2019年4月，房地產(chǎn)行業(yè)銷售表現(xiàn)略不及3月，“小陽春”行情似乎有所降溫。

根據(jù)克而瑞發(fā)布的4月份TOP100房企銷售數(shù)據(jù)，盡管從整體業(yè)績上來看行業(yè)整體增長平穩(wěn)，一定程度上延續(xù)3月回暖，但市場成交有高位回落態(tài)勢，重點(diǎn)城市整體成交量同環(huán)比均微降2%。

圖片來源：克而瑞研究

此前的3月份，中國重點(diǎn)房企單月銷售額同比均出現(xiàn)明顯上漲，與今年前兩月相比顯著改善。市場稱中國樓市“小陽春”初現(xiàn)。但從4月數(shù)據(jù)來看，本輪市場回暖持久性似乎不強(qiáng)。

二線龍頭房企表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢，構(gòu)成主要的拉動(dòng)力量，相反一線龍頭碧、萬、恒整體表現(xiàn)偏淡。

根據(jù)招商證券的數(shù)據(jù)，從結(jié)構(gòu)上看，4月TOP10/TOP11-30/TOP31-50/TOP51-100房企銷售額增速分別變化-8/+16/-7/-15個(gè)百分點(diǎn)至19%/31%/36%/34%，換句話說，除TOP11-30房企外，上述各梯隊(duì)房企增速均出現(xiàn)不同程度的回落。

不僅是房企，不同能級城市之間分化也較為明顯。招商證券指出，因貨幣化補(bǔ)貼政策變動(dòng)，三四線城市與一、二線城市房地產(chǎn)市場變動(dòng)節(jié)奏一致性大幅下降。目前的情況是，一線城市銷量早已見底回升，4月盡管出現(xiàn)回落，但仍處于高位；二線城市銷量的反彈略滯后于一線，4月起同比大幅增長，或成為今年拉動(dòng)全局銷量回暖的重要?jiǎng)恿Α?/p>

與此同時(shí)，三四線城市或仍需等待一到兩個(gè)季度的調(diào)整。招商證券認(rèn)為，若這一調(diào)整幅度較大，則可能導(dǎo)致全局銷量在今年年中出現(xiàn)第二個(gè)底部。

中金公司同樣認(rèn)為，今年二季度，中國房地產(chǎn)市場或?qū)⒊霈F(xiàn)回調(diào)，大概率迎來全年銷售的底部。下半年隨著政策環(huán)境和市場情緒趨穩(wěn)、擾動(dòng)因素逐漸消除，商品房銷售面積下滑的情況有望逐步緩解，直至回歸正增長。

中金預(yù)計(jì)，受去年基數(shù)偏高影響，5、6月商品房銷售面積將分別出現(xiàn)7%和10%左右的同比負(fù)增長。整個(gè)二季度，商品房銷售面積累計(jì)跌幅約為5%，較一季度跌幅再擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。

此外，二季度乃至下半年樓市的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)也在于不同城市市場之間的差異，可能導(dǎo)致個(gè)別區(qū)域房價(jià)過快上漲：

考慮開年以來房價(jià)、地價(jià)整體保持平穩(wěn)，我們認(rèn)為當(dāng)前不存在因市場整體過熱引發(fā)政策全面轉(zhuǎn)向的風(fēng)險(xiǎn)，但在“因城施策”框架下須密切關(guān)注局部區(qū)域的房價(jià)、地價(jià)趨勢及地方政策的邊際變化。

華爾街見聞 高姝睿 封面圖來自攝圖網(wǎng)