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中國人說，家有一老，如有一寶?？芍袊擞终f，家家有本難念的經(jīng)。沒有人否認養(yǎng)老這一市場存在的機遇。只是，一些民營機構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”，公辦養(yǎng)老機構(gòu)卻一床難求，這或許就是目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀：理想豐滿，現(xiàn)實骨感。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)萬億市場如何分食，進入者都還在摸索。

面對“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大市場潛力，開發(fā)商、險資等各路資金已經(jīng)將目光投向養(yǎng)老這個巨大的市場。不過，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“蛋糕”并不是那么容易就能吃到。那么，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)到底會走向何方？我們不妨從養(yǎng)老社區(qū)說起。

產(chǎn)業(yè)迎最強紅利

國務(wù)院辦公廳在4月16日印發(fā)《關(guān)于推進養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》，各個城市都在推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上給出了許多政策紅利。有機構(gòu)預計，2020年國內(nèi)老年人消費潛力約為10萬億元。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)，2018年末中國大陸總?cè)丝跒?39538萬人。從年齡構(gòu)成看，60周歲及以上人口24949萬人，占總?cè)丝诘?7.9%，其中65周歲及以上人口16658萬人，占總?cè)丝诘?1.9%。僅由此一項數(shù)據(jù)可見，我國人口老齡化帶來的挑戰(zhàn)不容小覷。

某國有背景醫(yī)療健康投資機構(gòu)負責人對記者表示，從需求端來看，有四個層次支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，第一、我國老年人口呈快速增長趨勢，提供了龐大的潛在老年消費市場，隨著新中國成立后50年代出生高峰的人口即將進入老年，我國的人口老齡化速度將進入高速發(fā)展時期；第二、老年人口消費潛力相當可觀，中信建投的報告顯示，根據(jù)聯(lián)合國人口展望數(shù)據(jù)，2020年我國老齡人口將達到2.4億，但這同時也意味著巨大的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間，預計2020年老年人消費潛力約為10萬億元；第三、養(yǎng)老金融工具需求日益迫切，目前75%的中國老年人口擁有住房，但現(xiàn)有住房是按照年輕型社會的需求建造的，缺乏適老性設(shè)計；第四、老年人消費觀念轉(zhuǎn)強，部分老年人的消費觀念已經(jīng)由被動走向主動，且在市場上相當活躍部分55歲以上的新老年人，他們的消費觀念已經(jīng)不同于傳統(tǒng)老年人，因此他們是推動今后老年市場發(fā)展的主要力量。

目前國內(nèi)養(yǎng)老主要有三種基本模式：一種是居家養(yǎng)老，是以家庭成員作為養(yǎng)老支撐主體；一種是社區(qū)養(yǎng)老，依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養(yǎng)老服務(wù)；一種是機構(gòu)養(yǎng)老如養(yǎng)老社區(qū)等，是以社會保障制度為根本，由復合型機構(gòu)組件來提供養(yǎng)老資源的一種養(yǎng)老模式。目前，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求已經(jīng)延伸到第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)，具體包含老年社區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)、老年金融、家政服務(wù)、文化生活服務(wù)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

其實，各個城市都在推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上給出了許多政策紅利。就在近日，廣州市民政局在其官方網(wǎng)站上公開征求《廣州市支持社會力量參與社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)試行辦法（公開征求意見稿）》意見。根據(jù)征求意見稿，在廣州市提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)的機構(gòu)將獲得政府全方位支持。對于總建筑面積在300平方米及以上，年服務(wù)量達到2500人次的，廣州市將分兩年撥付總額20萬元的開辦經(jīng)費補貼。而在今年年初，深圳市政府也出臺了《深圳市民辦養(yǎng)老機構(gòu)資助辦法》。

天時地利 似乎缺了點“人和”

一些民營機構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”，公辦養(yǎng)老機構(gòu)卻一床難求，讓一些老人有種“未富先老”的感覺。這時，一些養(yǎng)老社區(qū)與地產(chǎn)也有著解不開的關(guān)系，更成為一些城市的主打牌。

各路資金進軍養(yǎng)老行業(yè)，可謂是具備了天時地利，但似乎缺了點“人和”。養(yǎng)老行業(yè)涵蓋多個領(lǐng)域，較為常見的一類開發(fā)形式就是養(yǎng)老社區(qū)。

“我是準備給家里的老人計劃一下，但現(xiàn)在的民辦養(yǎng)老社區(qū)的門檻越來越高。”在廣州的泰康之家粵園，記者見到了前來參觀的劉女士。

公開資料顯示，位于廣州市長嶺居國際生態(tài)居住區(qū)內(nèi)的泰康之家粵園，是泰康人壽在華南的首個養(yǎng)老社區(qū)項目。據(jù)工作人員介紹，“除享受保單的保障利益外，可額外獲得泰康全國連鎖高端醫(yī)養(yǎng)社區(qū)的入住權(quán)，且投保保費門檻最低總保費200萬元，每年支付20萬元，但這才只是入住的門檻之一。”此外，“入住后一對夫妻在可大部分自理的身體前提下，每月還需要交近2萬元左右的費用。”

“我們很多城市的養(yǎng)老社區(qū)都已經(jīng)基本滿房，往后入住門檻或許要提高至購買300萬元的相關(guān)保險產(chǎn)品。”工作人員提醒。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，2012年經(jīng)保監(jiān)會批準泰康推出國內(nèi)第一款保險與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計劃。65歲的黃華老人對記者表示，”我在這住了一段時間，院里的老人康復、飲食等服務(wù)都還挺好，但就是覺得入住門檻和費用有點過高，而且老人的孤獨感還是很強。”有在現(xiàn)場咨詢的老人也告訴記者，自己的退休工資遠遠不到這個水平，有點“未富先老”的感覺。當前，中國老年人的消費觀普遍還是相對較為保守和謹慎。

與上述高端養(yǎng)老社區(qū)相比，一些公辦養(yǎng)老機構(gòu)的收費相對較低。記者在深圳市羅湖區(qū)社會福利中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里的收費視老人的健康和需要護理的程度，每月收費多在3000至4000元左右。就在羅湖區(qū)社會福利中心，記者還發(fā)現(xiàn)全國首家設(shè)立在養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部的老年病?？漆t(yī)院——羅湖區(qū)醫(yī)養(yǎng)融合老年病醫(yī)院，在一定程度上化解“養(yǎng)老院里看不了病，醫(yī)院里不能養(yǎng)老”的矛盾。

不過，想入住也不是那么容易。工作人員告訴記者，要年滿60歲以上的羅湖戶籍居民，然后到深圳民政在線登記排隊輪候，優(yōu)先安排年紀稍大的老人。

一些民營機構(gòu)的養(yǎng)老社區(qū)過于“高端”，公辦養(yǎng)老機構(gòu)卻一床難求，這或許就是目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)狀：理想豐滿，現(xiàn)實骨感。只是，一些養(yǎng)老社區(qū)與地產(chǎn)也有著解不開的關(guān)系，更成為一些城市的主打牌。

早在2014年，深圳市土地房產(chǎn)中心的一則公告顯示，位于深圳寶安中心區(qū)的A001-0198宗地最終由前海人壽保險股份有限公司以人民幣4億元競得。A001-0198號宗地用途屬性為福利用地，土地使用期限為50年。記者發(fā)現(xiàn)，前海人壽幸福之家養(yǎng)老院已經(jīng)在2018年8月28日正式開業(yè)。

除了土地，全國各地特色小鎮(zhèn)建設(shè)熱潮風起云涌，各行各業(yè)對特色小鎮(zhèn)可謂青睞有加，無不將其看成一個創(chuàng)新突圍的有效途徑，一個新的產(chǎn)業(yè)突破點，希望借助政策優(yōu)勢積極參與其中，這時，養(yǎng)老特色小鎮(zhèn)的發(fā)展也風生水起。

在江蘇揚州，由于得天獨厚的地理和環(huán)境優(yōu)勢，這座城市打造了“頤養(yǎng)之城”的新名片。揚州市民政局2018年底公布的揚州中心城區(qū)養(yǎng)老地圖勾勒出整個城市的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，北至邗江區(qū)公道鎮(zhèn)，南至開發(fā)區(qū)八里鎮(zhèn)，東至江都區(qū)仙女鎮(zhèn)，西至邗江區(qū)蔣王街道，已經(jīng)建成的35個頤養(yǎng)示范社區(qū)，9個街道級日間照料中心，11個街道級中心廚房，6家護理院，33個養(yǎng)老院。記者發(fā)現(xiàn)在揚州市區(qū)周邊的各類特色養(yǎng)老社區(qū)，更是吸引南京、上海等周邊客戶前來考察。

記者在位于揚州西郊捺山腳下的石柱山國際康養(yǎng)城看到，這座康養(yǎng)城宛如一個主打養(yǎng)老的大型綜合社區(qū)，包括住宅項目、大型頤養(yǎng)中心、生態(tài)農(nóng)場、恒德護理院等，而康養(yǎng)城由揚州恒豐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有限公司投資建設(shè)，目前住宅項目銷售均價已經(jīng)“過萬”。以恒德護理院為例，目前雙人間收費是每月3000元，單人標準間每月4000元，按照老年人生活護理等級的不同可以個性化定制服務(wù)，從600至4500元不等。而在當?shù)?，還有捺山頤樂小鎮(zhèn)、江揚天樂湖醫(yī)養(yǎng)中心等項目，集聚上萬人的康養(yǎng)小鎮(zhèn)呼之欲出，似乎也成為特色小鎮(zhèn)發(fā)展熱潮中的一種特別模式。

除了養(yǎng)老社區(qū)，市場還出現(xiàn)了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老。2017年12月，北京市民政局正式發(fā)布了共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目“恭和家園”已投入運營的消息。記者發(fā)現(xiàn)，恭和家園是北京的共有產(chǎn)權(quán)養(yǎng)老試點項目，其中購房者購買的是95%的產(chǎn)權(quán)，另外5%產(chǎn)權(quán)由開發(fā)商自己持有。除此之外，購房者每戶每月還需要繳納一定的服務(wù)費，包括物業(yè)費、管家費等費用。

如何平衡社會效益與收益

投資方需要考慮如何平衡社會效益和投資效益，從宏觀角度而言養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是以盈利為第一位，社會性占據(jù)最主要地位。只有把現(xiàn)代老年人的需求摸透，他們才愿意來消費此類項目和服務(wù)。

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也與土地拍賣、特色小鎮(zhèn)、共有產(chǎn)權(quán)連上關(guān)系，外部的政策環(huán)境也在支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但依舊存在著許多風險，投資方需要考慮如何平衡社會效益和投資效益。有投資過養(yǎng)老社區(qū)的陳經(jīng)理告訴記者，大部分民營養(yǎng)老社區(qū)虧損的原因在于入住率的不足，導致運營成本無法規(guī)模化管理。一般來說，養(yǎng)老社區(qū)的入住率必須在75%以上，才有實現(xiàn)盈利的可能。

“在中國，僅從養(yǎng)老社區(qū)的利潤率來看平均在8%左右，純服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)很難迅速盈利。不過，從宏觀角度而言養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該是以盈利為第一位，社會性占據(jù)最主要地位。”一位資深醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)投資基金合伙人對記者表示，“所以對待中國的養(yǎng)老要有所區(qū)分，第一，對于中下層收入養(yǎng)老的問題，政府承擔更多指責，將一定的社會資源參與其中，調(diào)配到大眾的養(yǎng)老事業(yè)當中，第二，對于中高階層的養(yǎng)老，這部分人的付費能力較強，建議針對高附加值的人做成產(chǎn)品，同時鼓勵商業(yè)的養(yǎng)老保險的制度建立和完善，學習日本護理險等保險制度的設(shè)計。”

以醫(yī)療健康投資為主的高特佳相關(guān)負責人表示，從行業(yè)內(nèi)來說只要涉及醫(yī)療健康投資的機構(gòu)，都會對養(yǎng)老行業(yè)做研究，目前來看主要關(guān)注兩個方向：中高收入人群的養(yǎng)老需求以及醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的機會，尤其是開創(chuàng)針對老年人的產(chǎn)品和服務(wù)模式，比如一些特定的產(chǎn)品包括多功能浴池、智能馬桶以及行動能力差的輔助養(yǎng)老設(shè)備等，這些設(shè)備的針對性強，需求量大，利潤空間也比較高。此外，智能養(yǎng)老的產(chǎn)品也是關(guān)注的重點。

說起養(yǎng)老社區(qū)，還是不得不提到開發(fā)商。如今，住宅市場的增長天花板讓房企愈發(fā)堅定多元化布局。房企也正逐漸轉(zhuǎn)型城市配套服務(wù)商，“銀發(fā)經(jīng)濟”促使房企將養(yǎng)老視為多元化業(yè)務(wù)中的重要一環(huán)。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國已有近80家地產(chǎn)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科、龍湖、招商蛇口等眾多龍頭房企踴躍入場。

對于房企如何吃上“銀發(fā)經(jīng)濟”這塊蛋糕，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，過去很多開發(fā)商很刻意做養(yǎng)老地產(chǎn)，甚至地產(chǎn)項目刻意追求安靜、養(yǎng)護、健康等概念，但會發(fā)現(xiàn)市場并不認可。只有把現(xiàn)代老年人的需求摸透，他們才愿意來消費此類養(yǎng)老地產(chǎn)項目和服務(wù)。他建議，開發(fā)商應(yīng)繼續(xù)在社區(qū)建設(shè)中搭建半獨立半混居的服務(wù)。“比如一個小區(qū)有10棟樓，這個時候可以單純設(shè)計一棟有較好的老年服務(wù)設(shè)施，而老年人平時社區(qū)生活也可以接觸其他年齡的人群。另外，也需要強調(diào)老年文化建設(shè)，不斷創(chuàng)新服務(wù)，這都是開發(fā)商需要做的事。