每經(jīng)記者 胥帥 謝振宇 攝影報道    每經(jīng)編輯 張海妮    

星匯廣場廣告牌 

市中心核心地段，曾向信托公司融資數(shù)十億元，加上已開盤銷售的數(shù)億元，但幾年下來項目至今仍進展緩慢。這是明星商業(yè)地產(chǎn)項目星匯廣場的尷尬時刻……

近日，多位星匯廣場業(yè)主對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，成都星匯廣場項目交房時間一拖再拖，且目前項目已停工，交房仍遙遙無期。

星匯廣場停工，項目開發(fā)商成都中強實業(yè)有限公司（以下簡稱中強實業(yè)）資金緊張是重要原因之一。但也有說法稱，中強實業(yè)與項目總承包方中冶天工集團有限公司（以下簡稱中冶天工）之間的工程糾紛是另一重要因素。

事實上，中強實業(yè)背后的股東頗有來頭，成都本土開發(fā)商萬騰實業(yè)集團有限公司（以下簡稱萬騰實業(yè)）亦間接持股。萬騰實業(yè)是寶莫股份（002476,SZ）實控人吳昊旗下公司。中強實業(yè)早年還稱其團隊由萬騰的團隊構(gòu)成。

中強實業(yè)曾通過信托產(chǎn)品融資數(shù)十億元，加上星匯廣場2015年后開盤銷售房源貨值也達(dá)數(shù)億元。業(yè)主們的疑問在于：為何項目走到停工境地？項目當(dāng)初融資的數(shù)十億元資金到底去了哪？

記者了解到，星匯廣場實際操盤人為“80后”的楊鳳鳴。目前相關(guān)政府部門已介入，協(xié)調(diào)解決項目復(fù)工等問題，楊鳳鳴也稱正通過多種方式融資。

星匯廣場外景

項目停工 交房一再延期 

城市中心地段、寸土寸金，星匯廣場的良好地段，也曾令人艷羨。

五年前的2014年，高曉松來了，他要與星匯廣場跨界合作，還稱要把其西部工作室搬進來。這讓星匯廣場有了好的宣傳噱頭。

2015年1月末，星匯廣場推出的200套房源被一搶而空，僅用兩個小時。星匯廣場當(dāng)時廣告語稱“開盤勁銷3億”。

但此后，星匯廣場項目建設(shè)卻十分滯緩。近兩年，其交房也一拖再拖、屢次延期。

“去年買房時到房間里看過房子，當(dāng)時已安了新風(fēng)系統(tǒng)，所以我才買的。但沒想到過了一年多，項目建設(shè)幾乎沒有明顯推進，交房遙遙無期。”星匯廣場的業(yè)主李東（化名）向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，他去年以176萬元總價買了一套房子，開發(fā)商原承諾去年底交房。

星匯廣場項目總建筑面積達(dá)14.7萬平方米，包含28層住宅、寫字樓及低層裙樓商場。此前出售的房源主要是其中的住宅樓。

有業(yè)主稱，從2015年到2018年底，中強公司承諾的交房日期從最初的2017年4月被推到2017年底，隨后又推到2018年3月、去年底。而去年底，經(jīng)相關(guān)政府部門協(xié)調(diào)，開發(fā)商又承諾今年6月底交房。

對于項目的交房時間，記者查詢成都房管局旗下的透明房產(chǎn)網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，星匯廣場交付時間是去年3月31日。

目前，項目交房難成為數(shù)百戶住宅業(yè)主們的共同“心病”。不僅交房屢次延期，更讓業(yè)主們難以接受的是項目停工。

4月下旬，《每日經(jīng)濟新聞》記者多次實地查看星匯廣場，項目均是停工中。

4月23日，星匯廣場施工地有兩個出入口，分別在東御街和染房街，均閉門緊鎖。在東御街出入口，除了一名工作人員守在大門處，記者并沒有看到其余工作人員。“在里面裝修呢，這兒看不到的。”該人士稱。但附近多位商戶均指出，星匯廣場近日沒有復(fù)工跡象。染房街一側(cè)內(nèi)部底樓，記者同樣沒有看到施工工人。

4月26日，記者也曾跟隨部分業(yè)主進入星匯廣場項目內(nèi)部。因為當(dāng)日停工斷電，只能在一樓商場部分區(qū)域進行查看，當(dāng)日沒有施工人員，但部分區(qū)域完成了電梯安裝及吊頂。

星匯廣場內(nèi)景

項目何時復(fù)工？記者以購房者身份進行咨詢，星匯廣場置業(yè)顧問稱，目前住宅已開始裝修，“還有九套房沒賣，年底可以交房”。

置業(yè)顧問口中的“年底交房”，又比開發(fā)商此前承諾業(yè)主的交房時間延遲了半年。

能否復(fù)工，仍是星匯廣場當(dāng)前的一大問題。

去年7月，星匯廣場曾全面停工。星匯廣場總承包單位為中冶天工。

對星匯廣場的問題，中共成都市錦江區(qū)委辦公室今年3月在人民網(wǎng)地方領(lǐng)導(dǎo)留言板的回復(fù)內(nèi)容顯示：“由于工程進度款糾紛，總承包單位于2018年7月4日向建設(shè)單位提交了《停工報告》，在7月中旬左右全面停工。”

項目停工、交房屢次延期，相關(guān)政府部門也出面進行協(xié)調(diào)。

“去年8月27日，建設(shè)單位、施工總承包單位、專業(yè)分包單位、部分業(yè)主在原區(qū)建交局進行了協(xié)調(diào)，雙方初步達(dá)成一致，并于9月中旬恢復(fù)施工。”錦江區(qū)委辦公室的回復(fù)內(nèi)容稱，去年12月底，項目正常施工。

過了春節(jié)，項目似乎又再度復(fù)工。今年2月下旬，中冶天工也曾稱，“資金是最大保障，公寓前期預(yù)估材料費用達(dá)到7200萬（元），希望建設(shè)方2月底給予資金支持。”

在星匯廣場的部分業(yè)主看來，整個項目建設(shè)近年一直十分緩慢。“幾年前大樓就已封頂，這幾年開發(fā)商到底新修了些什么？除了新增的玻璃幕墻，我覺得變化很小。”一位業(yè)主甚至稱。

當(dāng)前，星匯廣場業(yè)主們對項目有著更多疑問：為何項目建設(shè)再度陷入停滯？中強實業(yè)的資金問題到底解決得如何……

誰在操盤？中強實業(yè)股東現(xiàn)寶莫股份實控人身影 

停工、一再延期交房，星匯廣場到底怎么了？業(yè)主們對項目開發(fā)商的背景和實力疑慮頗多。

星匯廣場項目早年名為成都國際商城，2014年，中強實業(yè)原投資方福建省福新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司撤出，成都國宏信實業(yè)有限公司（以下簡稱成都國宏信）進入并全資持股。

目前，成都國宏信的股東為成都凌山金屬材料有限公司、四川文和實業(yè)有限公司，分別持股85%、15%。而自然人邱正敏持有成都凌山金屬材料有限公司大部分出資。從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，邱正敏更接近中強實業(yè)實控人的身份。

但公開資料很少的邱正敏，是否有實力“吃下”星匯廣場這一投資達(dá)數(shù)十億元的大型商業(yè)地產(chǎn)項目呢？

再看四川文和實業(yè)有限公司的股東，成都本土企業(yè)萬騰實業(yè)出現(xiàn)了。目前，四川文和實業(yè)有限公司股東為中鐵信托有限責(zé)任公司、萬騰實業(yè)，其中萬騰實業(yè)持股20%。

萬騰實業(yè)在成都開發(fā)過數(shù)個房地產(chǎn)項目，其還涉足礦產(chǎn)和金融領(lǐng)域。寶莫股份的實際控制人吳昊是萬騰實業(yè)法定代表人和唯一的執(zhí)行董事，持股萬騰46.08%股份。

2016年8月，吳昊曾溢價73.7%、擲4.89億元攬下寶莫股份控制權(quán)。

萬騰實業(yè)對中強實業(yè)來說，似乎不僅僅是小股東。2014年12月，《四川日報》曾報道稱“萬騰實業(yè)投資的另一商業(yè)項目星匯廣場也正式面市。”

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，中強實業(yè)曾通過信托產(chǎn)品進行融資，萬騰實業(yè)對項目融資也給予較大幫助。2014年、2016年，中強實業(yè)分別通過信托融資39億元、29億元。兩筆信托的擔(dān)保人均有萬騰實業(yè)，吳昊本人還為前一筆融資擔(dān)保。

中強實業(yè)2016年的信托融資書中曾介紹，其實際控股股東是萬騰實業(yè)，開發(fā)團隊同樣由萬騰實業(yè)團隊構(gòu)成。

那么，萬騰實業(yè)及其實控人吳昊是否實際控制中強實業(yè)呢？

對此，有業(yè)主卻向《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，星匯廣場實際控制人名為楊鳳鳴。在此前多次溝通磋商中，中強實業(yè)均是楊鳳鳴出面。

楊鳳鳴和萬騰實業(yè)是什么關(guān)系？中強實業(yè)2016年的信托融資書里，保證人除了萬騰實業(yè)，還有成都川宏金沙置業(yè)有限公司（以下簡稱川宏金沙）。

川宏金沙是成都地產(chǎn)項目“金沙國際商城”的項目公司。川宏金沙董事長為楊天明，楊鳳鳴在該公司擔(dān)任董事職務(wù)。

據(jù)多位業(yè)主和一位認(rèn)識楊鳳鳴的人士透露，楊鳳鳴乃楊天明之子。

早在1998年，楊天明通過成都川宏實業(yè)有限公司（以下簡稱川宏實業(yè)）開發(fā)建設(shè)了鹽市口廣場（緊鄰星匯廣場）。2010年，楊鳳鳴接替楊天明成為川宏實業(yè)法定代表人，同時為執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

記者注意到，吳昊則與名為“楊天明”的人商業(yè)交集頗多。

該位熟悉楊鳳鳴的人士還對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，星匯廣場實際上是“80后”的楊鳳鳴操盤，楊帶了一個團隊運作該項目。

5月6日，楊鳳鳴對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“因為收購上的原因，我是（中強實業(yè)）實際控制人。”其進一步表示，早期，萬騰牽頭做星匯廣場項目，是他們自己的團隊，“后面沒做下來，就找到我們合作。”

數(shù)十億資金去了哪？中強實業(yè)：信托資金用來買項目 

原有萬騰實業(yè)的支持，但中強實業(yè)至今不僅數(shù)度延期交房，項目還因其缺錢而停工。部分業(yè)主不禁要問，項目當(dāng)初數(shù)十億元的信托融資資金到底去了哪？

2016年，中強實業(yè)向安信信托融資29億元。當(dāng)時其將項目住宅、酒店、寫字樓及地下車位的在建工程抵押給安信信托。

部分業(yè)主指出，中強實業(yè)這兩次僅通過信托融資就融到了68億元，且2016年底時星匯廣場主體結(jié)構(gòu)已封頂。加上后來數(shù)百套住宅房源對外銷售，該部分資金也不少。

業(yè)主們疑問，開發(fā)商中強實業(yè)此前獲得了大量資金，這些錢到底被用到了哪里？缺資金停工又是怎么回事？

楊鳳鳴對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，實際上在信托融資中，也有一部分是自有資金，“信托融資是‘31億’和‘19億’，一共50個億，這個要說清楚。”其強調(diào)，當(dāng)時這筆錢主要是購買星匯廣場項目。

資金不足的原因之一是償還利息，每年中強實業(yè)需按照10%的利率償還，“我們自己就用了很大一筆錢去償還利息。”

根據(jù)楊鳳鳴的說法，當(dāng)時預(yù)估星匯廣場項目建設(shè)完工需要9億多。星匯廣場銷售了700套住宅，回籠10億元左右資金，“在扣除部分利息等（后），還是夠用的。”

但為何星匯廣場項目建設(shè)后來卻停滯不前？

接近中強實業(yè)的知情人士認(rèn)為，星匯廣場總包中冶天工拖工是重要原因之一。

上述人士表示，中冶天工與中強實業(yè)當(dāng)年簽訂的合同價款是7.5億元。按照合同約定，中冶天工完成80%工程進度，中強實業(yè)支付40%進度款，剩余款項由總包墊款，“實際沒做到80%，我們就支付了50%，還超付了工程進度。”

上述人士進而稱，目前中冶天工完成了項目4.2億的產(chǎn)值，中強實業(yè)對應(yīng)支付了2.2億元。“他們還要我們給5億，想把工程款拿完，意思是給好多做好多，哪里有這個道理。”其稱。

在星匯廣場工程推進過程中，上述人士認(rèn)為中冶天工墊款很少，“很多都是總包下面的分包商墊資。”

其回顧了整個過程：

第一階段，中冶天工與中強實業(yè)簽訂合同后，中冶天工下面分包商墊資以保證正常施工；

第二階段，2017年底，分包商墊資越來越困難，開始向總包中冶天工施壓，而中冶天工反過來又向中強實業(yè)施壓；

第三階段，有很多分包商愿意繼續(xù)做完工程，盡快完成結(jié)算，但總包中冶天工不支持，斷了施工現(xiàn)場的電，“消防、空調(diào)這些分包都是愿意繼續(xù)做的。”

其還對中冶天工工程款分配提出質(zhì)疑，對個別分包商超付了工程款，“土建這家分包商做得最好，完成2個億產(chǎn)值，然而實際分配30%不到。而公寓精裝修這兩家，本來應(yīng)該只支付50%，但為了讓他們趕工，我們實際支付了89%工程款。”

上述人士表示，住宅部分完成工程交付的后續(xù)資金不超過3億元，“底下分包商說，每個月只要能保證5000萬工程款，中冶天工只管場地這些，他們還是做得走。”

對于上述人士的說法，《每日經(jīng)濟新聞》記者也試圖向星匯廣場的總包中冶天工方面求證。

“事情比較復(fù)雜，我不方便給你透露太多。”涉及星匯廣場項目的中冶天工有關(guān)人士表示。

該項目總承包方為中冶天工

項目實控人楊鳳鳴：正籌措資金 

楊鳳鳴表示，完成星匯廣場項目的資金不是最大問題，其也在想方設(shè)法籌措資金。

無論是今年4月25日楊鳳鳴在與業(yè)主們的溝通中，還是對記者的回應(yīng)，他均強調(diào)購房款全部用于項目，沒有挪作他用，不存在違規(guī)問題。

目前，中強實業(yè)仍在籌措資金。中強實業(yè)在3月6日的告業(yè)主書中稱，“我司通過出售雙流自有土地擬募集資金3.5億元，本周內(nèi)到賬部分款項2000萬元，該資金將全部用于星匯項目材料定購，另2億資金不晚于4月15日前到達(dá)我司相關(guān)賬戶。期間公司還將通過其他渠道持續(xù)籌集施工所用資金……”

“川宏實業(yè)下面子公司的200畝土地，沒有變更土地性質(zhì)，所以賣價不高。”楊鳳鳴透露道，目前該地塊已找到受讓方，是外地一家國企。

今年2月下旬，鹽市口街道辦也進行過一次協(xié)調(diào)，該次會議紀(jì)要顯示，中強實業(yè)目前公寓已賣未到賬1.8億元，還有1.2億元未賣。中強實業(yè)還提出在3月重新啟動項目公寓和商業(yè)的銷售等來籌措資金。

事實上，星匯廣場項目對于楊鳳鳴來講本就是一大挑戰(zhàn)。

“楊之前沒有操盤像星匯廣場這么大綜合商業(yè)旗艦的經(jīng)驗。由于星匯廣場商業(yè)密度比遠(yuǎn)洋太古里還高，這肯定要非常厲害的專業(yè)團隊來操盤。”一位接近楊鳳鳴的知情人士指出。

“工期延誤也是我們的責(zé)任，這多多少少還是有一點操盤經(jīng)驗的關(guān)系。特別是在資金使用優(yōu)先性上，照理說應(yīng)該優(yōu)先完成工程，而不是維護信托資金這邊。”楊鳳鳴坦言。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，成都市錦江區(qū)政府相關(guān)部門一直關(guān)注星匯廣場延期交付一事，屢次出面參與協(xié)調(diào)。據(jù)業(yè)主提供的最新會議紀(jì)要內(nèi)容顯示，目前各方均全力催促復(fù)工事宜，包括建立墊資機制、共同監(jiān)督資金賬戶等。