每經(jīng)編輯 何小桃    

資料圖，圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

“記著我說(shuō)的吧。你們這一剎那站著的土地，就是這一點(diǎn)，分寸不差，有朝一日會(huì)成為整個(gè)地球的經(jīng)濟(jì)中心。”4月20日，在大灣區(qū)與深圳的未來(lái)高峰論壇上，知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張五常回憶了兩年前，他帶幾位來(lái)自西方的朋友到深圳南山參觀的情形。

張五常表示，“三十年前我推斷上海的經(jīng)濟(jì)將會(huì)超越香港；今天我推斷深圳一帶將會(huì)超越上海。”

不斷涌入的年輕人，一波波壯大的標(biāo)桿企業(yè)，創(chuàng)新求變的市場(chǎng)氛圍，作為最具活力的一線(xiàn)城市，深圳的確有驕傲的資本。這一切反映到樓市上，就是居高不下的房?jī)r(jià)。安居客的數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳二手房均價(jià)達(dá)到5.4萬(wàn)元/平方米。

圖片來(lái)源：安居客

而在春節(jié)過(guò)后的這一波“小陽(yáng)春”行情中，深圳又走在了前頭。

深圳樓市回暖，4月二手房成交重返8000套之上

據(jù)深圳特區(qū)報(bào)援引深圳市規(guī)劃與自然資源局?jǐn)?shù)據(jù)，4月份深圳樓市運(yùn)行平穩(wěn)，成交活躍度延續(xù)3月份的態(tài)勢(shì)，剛需和改善性需求入市積極。

4月份，深圳市一手住宅成交2704套，與去年同期相比增長(zhǎng)4成，成交面積257525平方米，同比增加37.7%。4月成交的戶(hù)型中，90㎡以下的戶(hù)型成交1353套，占比50%；90㎡~144㎡戶(hù)型成交1294套，占比48%。

4月份深圳市有4個(gè)樓盤(pán)取得住宅預(yù)售許可證，分布位于南山、寶安、龍崗三個(gè)區(qū)域，合計(jì)2242套。寶安區(qū)的新房成交量居首位，共成交1371套，同比增加1.4倍；龍崗區(qū)成交982套，同比減少一成；南山區(qū)成交117套新房住宅，同比減少31.6%。

資料圖，圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

而在二手房市場(chǎng)方面，4月深圳市成交量重返8000套之上，創(chuàng)16個(gè)月以來(lái)的新高。

據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，深圳市某房地產(chǎn)中介人士表示，“過(guò)完春節(jié)后，3月和4月，不管是新房還是二手房成交都比較火熱，剛需客戶(hù)和改善型客戶(hù)仍然較多，兩房和三房戶(hù)型是成交主力。”

與此同時(shí)，4月份，綠景紅樹(shù)灣壹號(hào)和半島城邦4期等豪宅均實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，再一次反映了深圳客戶(hù)的強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力。

政策利好與人口紅利

據(jù)中指研究院，一線(xiàn)城市中，在土地市場(chǎng)上，深圳受限于土地資源緊缺，一季度無(wú)住宅用地推出和成交，土地供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他一線(xiàn)城市。土地供應(yīng)的不足使得深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，一季度銷(xiāo)供比為1.14；供小于求的局面促使開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向商務(wù)公寓、城市更新等其他方式獲取土地資源，也使得深圳房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，大幅回跌的情況很難出現(xiàn)。

深圳近期樓市回暖的一個(gè)重要因素是《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的正式出爐。

《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》勾勒出粵港澳地區(qū)的未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖，規(guī)劃打造國(guó)際一流灣區(qū)，建設(shè)世界級(jí)城市群，對(duì)于珠三角城市群的發(fā)展無(wú)疑是重大利好。

圖片來(lái)源：中指院

深圳在大灣區(qū)中扮演著重要角色，2018年深圳生產(chǎn)總值突破2.4萬(wàn)億元，首次超過(guò)香港，深圳經(jīng)濟(jì)總量躍居粵港澳大灣區(qū)第一城，更進(jìn)一步增強(qiáng)了公眾對(duì)于深圳未來(lái)發(fā)展的信心。

深圳樓市成交量的反彈，人口持續(xù)增加也有一定的影響。近年來(lái)，各大城市紛紛開(kāi)始“搶人大戰(zhàn)”，以增加城市人口，提升城市活力。2018年，深圳以49.83萬(wàn)的人口增量，奪得城市人口爭(zhēng)奪戰(zhàn)的冠軍，其中，應(yīng)屆大學(xué)生等各類(lèi)人才達(dá)28.5萬(wàn)，占比近六成?？梢钥闯?，無(wú)論是人口增量還是增速上，深圳均位于前位，體現(xiàn)了其強(qiáng)大的吸引力。近年來(lái)人口的大量流入，尤其是年輕人口，為深圳這座移民城市提供長(zhǎng)久的人口紅利，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了大量剛需需求。

資料圖，圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

利率下調(diào)，剛需入市

除此之外，本次樓市“回暖”行情，也受房貸利率下調(diào)的影響。

券商中國(guó)報(bào)道，目前深圳相關(guān)銀行普遍房貸利率為：首套房利率價(jià)格為基準(zhǔn)利率上浮5%（5.145%），二套房貸利率價(jià)格為基準(zhǔn)利率上浮10%（5.39%），該房貸利率價(jià)格為3月下旬之后的價(jià)格，在此之前，3月初部分銀行將首套最低可執(zhí)行也要到基準(zhǔn)上浮8%（5.292%），二套利率最低可執(zhí)行基準(zhǔn)上浮12%（5.488%）。

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2019年3月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.56%，較上月下降7BP，首套平均利率連降4個(gè)月，已回歸至2018年4月份水平，未來(lái)整體利率仍可能繼續(xù)下行，3月有138家銀行下調(diào)了房貸利率，是2月下調(diào)房貸利率銀行家數(shù)的3倍多。而就深圳而言，2019年3月深圳地區(qū)房貸利率下調(diào)了兩次。3月份深圳首套房貸款平均利率為5.25%，較上期下降21BP；二套房貸款平均利率為5.58%，較上期下降16個(gè)BP。

據(jù)央視財(cái)經(jīng)，深圳鏈家房地產(chǎn)中介王軍表示，“尤其在這三月份，今年我們的實(shí)際成交大概在一百套左右，就是有增幅的，銀行降息，包括說(shuō)我們的銀行批貸速度加快，會(huì)導(dǎo)致很多例如說(shuō)我們剛需的客戶(hù)，去積極入市。”

資料圖，圖文無(wú)關(guān)（圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)）

開(kāi)發(fā)商刺激購(gòu)房：首付分期，注冊(cè)公司

逐漸回暖的樓市背后，仍有部分開(kāi)發(fā)商為了刺激購(gòu)房，采取各種銷(xiāo)售手段。

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，記者在走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，多處樓盤(pán)仍存在首付分期。

一位樓盤(pán)銷(xiāo)售人員告訴記者，購(gòu)房者可以在7天之內(nèi)交定金和首付款10%，剩下的40%分別在5月31日和8月31日交完即可。“按照這種方式我們可以晚半年供樓，這樣購(gòu)房者的壓力也會(huì)小很多。”該銷(xiāo)售人員說(shuō)。

在另外一處項(xiàng)目售樓處，記者發(fā)現(xiàn)銷(xiāo)售人員向客戶(hù)推薦“輕松貸”，即指貸款后，購(gòu)房者以月供的形式先還貸款年限的全部利息以及本金的15%，剩余85%本金在最后一個(gè)月一次性還完。銷(xiāo)售人員表示，中國(guó)銀行和中國(guó)建設(shè)銀行可以提供這種貸款方式。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，從購(gòu)房者的角度來(lái)看，這種方式降低了每個(gè)月的還款壓力，具有一定的吸引力，需要注意的是，這筆貸款是否包含了首付款。“如果這筆貸款中包含了首付款，那就涉嫌違法。另外，已經(jīng)有實(shí)際事例表明，以這種方式貸款，銀行或金融機(jī)構(gòu)不允許提前還款，提前還款需要一定的罰款或違約金。”

另外，還有銷(xiāo)售人員建議記者去注冊(cè)一家公司。銷(xiāo)售人員表示，若購(gòu)房者名下有注冊(cè)或占股的小微企業(yè)，滿(mǎn)足注冊(cè)資本在1000萬(wàn)元以?xún)?nèi)，個(gè)人占股超過(guò)10%，且非P2P、金融投資類(lèi)企業(yè)等條件，可享受房貸利率上浮10%的優(yōu)惠。

有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前深圳很多樓盤(pán)都有注冊(cè)公司享受購(gòu)房利率優(yōu)惠的活動(dòng)。

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