每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2018年11月13日，浙江房企中梁控股正式向港交所遞交了招股說明書，開啟上市之路。但近日，在遞交招股說明書半年的時間節(jié)點，中梁控股卻被曝上市申請資料“失效”。

對此，中梁控股告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，這是正常程序，在交表6個月后，根據(jù)程序，上市申請資料是會顯示為“失效”的。

中梁控股明確表示，公司上市進程目前有序推進?，F(xiàn)在為配合要求，更新了相關(guān)數(shù)據(jù)，并會將更新的一版數(shù)據(jù)上傳。

5月17日晚，港交所官網(wǎng)更新了中梁控股最新的招股說明書。最新招股說明書顯示，2018年中梁控股實現(xiàn)合約銷售金額1015億元。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

2018年跨過“千億” 融資亟待借上市優(yōu)化

此次招股書的更新，主要涉及中梁控股2018年度的財務(wù)數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年中梁控股實現(xiàn)營業(yè)收入302.14億元，去年同期為140.26億元。

2018年，中梁控股實現(xiàn)合約銷售金額1015億元，應(yīng)占權(quán)益銷售金額841億元；土地儲備約3640萬平方米；公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為145.51億元。

利潤方面，中梁控股2018年度凈利潤為25.26億元，凈利潤率為8.4%，歸屬母公司持有人應(yīng)占溢利19.31億元，毛利率約為22.9%。

值得注意的是，中梁控股的凈負債率從2016年的1790.2%下降至2018年的58.1%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者通過初步計算后得知，中梁控股凈負債大幅降低源于貨幣資金大幅增加所致。數(shù)據(jù)顯示，中梁控股貨幣資金由2016年的85.01億元增加到2018年的230.08億元。與此同時，凈資產(chǎn)也由2016年的6.54億元猛增至67.54億元，規(guī)模增加明顯。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，一般而言，在負債絕對總數(shù)相對不變的情況下，凈資產(chǎn)和貨幣資金增加，說明中梁控股加強了現(xiàn)金管控，最直接的體現(xiàn)是銷售的現(xiàn)金回款，從而使得賬面上資金會相應(yīng)增加，最終降低凈負債率。

數(shù)據(jù)顯示，由于中梁項目的高周轉(zhuǎn)，其2016年、2017年、2018年的銷售額分別為190億元、649億元、1015億元，近3年的年復(fù)合增長率超過70%。

不過，在規(guī)模不斷擴大的同時，中梁控股的融資成本較高。

截至2018末，中梁控股未償還借款的平均融資成本為9.9%，處于業(yè)內(nèi)中等偏高水平。

截至2018年12月31日，中梁控股的信托融資及資產(chǎn)管理安排的未償還本金總額約為147.16億元，占截至同日借款總額約54.5%；信托融資及資產(chǎn)管理安排的未償還本金總額，占截至同日借款總額的58.0%。

上述業(yè)內(nèi)人士指出，58%的非標融資肯定會比銀行融資成本高，間接會推高加權(quán)融資成本，每年會增加利息的支出和財務(wù)費用，等于利潤的很大一部分會用來償還利息。不過境內(nèi)未上市公司的融資手段普遍比較受限，主要依托銀行和非標融資即信托等產(chǎn)品。

操作人離職 中梁IPO屢生波瀾 

上述業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，企業(yè)自改制到發(fā)行上市的時間，總體為一年以上（不同公司的具體情況不同），而在這一過程中，企業(yè)可能會遇到各種情況。

而自去年11月13日正式向港交所遞交了招股說明書后，中梁的IPO之路便屢生波瀾。

在此次資料失效事件之前，中梁地產(chǎn)CFO羅俊的離職便頗引人注意。羅俊于2017年11月進入中梁，即主要負責(zé)操作IPO事宜，及至其離職，任職時間僅4個月左右。

而據(jù)媒體報道，在羅俊之前，分管財務(wù)的中梁副總裁——原綠地香港CFO游德鋒，也在入職后不到半年即離職。中梁IPO已由一個負責(zé)資本運作的獨立部門在推進。

而同期，據(jù)稱中梁也在推行“B計劃”，專門吸納職級在經(jīng)理級及以上，尤其是在碧桂園工作經(jīng)歷超過兩年的人才。

突破“千億” 中梁能否后勁十足

與此同時，中梁控股對“糧倉”的布局也正在推行調(diào)整。

中梁控股更新后的招股說明書顯示，截至2019年3月31日，中梁控股應(yīng)占土地儲備總量為約3890萬平方米，包括340萬平方米由其附屬公司開發(fā)的物業(yè)項目，以及490萬平方米由中梁控股的合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的物業(yè)項目。項目包括中梁控股的附屬公司開發(fā)的257個項目及合營企業(yè)及聯(lián)營公司開發(fā)的96個項目，處于不同開發(fā)階段。

《每日經(jīng)濟新聞》記者對比發(fā)現(xiàn)，截至2018年8月31日，中梁控股47個項目布局的23個城市中，溫州、臺州、龍泉、舟山、新昌、衢州、諸暨、張家港、嘉興、甪直、海寧、青田、東臺等均為三線及以下能級城市。尤其在嘉興，中梁一年就布局了7個項目。

而截至2019年3月31日，中梁控股布局了全國23個省市的124個城市，覆蓋了5個核心經(jīng)濟區(qū)域（即長三角經(jīng)濟區(qū)、中西部經(jīng)濟區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟區(qū)及珠三角經(jīng)濟區(qū)）。

例如在2019年春節(jié)前后，中梁控股就先后在沈陽、青島、大連、天津等城市拿地，環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)之外還布局了西安、南昌等城市，無一例外不是省會級城市。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，在之前的銷售中，三四線城市為中梁控股貢獻了絕大部分力量。但企業(yè)布局太單一不利于業(yè)績持續(xù)增長，也會讓抗風(fēng)險性變?nèi)?，需要適當投入資金到一二線城市。

實際上，回顧中梁控股的發(fā)展歷程可見，依靠三四線城市的“快周轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略，2015年~2017年三年間，銷售額幾乎每年翻一番。

中梁控股方面表示：“負債率的快速下降，因為集團剝離了一部分資產(chǎn)，同時總權(quán)益和盈利增加，并保留了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”

突破“千億”后的中梁控股，面對的卻是三四線城市棚改紅利減弱。如何讓銷量和回款依然保持快增長？對中梁控股而言是現(xiàn)實考驗。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）