每經(jīng)記者 陳夢妤    每經(jīng)編輯 林菁晶    

環(huán)京北三縣，有一個總體量超過1萬戶的項目，案名早安北京，距離北京城市副中心通州區(qū)僅一河之隔，但目前價格只是其1/4。

這個三年多來一直“一房難求”，需要交高額定金才能買到的項目，如今卻因為涉及一眾業(yè)主1.6億余元的“溢價款”，成為北三縣樓市喧囂過后的傷疤。

圖片來源：每經(jīng)記者 陳夢妤 攝

營銷背后：現(xiàn)場“火爆”，官方卻稱“不在售”

“現(xiàn)在就剩30多套了，可能您再考慮一下就沒有了。”

一個多小時后，銷售人員說：“現(xiàn)在剩下11套了，剛才又賣出了2套。”

如此緊張的銷售氣氛，出現(xiàn)在早安北京項目的臨時辦公室（用作售樓處）。這個所謂的臨時辦公室，只是小區(qū)內(nèi)一間普通的毛坯房，所有的家當(dāng)，就是幾張桌子加墻上的幾塊展示牌。

銷售人員拒絕了記者提出的參觀已竣工房屋的要求，并表示：“我們最大的優(yōu)勢就是現(xiàn)房，這附近還有很多沒開盤的房源，幾個月后肯定漲。”

有意思的是，開發(fā)商河北福泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱福泰地產(chǎn)）卻說，早安北京項目現(xiàn)在已經(jīng)沒有房源在售，那些中介“或許”是在賣二手房。

他指的“或許”，真實存在于小區(qū)內(nèi)部，距離售樓處僅一街之隔。

而負責(zé)此次問題處理的大廠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會副主任葛福輝亦對“鎂刻地產(chǎn)”記者表示“項目目前不在售”。

禍起定金：是不是購房款？“法律定性還需探討”

或許是北京城市副中心的光環(huán)太過耀眼，北三縣優(yōu)越的地理位置和相對較低的價格，令太多人忽略了其中可能隱藏的風(fēng)險。

“當(dāng)初找了所有親戚借錢交了定金和首付，我們確實是剛需，也確實沒想到會被騙。37萬元定金，真的不是一筆小數(shù)目了。”在實地探訪之后，“鎂刻地產(chǎn)”記者見到了購房者李桐，談及這大半年的維權(quán)，她顯得有些情緒。

“確實是這樣，我們當(dāng)時每次去，銷售人員也不斷制造一種緊張氛圍，說這個地方的房子有多么多么火熱，現(xiàn)在的均價是1.8萬元，過完年就要突破3萬～3.5萬元了。房源緊張，要買就得先交一筆定金，否則很可能馬上就沒有了。”李桐說。

這段經(jīng)歷發(fā)生在2016年10月～12月間，以李桐交完37萬元定金為節(jié)點。

從當(dāng)時的宣傳資料看，早安北京均價2.1萬～2.2萬元/平方米，而從業(yè)主提供的合同看，當(dāng)時的價格是1.8萬元/平方米，與備案價并無二異。

項目宣傳時高于備案價，但卻是以備案價進行實際銷售的。也就是說，部分業(yè)主對于這一溢價區(qū)間是知曉的，至于雙方當(dāng)時是否達成某種共識，目前尚不得而知。

針對這次涉及1.6億余元款項的業(yè)主維權(quán)事件，福泰地產(chǎn)品牌營銷部相關(guān)負責(zé)人向記者表示，“現(xiàn)在的情況可能是市場波動下，業(yè)主心理預(yù)期變化導(dǎo)致的，公司現(xiàn)在會全力配合政府提供相關(guān)材料。”

如今，兩年多過去了，早安北京的均價在1.7萬元/平方米徘徊，而房源“依舊緊張”。在項目現(xiàn)場，記者聽到的依舊是與當(dāng)時極為類似的營銷話術(shù)。唯一的不同，可能就是現(xiàn)在的中介公司會再拉上一名自稱“管理層”的銷售人員，一行兩人，帶你從小門進入，說的是“您不買也沒關(guān)系”。

據(jù)李桐介紹，由于一下子拿不出37萬元定金，在銷售人員的建議下，他們先交了10萬元，第二天補齊了剩下的27萬元，因為“不補上就不讓選房”。

值得注意的是，根據(jù)業(yè)主的反映，這37萬元并沒有包含在此后的購房款內(nèi)。

“幾天后，銷售人員催著交首付49萬元，這個時候看合同才知道37萬元是不在合同之內(nèi)的。”李桐說，“我們當(dāng)時就質(zhì)疑了，但是銷售人員說后期開發(fā)商會簽一個補充協(xié)議，跟這個首付款的大票一起開正式收據(jù)的發(fā)票。”

據(jù)記者了解，早安北京43號、44號、45號、35號樓的幾百名業(yè)主均有類似遭遇。

而針對定金，葛福輝表示：“很多業(yè)主提供的合同上寫的收費項是‘定金’或‘意向金’，這筆錢是不是購房款，在法律上應(yīng)如何定性還是需要探討的。”

中介迷局：涉及幾十家公司，不排除“莫名其妙”的渠道

2018年5月前后，這些業(yè)主開始維權(quán)，李桐從開發(fā)商當(dāng)時承諾的交房時間2018年10月開始加入。

“其實也是被迫走上這條路的，現(xiàn)在就算房屋質(zhì)量有什么問題都無所謂。其實我們還怕開發(fā)商告我們不收房，合同上寫著不收房的話還得賠20%違約金。”李桐說。

2018年12月24日，大廠官方對維權(quán)事件作出回應(yīng)。從“鎂刻地產(chǎn)”記者收到的三方回復(fù)看，大廠回族自治縣房管局、大廠回族自治縣物價監(jiān)督檢查所、國稅總局大廠回族自治縣稅務(wù)局對于業(yè)主們反映的河北福泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司超出備案價價外加價1.5億元資金流向問題進行了調(diào)查處理，“早安北京蘭苑二期由福泰地產(chǎn)委托大廠縣隆福房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（下稱隆福房產(chǎn)）和金策置地（北京）房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（下稱金策置地）代理銷售”。

“兩家代理銷售公司均按照備案價格進行銷售，并與購房人簽訂商品房買賣合同，業(yè)主提供的相關(guān)舉報材料，無法證實河北福泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司存在收取備案價之外房款問題。”

也即，這兩家代理公司，是被大廠官方認可的。

不過，從天眼查信息看，這兩家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的信息很有意思。

其中，隆福房產(chǎn)注冊資金600萬元，但實繳資本只有100萬元，注冊地址是大廠回族自治縣夏廠路西側(cè)夏墊鎮(zhèn)政府南側(cè)民族實業(yè)總公司綜合樓北8號，成立時間2016年7月26日。經(jīng)營范圍是代理一手房、二手房出租、出售；代辦過戶、代辦貸款、房產(chǎn)信息咨詢。

而金策置地注冊資本僅100萬元，成立時間2016年5月11日，經(jīng)營范圍是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)、技術(shù)服務(wù)等，并無代辦貸款資質(zhì)。

這兩家公司的公示電話，均為個人手機號。由于無法尋至公司的公示地址，記者致電隆福房產(chǎn)，并以早安北京業(yè)主身份提出退款需求，對方表示“我已經(jīng)不干了，公司也應(yīng)該不在了吧，現(xiàn)在那個地方已經(jīng)改做零售了”。而金策置地的電話則始終無法接通。

另外，據(jù)記者調(diào)查，被“投訴”的大廠回族自治縣耀鑫不動產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司、大廠回族自治縣岳達峰房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、大廠回族自治縣創(chuàng)輝置業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、大廠回族自治縣新佳房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、大廠回族自治縣居之和房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、三河市順心置地房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司大廠分公司、北京銘地行房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司大廠分公司、大廠回族自治縣隆福房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司、北京金鳳凰華夏房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司大廠分公司、大廠回族自治縣鴻盛房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司等十幾家被福泰地產(chǎn)“否認”存在關(guān)聯(lián)的經(jīng)紀公司，均為當(dāng)?shù)匦∑髽I(yè)。

而據(jù)李桐透露，他們這批業(yè)主的收款方涉及的地產(chǎn)經(jīng)紀公司超過40家，另外還有部分個人。目前，多家地產(chǎn)經(jīng)紀公司已注銷，被轉(zhuǎn)入的個人賬號已變成空白。

其中，李桐的流水單收款方是三河市百目房產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（大廠分公司），前文所述的27萬元定金，即入了該公司賬戶，而緊鄰的一筆近50萬元款項，則直接入了福泰地產(chǎn)的賬戶。

從記者此前在廊坊（大廠所在的北三縣屬于廊坊）其他區(qū)域的踩盤情況看，該區(qū)域的開發(fā)商大多將項目分別委托給多個地產(chǎn)經(jīng)紀公司，而像早安北京這樣涉及幾十家的實屬少見。

對此，福泰地產(chǎn)上述負責(zé)人表示，“我們合作的中介一定是在政府備案的正規(guī)機構(gòu)。一些業(yè)主可能是通過其他不被認可、不正規(guī)的中介機構(gòu)買房，但只要是和我們福泰正式簽約的，都是我們的上帝，我們會全力配合政府解決問題。”

“一些業(yè)主說有中介機構(gòu)多收了一筆錢，公司對此并不清楚，也不了解資金去向，我們所有收取的房款都是合法合規(guī)的，對于該問題我們配合調(diào)查。”他續(xù)稱，“也有一些業(yè)主通過莫名其妙的渠道買了房子，向我們要求曾經(jīng)被承諾的‘送車庫’‘免物業(yè)費’，我們實在是不知情。”

根據(jù)這位負責(zé)人的說法，部分業(yè)主是通過“莫名其妙”的渠道、在福泰不知情的情況下購房的，但簽署的卻是正規(guī)購房合同。對此，他解釋稱：“可能是通過親戚朋友推薦的，業(yè)內(nèi)叫‘朋介’，這個我們確實不太清楚。”

取證之惑：“很多事追溯不了”，收費定性不易

“2016年的事了，很多事追溯不了，也沒辦法追溯了。”福泰地產(chǎn)上述負責(zé)人坦言。而對于記者所反映的各種情況，“不太清楚”是他用得最多的說辭。

而葛福輝則告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者：“3月9日，早安北京項目問題成立了專班組，下設(shè)登記、調(diào)查、法律咨詢?nèi)齻€工作組，目前主要在進行證據(jù)的統(tǒng)計和收集。工作難點在于對收費性質(zhì)的定性和證據(jù)收集。”

記者獲悉，截至3月28日，專班組方面總共登記業(yè)主訴求378份，涉及總金額1.6億元。其中，共有201筆款項轉(zhuǎn)入房產(chǎn)經(jīng)紀公司賬戶中，涉及到的房產(chǎn)經(jīng)紀公司24個，合計金額7104.0942萬元；35筆款項轉(zhuǎn)入到薇薇化妝品、廊坊市銀盛批發(fā)電子產(chǎn)品、北京新世紀百貨、北京京谷偉業(yè)商貿(mào)中心、金娃現(xiàn)代辦公用品經(jīng)營部、北京市勝大福星食品超市、燕郊商戶張金榮、大廠回族自治縣華冠建筑工程有限公司共涉及8個終端賬號，合計金額1329萬元；113筆款項轉(zhuǎn)入個人賬戶中，共涉及80個個人賬戶，合計金額3525.87萬元；不知去向資金共計111筆，合計金額4044.0953萬元。

對于目前的工作進展，葛福輝表示，將近500戶業(yè)主提供的證據(jù)需要一一查證，這是很大的工作量。今日（5月10日），依照之前約定，當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門與業(yè)主代表已就調(diào)查進展再度進行溝通，但據(jù)記者了解，事件暫無更多進展。

“不過坦率地講，就目前證據(jù)收集的情況來看，對業(yè)主們是不利的。通過我們的初步統(tǒng)計，只有20戶能夠出示中介機構(gòu)的收據(jù)，其中又只有13戶收據(jù)上加蓋有中介公司的公章，其他很多業(yè)主只能提供銀行流水，其中顯示的資金去向多是個人或者無關(guān)賬戶，并不是開發(fā)商。”

據(jù)其透露，目前能夠查證的開發(fā)商委托的中介機構(gòu)只有兩家（即上文所述隆福房產(chǎn)和金策置地）。

“不排除開發(fā)商和中介機構(gòu)有違法操作的可能，但由于我們不是司法機關(guān)，所以沒有調(diào)查取證的權(quán)利，通過銀行繼續(xù)深入調(diào)查存在一定難度。我們建議主張維權(quán)的業(yè)主通過司法途徑解決，目前已經(jīng)有業(yè)主開始尋求司法途徑解決。”

但對于有部分業(yè)主已經(jīng)收到退款的說法，葛福輝表示否認。

（為保護受訪者，文中人物系化名；記者王佳飛對此文亦有貢獻）

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）