每經(jīng)編輯 孫志成    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

南半球的澳大利亞正值金秋，但樓市卻像跌進(jìn)了冰窖。

在過去50多年里，澳大利亞房地產(chǎn)都是全球投資回報(bào)最佳的資產(chǎn)之一，平均價(jià)格上漲了60多倍，不少炒房客賺得盆滿缽滿。

但是瘋狂的樓市透支了澳大利亞人的購買力，早在2016年，就有調(diào)查稱澳大利亞人的住房自有率已經(jīng)不足65% ，在“千禧一代”中，該數(shù)字更是只有28%。最新數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞人的住房自有率仍然在下降。

如今，隨著澳大利亞逐漸收緊投資和移民政策，狂歡了50多年的澳大利亞樓市也終于走到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

打擊外資“投機(jī)”

根據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局公布的住房價(jià)格數(shù)據(jù)，在過去一年里，澳大利亞整體的房價(jià)水平下跌了5.1%，其中澳大利亞最繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)——悉尼，更是直接下跌了13.2%。

即使是在當(dāng)年的金融危機(jī)時(shí)期，澳大利亞房價(jià)的跌幅也不過4.6%。

其中，澳大利亞幾大城市下跌程度遠(yuǎn)高于平均水平，悉尼今年3月房價(jià)下跌了0.9%，較2017年中期的峰值下跌了13.9%；而墨爾本的房價(jià)在3月下跌了0.8%，較峰值下跌了10.3%。

澳大利亞把這波樓市寒冬歸結(jié)于外資的離場(chǎng)。

2016年，澳大利亞多地開始對(duì)海外買家征收額外的印花稅，特別是在悉尼、墨爾本等大城市所在的州。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在墨爾本所在的維多利亞州，一個(gè)海外買家買房需要繳納基本印花稅和額外印花稅共計(jì)12.5%，悉尼所在的新南威爾士州則為12%。

除此之外，澳大利亞還限制外國購房者能持有的房產(chǎn)種類，如外籍人士只能購買期房和一手新房；留學(xué)生可以買房，但只能自住不得出租，簽證過期后若沒有身份或沒有留下工作，一定要將房產(chǎn)賣掉。

2017年5月澳大利亞政府又向外國投資者推出了“幽靈稅”，即如果投資的物業(yè)空置、或每年出租不滿6個(gè)月，則每年需要向政府交納5000澳元的費(fèi)用。

這讓不少海外買家望而卻步。據(jù)彭博環(huán)球財(cái)經(jīng)，在悉尼港灣大橋以北、華人居民占三分之一的郊區(qū)Chatswood，房產(chǎn)銷售額正在急速下降，最少時(shí)只有巔峰時(shí)的一半。

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此外，據(jù)《日本經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，在澳大利亞房屋供給迅速增加的同時(shí)，中國資金流入反而減少，房價(jià)因此加速下跌。

房地產(chǎn)咨詢公司戴德梁行的報(bào)告顯示，2018年中國境外地產(chǎn)投資創(chuàng)近四年新低至157億美元，同比驟降63%。其中，對(duì)澳大利亞的投資跌幅不小，投資額降至13億美元。悉尼當(dāng)?shù)赜蟹康禺a(chǎn)經(jīng)理表示，2018年以來澳大利亞房價(jià)下跌的最大原因是中國買家的離去。

這雖然抑制了澳大利亞房價(jià)過快上漲，但也阻斷了外來資金的投資，而澳大利亞本地需求又萎靡不振，導(dǎo)致全國房產(chǎn)存量過多。

2018年第四季度，澳大利亞住宅物業(yè)總存量增加了42600套，而同期房屋平均價(jià)格（總價(jià)）下跌了1.5萬澳元-65萬澳元。

對(duì)此，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究機(jī)構(gòu)CoreLogic評(píng)價(jià)為：“這是澳大利亞房市在過去十年里表現(xiàn)最差的一年。”

移民大門關(guān)緊

除了限制外資進(jìn)場(chǎng)外，澳大利亞還在今年收緊了移民政策。

據(jù)《衛(wèi)報(bào)》3月報(bào)道，澳大利亞將在未來四年內(nèi)大幅削減移民數(shù)量，每年綠卡配額從原來的19萬下調(diào)到16萬。

除此之外，澳大利亞政府還要移民“上山下鄉(xiāng)”：新移民政策規(guī)定，每年最少有2.3萬名移民需要被安排到大城市以外地方居住和工作3年，才可取得永久居民資格。當(dāng)局把墨爾本、珀斯、悉尼和黃金海岸4地，定為新移民不能實(shí)時(shí)定居的城市。

目前，技術(shù)移民和留學(xué)移民是大多數(shù)中產(chǎn)家庭拿到澳大利亞綠卡的主要方式。這種政策安排等于要求移民若想居住在悉尼、墨爾本等大城市，就必須要去“廣大西部農(nóng)村”鍛煉幾年，大多數(shù)家庭都將很難一步實(shí)現(xiàn)定居悉尼和墨爾本的規(guī)劃。

此前，澳大利亞一直是全球移民熱門目的地，2018年8月澳大利亞統(tǒng)計(jì)局宣布該國人口首次達(dá)到2500萬人。而在2008年-2018年的10年中，移民就為澳大利亞貢獻(xiàn)了62%的人口增長，若不是因?yàn)橐泼竦拇罅坑咳耄拇罄麃喯脒_(dá)到2500萬人口就需要再等33年。

事實(shí)上，澳大利亞這種“關(guān)門”的趨勢(shì)早在2018年就體現(xiàn)了出來，當(dāng)年，澳大利亞接納了162417名永久性移民，比上一年減少了10％以上。

建筑工人就業(yè)受到影響

也許澳大利亞政府限制外資和移民的措施抑制了房價(jià)過快上漲，但這對(duì)建筑技工的就業(yè)構(gòu)成了毀滅性的影響。

據(jù)《每日郵報(bào)》報(bào)道，澳大利亞招聘網(wǎng)站Service Seeking公布的數(shù)據(jù)顯示，該國建筑與服務(wù)行業(yè)的崗位數(shù)量在去年暴減20%。據(jù)ABC新聞報(bào)道稱，今年2月的澳大利亞建筑工人招聘廣告數(shù)量同比又下降了14%。

這種趨勢(shì)在幾個(gè)大城市體現(xiàn)得尤為明顯，阿德萊德建筑技工崗位減少了23%。悉尼緊隨其后，減少19%。布里斯班、墨爾本及珀斯均呈現(xiàn)低迷趨勢(shì)，建筑技工崗位分別減少16%、14%以及11%。

Service Seeking網(wǎng)站首席執(zhí)行官萊維特（Jeremy Levitt）稱，房地產(chǎn)市場(chǎng) “自由落體”，對(duì)建筑技工造成顯著影響。

澳大利亞統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年3月該國獲批建設(shè)的住房量下降了0.6%

萊維特表示：“雖然目前的項(xiàng)目還能消化吸收一大批建筑工人，但是未來新工作機(jī)會(huì)的減少，將給他們未來的收入帶來壓力，同時(shí)將經(jīng)濟(jì)拖入衰退。”

數(shù)據(jù)顯示，悉尼部分城區(qū)建筑技工工作崗位減少幅度高達(dá)64%，而墨爾本和布里斯班的部分城區(qū)降幅也分別達(dá)到74%和63%。

墨爾本班諾克本（Bannockburn）與修打蘭溪（Sutherland Creek）所受打擊最為嚴(yán)重，崗位降幅達(dá)到74%。而布里斯班的伯班克（Burbank）也錄得63%的最大降幅。

萊維特稱：“蒙達(dá)林（Mundaring）是珀斯受影響最嚴(yán)重的城區(qū)。珀斯市場(chǎng)多年來一直在下滑，而且可能還沒有觸底。”