每經記者 張明雙    每經編輯 張海妮    

隨著調控政策持續(xù)推進，不少房企的日子并不好過，大連友誼(000679，SZ)就是如此。2018年，大連友誼歸屬凈利潤虧損4.15億元，其中房地產業(yè)務虧損3.86億元，同比下降1125.42%，毛利率僅為3.71%。

為此，深交所在年報問詢函中對其房地產業(yè)務毛利率變化、暫緩項目具體情況、業(yè)績改善措施等進行了連番提問。大連友誼5月30日晚回復稱，公司房地產業(yè)務依舊面臨嚴峻考驗，將繼續(xù)加速現(xiàn)有存量去化，并探索新的業(yè)務方向。

《每日經濟新聞》記者注意到，在去化重點項目中，大連友誼對大連富麗華國際項目實行整售不零售的銷售策略，但該項目2018年末賬面價值超15.1億元，如果進行整售，需要簽下15億元的大單。

房地產業(yè)務毛利率僅3.71%

2016年，大連友誼迎來了具有金融背景的控股股東，不少投資者對上市公司擴展金融業(yè)務抱有極大希望。然而三年過去了，大連友誼的金融路線步履維艱，主營業(yè)務仍是房地產和零售業(yè)。

不過，這兩大業(yè)務都面臨較大困難，尤其是房地產業(yè)務，2018年業(yè)績出現(xiàn)大幅下降且嚴重虧損，成為深交所年報問詢的重點。

2018年年報顯示，去年大連友誼房地產收入為3.06億元，毛利率僅3.71%；而2017年收入為10.02億元，毛利率為22.50%。根據大連友誼的回復，過去三年地產業(yè)務主要有5個項目，去除尾盤因素影響，2018年毛利率下降較大的項目為大連富麗華國際(富麗華三期)、沈陽友誼時代廣場，毛利率分別由2017年的14.80%、20.64%下降到2018年的-181118.05%、-2.50%。

大連友誼稱，2018年大連富麗華國際所在區(qū)域的公寓產品去化較慢，零售周期拉長，進而帶來項目回流資金較慢，因此公司對該項目改變銷售策略，整售不零售，以期實現(xiàn)快銷售、快回現(xiàn)，節(jié)省資金成本，故2018年無收入。沈陽友誼時代廣場則隨著工程成本的決算，調整單方成本影響，導致毛利率降低。

商業(yè)地產去化緩慢、收入降低，是大連友誼虧損的主要原因之一，但地產目前仍是公司支撐性產業(yè)之一。面對地產業(yè)務低迷，大連友誼表示，一方面將繼續(xù)加速現(xiàn)有存量去化，專注城市住宅地產開發(fā)，尋求增量項目；另一方面將嘗試和探索新的業(yè)務方向和業(yè)務模式。

2018年年報顯示，大連友誼重點去化項目便是沈陽友誼時代廣場項目和大連富麗華國際項目。截至2018年末，富麗華國際賬面價值為15.1億元，沈陽友誼時代廣場賬面價值為5.13億元。

按照大連友誼的銷售策略，大連富麗華國際項目采取整售方式，也就是說，去化這一項目需要簽下15億元的大單。5月31日，大連友誼證券部人士對《每日經濟新聞》記者確認，大連富麗華國際會作為一個整體出售，公司也一直在積極尋找客戶，加快地產項目的去化，如果有實質性進展會及時公告。

值得注意的是，大連友誼控股子公司以大連富麗華國際(富麗華三期)進行了抵押借款，截至2018年末，該項目仍有14億元存貨因此受限。

金石谷項目仍待解決

雖然大連友誼一直表示要尋找增量地產項目，但已經連續(xù)多年沒有獲取新的土地儲備了，所以存量去化，以及啟動暫緩項目將成為快速改善業(yè)績的主要突破口。

大連友誼表示，涉及暫緩建設的項目包括沈陽、邯鄲兩市的友誼時代廣場項目，以及金石谷項目。其中沈陽、邯鄲項目于2018年7月停工，考慮進行整體處置。2018年末，大連友誼與收購方達成了邯鄲項目公司的股權轉讓協(xié)議，邯鄲友誼時代廣場項目進行整體轉讓。沈陽友誼時代廣場則仍在尋找買家。

至于金石谷項目，作為包括別墅產品和高爾夫球場等公共配套的復合地產項目，金石谷項目已多年擱淺，2016年起停止利息資本化，是導致上市公司業(yè)績持續(xù)為負的重要原因之一。

大連友誼回復深交所問詢稱，該項目未能如期完工，主要原因是房地產行業(yè)宏觀調控的不斷深入，以及高爾夫球場監(jiān)管政策出臺。

大連友誼表示，截至目前，金石谷項目已按照國家部委要求進行整改，并整改完成，但未取得任何政府部門的書面批復。目前，公司一方面積極且多次與政府部門溝通，等待書面批復意見，以保證合規(guī)運營；另一方面也在圍繞著項目的開發(fā)與啟動，不斷根據市場情況修訂規(guī)劃設計、市場定位等方案，以備早日啟動該項目的開發(fā)建設。

面對金石谷項目因高爾夫限制政策長期擱置，有股民建議金石谷調整方向，興建養(yǎng)老公寓出售。不過，大連友誼上述證券部人士表示，目前公司還是按照之前的規(guī)劃來建設金石谷項目。

（封面圖來源：攝圖網）