每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2017年以來，在“房住不炒”“租購同權(quán)”等政策導向下，住房租賃行業(yè)逐漸成為市場熱點，包括房企、資本、長租公寓運營公司等在內(nèi)的眾多機構(gòu)，都盯上了住房租賃市場這塊蛋糕，紛紛跑馬圈地、加碼投資。

盡管有政策支持，但對長租公寓行業(yè)來說，包括增值稅、房產(chǎn)稅等在內(nèi)的稅費支出仍是擺在行業(yè)面前的現(xiàn)實壓力，如何實現(xiàn)盈利仍然是大家不得不面對的行業(yè)性難題。

5月9日，財政部官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（以下簡稱《公告》），對公共租賃住房（以下簡稱公租房）的經(jīng)營管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅等；有效期2年。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，上述“免稅”政策并非首次提出，早在2016年1月1日，類似“免稅”政策即已開始執(zhí)行，有效期3年。

財政部官網(wǎng)截圖

免稅期延長2年

記者注意到，上述《公告》由財政部與稅務(wù)總局于4月15日聯(lián)合發(fā)布?！豆妗凤@示，為繼續(xù)支持公租房建設(shè)和運營，對公租房經(jīng)營管理單位等實行有關(guān)稅收優(yōu)惠政策。稅收優(yōu)惠政策涉及土地使用稅、印花稅、契稅、所得稅、房產(chǎn)稅等稅種。

具體來看，《公告》明確，對公租房建設(shè)期間用地及公租房建成后占地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅。

對公租房經(jīng)營管理單位免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。在其他住房項目中配套建設(shè)公租房，按公租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建設(shè)、管理公租房涉及的印花稅。

對公租房經(jīng)營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅、印花稅；對公租房租賃雙方免征簽訂租賃協(xié)議涉及的印花稅。

對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除，超過年度利潤總額12%的部分，準予結(jié)轉(zhuǎn)以后三年內(nèi)在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。

個人捐贈住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

對符合地方政府規(guī)定條件的城鎮(zhèn)住房保障家庭從地方政府領(lǐng)取的住房租賃補貼，免征個人所得稅。

對公租房免征房產(chǎn)稅。對經(jīng)營公租房所取得的租金收入，免征增值稅。公租房經(jīng)營管理單位應(yīng)單獨核算公租房租金收入，未單獨核算的，不得享受免征增值稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。

《公告》明確，上述稅收優(yōu)惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，早在2015年底，財政部和原國家稅務(wù)總局就曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（簡稱《通知》），有效期自2016年1月1日至2019年1月1日。而此次《公告》與此前的《通知》在主要內(nèi)容方面并無明顯差異，可以說此次《公告》是上述《通知》的延續(xù)。

誰將是受益者？

稅收優(yōu)惠對住房租賃行業(yè)來說無疑意味著政策紅利，但在微領(lǐng)地研究院院長胡峰看來，作為住房租賃行業(yè)的絕對主力，長租公寓運營機構(gòu)卻無法享受到上述政策紅利。

“公租房的相關(guān)稅費一直都是免征或有優(yōu)惠的，因為政策都有有效期，這次的政策只是之前優(yōu)惠政策的延續(xù)。”胡峰告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“但長租公寓運營機構(gòu)目前還享受不到上述優(yōu)惠政策，因為它們的房源不屬于公租房范疇。”

記者注意到，上述《公告》對享受稅收優(yōu)惠的公租房進行了明確界定，“主要范圍為納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公租房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，或者市、縣人民政府批準建設(shè)（籌集）,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公租房。”

顯然，以在市場上“采購”商品住房，進而再改造出租為主要模式的長租公寓運營機構(gòu)，其房源并不屬于上述公租房范疇。

那么，哪類企業(yè)將享受到上述稅收優(yōu)惠的政策紅利呢？根據(jù)運營主體的不同，目前長租公寓主要由房企系、酒店系、長租公寓運營機構(gòu)系等。而此次稅收優(yōu)惠政策紅利，主要的受益方是房企系。

以上海為例，其規(guī)劃十三五期間將建設(shè)70萬套公共租賃住房，而這70萬套公租房的來源主要為租賃住房用地建設(shè)的公租房、房企土拍時需自持的租賃住房。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計，至2018年底上海共出讓58宗租賃住房用地，且全部以底價成交。其中上海本地國企摘得53宗，央企摘得4宗；將至少建設(shè)5萬套租賃住房。顯然，上海本地國企將是本次稅收優(yōu)惠政策的最大受益方。

那么稅收優(yōu)惠力度又有多大呢？

記者梳理發(fā)現(xiàn)，上述稅收優(yōu)惠主要涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、增值稅中，城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅的標準為0.6元至30元每平方米土地；房產(chǎn)稅稅率為按房產(chǎn)余值計征的年稅率為1.2%，按房產(chǎn)租金計征的年稅率為12%；一般納稅人出租不動產(chǎn)的增值稅稅率為11%。

顯然，對受益方而言，上述稅收優(yōu)惠幅度“相當給力”。

而同樣以上海為例，底價摘得租賃住房用地的上海本地國企將是上述政策紅利的最大受益方，其盈利壓力不僅遠遠小于傳統(tǒng)長租公寓運營機構(gòu)，還明顯低于土拍時須自持配建租賃住房的房企。

“稅收減免的政策利好，有利于降低公租房房源的籌集、運營等成本，增加企業(yè)的盈利機會，有利于吸引更多市場化機構(gòu)或資本參與到公租房建設(shè)、運營過程中來，并最終促進租賃住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan；封面圖片來源：攝圖網(wǎng)）