每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

《每日經(jīng)濟新聞》獨家獲悉，上海首宗集體租賃住房土地試點入市地塊——松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)SJSB0001單元07-09號，已在5月10日取得施工許可證，即將正式開工建設，2021年正式對外營業(yè)。

該地塊位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)，土地面積21022.2平方米，其中建設用地20166.7平方米，出讓年限70年。2018年10月，華潤置地全資子公司有巢住房租賃（深圳）有限公司（下稱有巢公寓）以約1.25億元競得該地塊。

記者在項目現(xiàn)場看到，目前土地四周已搭建起施工圍墻，建設規(guī)劃許可證及規(guī)劃方案也進行了公示。

與普通租賃用地不同的是，該地塊出讓人為“上海松江區(qū)泗涇經(jīng)濟聯(lián)合社”，而非土地管理部門。競得人在與出讓人簽署出讓合同外，還須與出讓人一起，與松江區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽署“上海市農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)開發(fā)建設與利用監(jiān)管協(xié)議”，按照監(jiān)管要求對地塊進行開發(fā)、運營、管理。

對上海這樣土地新增邊界受限的超大型城市而言，集體土地入市一方面能夠增加城市土地供應，緩解土地“負增長”的緊張局面；另一方面，集體土地上的租賃用房豐富了住房供應結(jié)構(gòu)、為周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了生活配套、吸引產(chǎn)業(yè)集聚，更有利于城鄉(xiāng)經(jīng)濟一體化發(fā)展。

圖片來源：企業(yè)供圖

最現(xiàn)實的“難度”：各環(huán)節(jié)待“跑通”

“全國范圍內(nèi)，農(nóng)村集體土地入市在政策層面已有，但具體流程和落地實施還存在較大難度。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出。

他所指的難度，需要在落地實施中不斷破解，“試點”的意義或許就在于此。

事實上，SJSB0001單元07-09號地也遇到了不少現(xiàn)實問題。

例如，現(xiàn)行住宅建筑規(guī)范部分規(guī)定，對于租賃住房而言并不適用，但如果不按照規(guī)范進行規(guī)劃設計，就無法獲批開工；如果嚴格按照現(xiàn)行規(guī)范，就又變成了“房產(chǎn)開發(fā)”。

這就是最現(xiàn)實的“難度”。

SJSB0001單元07-09號土地的運營方——有巢公寓華東負責人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時坦言：“拿地之后，的確花了兩三個月時間召開專家評審會、跟各級政府和主管部門共同協(xié)商一些建筑規(guī)范的適配性問題。”

她以車位配比為例，租房的有車族沒有那么多，如果按照住宅的車位配比，對項目而言就意味著額外的成本，并且也不是住客的剛性需求。增加這些成本，最后還是會反饋到租客的資金上，與租賃住房的初衷相違背。

類似問題還有許多，所幸在政府與企業(yè)的共同努力推進下，該項目已經(jīng)基本解決了規(guī)范調(diào)整和適配問題。

作為上海首個集體土地試點租賃房項目，這僅僅是一家企業(yè)與政府共同嘗試打通了各個環(huán)節(jié)，但其中獲得的經(jīng)驗、發(fā)現(xiàn)的問題，以及租賃住宅在政策適配方面的每一項改善，都可能為整個行業(yè)帶來可參照的依據(jù)。

市場化考驗：資金壓力依舊

“土地成本再低，對企業(yè)而言資金壓力始終是大的。”上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦也認為，“租賃用房回收資本的方式是租金，整個周期可能要幾十年。相對出租，銷售是滾動性的，一般拿地后一年就可以開賣，這時候就陸續(xù)回籠資金。”

上述負責人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“華潤有巢的戰(zhàn)略是從開發(fā)效率和產(chǎn)品細節(jié)入手，以央企速度經(jīng)受市場化考驗。由于項目租金不能太高，我們在功能完善的前提下，把戶型相對做得更精簡，摳產(chǎn)品的一些細節(jié)，使整個產(chǎn)品的產(chǎn)出率高一些。目前市場上租賃用地真正開工的其實并不多。”

上海住房發(fā)展“三個期”：集體土地建租賃房落地

“當前上海住房發(fā)展處于‘三個期’，即房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵期、居住矛盾的轉(zhuǎn)化期、租賃住房體系的構(gòu)建期。要打造符合超大城市人口和居住特點的住房租賃體系，改變以往售賣一條腿長，租賃一條腿短的局面。”上海市房屋管理局局長胡廣杰在2019年4月份一場民生訪談中說。

事實上，上海在集體土地試點租賃住房方面早有探索。

2009年8月，上海市曾出臺《關(guān)于單位租賃房建設和使用管理的試行意見》（下稱《試行意見》），明確了在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃、建設用地總量不增加的前提下，鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織可以利用閑置的鎮(zhèn)、村企業(yè)用地或廢棄的其他集體建設用地，建設限定供應的市場化租賃宿舍。

但由于部分地方在集體建設用地上變相建設小產(chǎn)權(quán)房，國土部、住建部兩次下發(fā)通知，叫停了包括上海在內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地建設租賃住房。

直至2015年，松江區(qū)成為全國33個農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市試點區(qū)域之一。2017年8月29日，國土部和住建部在聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取包括北京、上海在內(nèi)的13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。2018年10月22日，上海以公開掛牌方式出讓了首宗農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)建設租賃住房。

“集體建設用地入市，體現(xiàn)了集體建設用地和國有建設用地同權(quán)的概念，這有助于釋放集體建設用地的土地資源價值，也利好此類土地后續(xù)更好的供應和開發(fā)。對于地方政府來說，通過此類試點，未來供地規(guī)模有所增加，同時也防范很多土地征收過程中的各類問題。通過類似入市的概念，使得征收流程減少，也使得村集體經(jīng)濟組織開發(fā)此類土地更有渠道和動力，周邊項目開發(fā)具有更大的潛力。”易居地產(chǎn)研究院智庫總監(jiān)嚴躍進認為。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）