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近日，東莞出臺(tái)土拍新規(guī)，首創(chuàng)“最接近平均價(jià)者得”的土地網(wǎng)上競(jìng)價(jià)方式，不再“價(jià)高者得”，引起市場(chǎng)關(guān)注。

東莞之所以出臺(tái)土拍新政，與近期土地市場(chǎng)升溫較快有關(guān)，數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價(jià)提前鎖定地塊、溢價(jià)率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

值得注意的是，近期，蘇州、合肥等土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二線熱點(diǎn)城市引發(fā)的“地市熱”或?qū)⒌玫娇刂啤?/p>

東莞首創(chuàng)“最接近平均價(jià)者得”土拍新規(guī)

6月6日，東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布國(guó)土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則。

新政規(guī)定，東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)交易達(dá)到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過(guò)網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)方式（簡(jiǎn)稱“終次報(bào)價(jià)”），以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得入選人的競(jìng)價(jià)方式，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。

對(duì)競(jìng)自持、競(jìng)配建等設(shè)定上限的國(guó)土資源網(wǎng)上掛牌交易，需要通過(guò)終次報(bào)價(jià)確定競(jìng)得入選人的，適用本規(guī)則。

誰(shuí)有資格進(jìn)行終次報(bào)價(jià)？

新政規(guī)定，在終次報(bào)價(jià)前，已報(bào)出至少一次有效報(bào)價(jià)的競(jìng)買人，自動(dòng)獲得終次報(bào)價(jià)資格。未報(bào)出有效報(bào)價(jià)的競(jìng)買人，須在資格確認(rèn)環(huán)節(jié)同意接受上限報(bào)價(jià)后，才能獲得終次報(bào)價(jià)資格。未獲得終次報(bào)價(jià)資格的競(jìng)買人，不能參加終次報(bào)價(jià)。

如何進(jìn)行終次報(bào)價(jià)？

有效競(jìng)買人在終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)出價(jià)時(shí)只能在指定的報(bào)價(jià)區(qū)間出價(jià)。終次報(bào)價(jià)區(qū)間為土地出讓最高限價(jià)至不高于最高限價(jià)加一口報(bào)價(jià)。

如何確認(rèn)最終競(jìng)買人？

1． 在終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)無(wú)有效報(bào)價(jià)的，以最先報(bào)出上限值的競(jìng)買人即為競(jìng)得入選人。

2． 根據(jù)終次報(bào)價(jià)的結(jié)果，只有一個(gè)有效報(bào)價(jià)的，以此報(bào)價(jià)確定競(jìng)得入選人。兩個(gè)或以上的有效報(bào)價(jià)，按照有效報(bào)價(jià)計(jì)算平均價(jià)，所報(bào)價(jià)與平均價(jià)相差的絕對(duì)值最小的為競(jìng)得入選人，如果絕對(duì)值相等的情況下，以絕對(duì)值最小且高于平均價(jià)的確定為競(jìng)得入選人。

3． 終次報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)結(jié)束后，將在競(jìng)價(jià)系統(tǒng)中公布報(bào)價(jià)記錄，確定競(jìng)得入選人。

東莞地市升溫，多地塊被提前鎖定

東莞之所以出臺(tái)土拍新政，與近期土地市場(chǎng)升溫較快有關(guān)，數(shù)十家房企搶一宗地、買家多輪自加價(jià)提前鎖定地塊、溢價(jià)率高企等現(xiàn)象頻現(xiàn)。

據(jù)了解，5月以來(lái)，有多宗地塊出現(xiàn)了提前鎖定的情況。

5月7日，保利以30億元競(jìng)得萬(wàn)江勝利社區(qū)商住地塊，溢價(jià)率46%，商業(yè)自持比例100%。值得注意的是，在沒(méi)有其他競(jìng)價(jià)人的情況下，保利自己連續(xù)加價(jià)至最高限價(jià)30億元，并且連續(xù)加報(bào)自持商業(yè)面積比例，最終獨(dú)自進(jìn)行30輪競(jìng)報(bào)后，在掛牌截止日前13天提前鎖定該地塊，這也是東莞土拍市場(chǎng)第一次出現(xiàn)提前鎖定的情況。

5月15日，鵬瑞地產(chǎn)同樣是在沒(méi)有其他競(jìng)價(jià)人的情況下，獨(dú)自進(jìn)行29輪加價(jià)和加報(bào)商業(yè)自持面積比例，最終以23.6億元+商業(yè)自持比例100%的代價(jià)競(jìng)得南城雅園商住地塊，溢價(jià)率159%，比掛牌截止日提前了2天鎖定了該地塊；

5月16日，融創(chuàng)以10.23億+商業(yè)部分自持年限 40年的代價(jià)拿下沙田鎮(zhèn)商住地塊，溢價(jià)率50%，整個(gè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)過(guò)程用時(shí)僅29秒，比掛牌截止日提前了17天鎖定了該地塊；

5月22日，首創(chuàng)置業(yè)以9.465億+商業(yè)部分自持年限40 年的代價(jià)競(jìng)得望牛墩商住地塊，溢價(jià)率24%，整個(gè)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)過(guò)程用時(shí)僅24秒，比掛牌截止日提前了16天鎖定了該地塊。

而今年4月份，東莞土地市場(chǎng)就開(kāi)始升溫。

4月17日，中海以14.38億拿下東莞開(kāi)年第一塊商住用地，當(dāng)時(shí)27家房企廝殺了62輪，參與競(jìng)拍的房企數(shù)量創(chuàng)下今年以來(lái)粵港澳大灣區(qū)土拍市場(chǎng)的新高。

隨著今年粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃的發(fā)布，眾多品牌房企紛紛搶灘進(jìn)駐這座灣區(qū)重鎮(zhèn)，土地成交也火爆起來(lái)。

多地加碼調(diào)控為地市降溫

值得注意的是，2017年3月，東莞出臺(tái)了限購(gòu)、限貸、限價(jià)等房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，其中還包括創(chuàng)新土地供應(yīng)條件，探索采取“限地價(jià)、競(jìng)配建人才房（保障性住房）”“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等新型房地產(chǎn)用地交易方式，促進(jìn)土地市場(chǎng)理性平穩(wěn)，嚴(yán)控地價(jià)過(guò)快上漲。

如今，土地市場(chǎng)的快速升溫再次引發(fā)了調(diào)控加碼。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，東莞土拍新政破解了“價(jià)高者得”模式，創(chuàng)新性采取“終次報(bào)價(jià)”模式，通過(guò)最接近終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的模式來(lái)確定競(jìng)得人，對(duì)于整個(gè)土地市場(chǎng)價(jià)格有積極作用，因?yàn)閳?bào)價(jià)最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會(huì)更加理性，有一些拿地資金預(yù)算不是很多但報(bào)價(jià)最接近也有機(jī)會(huì)拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉也認(rèn)為，一次性最終報(bào)價(jià)，并以最接近平均價(jià)作為定價(jià)的依據(jù)，首先可以淘汰風(fēng)險(xiǎn)傾向高、杠桿高的開(kāi)發(fā)商；其次，由于中標(biāo)者對(duì)最終價(jià)格沒(méi)有影響力，所有投標(biāo)人都會(huì)基于市場(chǎng)基本面，顯示其對(duì)地塊的真實(shí)評(píng)價(jià)，最后出來(lái)的房屋供給也是最佳的。

此前，已經(jīng)有蘇州、合肥等土地市場(chǎng)過(guò)熱的城市相繼收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括調(diào)整土地出讓報(bào)價(jià)規(guī)則等。繼住建部對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)較大城市進(jìn)行2次預(yù)警提示后，銀保監(jiān)會(huì)也要求對(duì)房地產(chǎn)融資亂象包括銀行、信托資金違規(guī)用于拿地等進(jìn)行整治。近期，房企融資也有收緊跡象，部分房企申請(qǐng)發(fā)債時(shí)會(huì)被問(wèn)及是否有拿過(guò)“地王”等問(wèn)題。

李宇嘉認(rèn)為，5月11日的蘇州土拍新政已提出，土地競(jìng)價(jià)超過(guò)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)10%- 25%后，轉(zhuǎn)為一次報(bào)價(jià)出讓方式。同為“新一線”城市的東莞，也提出類似的模式，這可視為樓市長(zhǎng)效機(jī)制的落地成果。由此可期待，由二線熱點(diǎn)城市（包括“新一線”城市）引發(fā)的“地市熱”或?qū)⒌玫娇刂啤?/p>

券商中國(guó)記者 張達(dá)