收并購(gòu)和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)多種方式，有力推動(dòng)戰(zhàn)略版圖的擴(kuò)張。

另外，值得一提的是，旭輝旗下的商業(yè)、物業(yè)業(yè)務(wù)與公司深耕一二線城市的策略形成有機(jī)協(xié)同，也成為拓展的助力。

旭輝在成都、上海、北京等城市的地標(biāo)項(xiàng)目形成示范效應(yīng)，就為未來(lái)繼續(xù)在二線及準(zhǔn)二線城市，多元化獲取優(yōu)質(zhì)商住地塊創(chuàng)立了信心。

布局二線重點(diǎn)城市 把握土地窗口期

從旭輝所拿地塊的分布情況可見(jiàn)，二線與準(zhǔn)二線城市依然是重點(diǎn)。

旭輝集團(tuán)總裁林峰就曾指出，旭輝將在2019年對(duì)現(xiàn)有城市能級(jí)選擇進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，增加在二線、準(zhǔn)二線、強(qiáng)三線城市的土地儲(chǔ)備，優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)，增加項(xiàng)目權(quán)益比重，提高利潤(rùn)率。

從目前的情況來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，2018年旭輝的總土地儲(chǔ)備面積達(dá)5500萬(wàn)平方米，貨值為8000億元，其中一線、二線、三線城市占比分別為11%、70%、10%、9%，二線城市占據(jù)較大比重。

若是轉(zhuǎn)而強(qiáng)化二線和強(qiáng)三線城市的布局，憑借當(dāng)前的土地儲(chǔ)備，旭輝的確可能在不失去現(xiàn)有規(guī)模的情況下，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略快速調(diào)整，加速發(fā)展。

同策研究也表明，一線城市受到政府持續(xù)嚴(yán)控、供地減少，如今已不適合企業(yè)做大規(guī)模、不利于整體業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)。前兩年較為火爆的三四線城市，伴隨棚改進(jìn)入尾聲貨幣化安置變少，市場(chǎng)熱度大不如前。并且弱三線、四線城市人口流失比較嚴(yán)重，又沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐，本質(zhì)上此類城市無(wú)法成為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的優(yōu)選。但二線、準(zhǔn)二線和強(qiáng)三線城市，在城市化進(jìn)程中有自身的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，也能接收一線城市的外溢需求，搶占這類城市能夠使企業(yè)成為未來(lái)十年城市化的受益者。

有房企投資人士則直言，也正因?yàn)槎€、準(zhǔn)二線和三線城市是重點(diǎn)，所以旭輝很更重視從一級(jí)土地整理、城市舊改等維度介入拿地。

其告訴筆者，目前來(lái)看二線省會(huì)城市供地總量和價(jià)格走勢(shì)沒(méi)有大的變化，但供地節(jié)奏變化了。公開(kāi)土地市場(chǎng)招拍掛依然有一定門檻和難度。

“如果能從一級(jí)土地整理或綜合舊改層面開(kāi)始，較早介入項(xiàng)目，一來(lái)能增進(jìn)與城市的良好互動(dòng)，二來(lái)能獲取更大的話語(yǔ)權(quán)和掌控力，為后續(xù)在城市的深耕提供有力基礎(chǔ)。”

實(shí)際上，早在2018年年初，旭輝就定下了拿地四大戰(zhàn)略目標(biāo)，即“擴(kuò)土儲(chǔ)、增權(quán)益、調(diào)結(jié)構(gòu)、拓縱深”。

從年報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，旭輝目前5500萬(wàn)平米總土儲(chǔ)面積對(duì)應(yīng)的8000億元總貨值中，91%分布在一二線及準(zhǔn)二線城市。可見(jiàn)旭輝對(duì)上述戰(zhàn)略的貫徹比較成功。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，房企補(bǔ)貨的內(nèi)趨力明顯。但在考慮自身規(guī)?；l(fā)展的同時(shí)，房企也要理性判斷未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)性。

因此除了從一級(jí)市場(chǎng)拿地，房企的并購(gòu)將成為民企獲取開(kāi)發(fā)土地資源的重要方式，除了股權(quán)并購(gòu)，資產(chǎn)收購(gòu)和項(xiàng)目收購(gòu)的占比會(huì)進(jìn)一步提升。

“對(duì)于二線城市來(lái)說(shuō)，今年的前三季度是最佳拿地窗口期，各家房企可以根據(jù)自身布局需求，有針對(duì)性地在二線城市中獲取心儀地塊。把握當(dāng)前樓市調(diào)整期低溢價(jià)拿地機(jī)會(huì)、提早布局。”張波表示。