每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝 何小桃    

圖片來源：攝圖網(wǎng)

近日，一份名為《關(guān)于穩(wěn)定恩施房地產(chǎn)市場價格預警的通知》（以下簡稱《通知》）在網(wǎng)上熱傳，也讓作為四線城市的恩施突然“火”了。該《通知》詳細列出了10種擾亂恩施房地產(chǎn)市場秩序的降價行為，引來業(yè)界熱議。

6月11日下午，每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者聯(lián)系到恩施市房管局，該局相關(guān)負責人告訴記者，確有這份《通知》，是由恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的。

那么，恩施市房地產(chǎn)協(xié)會的一份《通知》為何會引發(fā)如此廣泛關(guān)注？

實際上，對市場波動提出預警的城市并不少，但由房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布“紅頭文件”禁止房價猛降的情況并不多見。恩施此次發(fā)布的樓市“止跌令”不僅在業(yè)界引起爭議，同時也揭開了這座四線城市樓市存在的各種“亂象”。

網(wǎng)傳的恩施市房地產(chǎn)協(xié)會文件截圖

房協(xié)發(fā)布10條“止跌令”

恩施市房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《通知》中，共列出10條不利于市場健康發(fā)展的降價行為，其中前3條直接點出了具體降價數(shù)字：“高價備案，低價開盤，降幅價格在800~1200元/平方米”“分期預售和銷售不同，前后價差300~500元/平方米”“無故不按市場規(guī)律辦事，開盤價整體同比下降200~500元/平方米”。

《通知》其他條款則主要涉及到房企的各種促銷行為，如“采用低價誘客的方法，實為銷售噱頭，引起市場大幅波動和購房預期變化”“不按成本和價格規(guī)律定價，綜合成本與實際售價形成巨大反差”“以蓄客為由提前釋放低價信息，甚至未辦預售證即變相收取押金和辦卡”“以分銷、電銷等方式與第三方合作進行降價，變相收取押金。用工程款抵扣房、內(nèi)部福利特價房等形式變相降價”“采取甩賣價格拋售，成交價明顯低于市場價格的”“采取不正當銷售手段將銷售人員安排至其他售樓部外進行拉客”“違反相關(guān)規(guī)范，將樓層涉及高度降低至2.7米左右，為后期購房者入住埋下矛盾隱患”。

對于如此詳細的“止跌令”，一位品牌房企營銷負責人士認為，涉及到價格的條款存在過度市場干預的情況。

“開發(fā)商在一個小區(qū)內(nèi)的對于不同戶型會因為小區(qū)景觀的不同造成價差，但設(shè)定價格下限是明顯不尊重房地產(chǎn)營銷的行為。”該房企營銷負責人進一步表示，比如第一個對備案價設(shè)定下限，這就是強行政管控。

不過，也有當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士認為，恩施房價斷崖式下降問題，社會反映比較強烈，房協(xié)列出降價現(xiàn)象的10條主要表現(xiàn)，對部分樓盤進行調(diào)查核實，還進行了相應的4個措施予以引導和糾正，本質(zhì)上是有利于市場穩(wěn)定的行為。

上述房企營銷負責人士也直言，政府層面還沒有出臺管控政策，目前只能靜觀其變。畢竟企業(yè)的經(jīng)營是第一位的，企業(yè)也要有資金回籠，來付政府稅金、支付農(nóng)民工工資等等。

資料圖（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

政策背后亂象叢生

《通知》中如此細致的“止跌”措施背后，恩施樓市亂象存在已久的確不容忽視。

例如同一個區(qū)域的樓盤，價格差非常明顯。

當?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士就告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，恩施南邊的一個項目——奧山·鉑悅府，開盤時毛坯價在6900/平方米，如今價格僅6000/平方米。相較同樣地段和戶型的其他樓盤，價格也有大幅下跌。

“有一家品牌房企在當?shù)氐氖蹆r范圍在6100~6200元/平方米左右，而該項目旁邊有個樓盤項目僅賣5300/平方米。對于消費者來說，自然會選擇價低者，這個市場就容易亂。”上述人士表示。

據(jù)介紹，一般來說，品牌開發(fā)商還是愿意把備案價申請得越高越好。但有些小開發(fā)商為了快速出貨，則會選擇降價。

但值得一提的是，“降價”很難在恩施樓市引起連鎖反應。因為一些樓盤最初拿地價格比較低，后期可以低價走量；但有一些樓盤的拿地價格較高，無法在價格上動太多想法，“價格戰(zhàn)”也打不動。

據(jù)記者了解，目前恩施樓市，不僅開發(fā)商的“非常規(guī)”促銷對市場秩序產(chǎn)生影響，操作流程上也有不少“灰色地帶”。據(jù)上述人士消息，目前恩施市場一些樓盤，價格雖然有降，一些項目卻只收定金，不簽合同。也就是說，購房者看中了房子，只能定，不能真正買。

“現(xiàn)在有許多開發(fā)商還沒有拿到預售證，就大規(guī)模做廣告宣傳、收定金，提前煽起市場的‘虛火’。”上述營銷負責人表示。

但拿證后已交付定金的購房者能否順利簽合同、是否存在“差價”可能，這些都是不容忽視的風險隱患。

其告訴記者，恩施樓市目前確實存在一些問題，政府也陸續(xù)在出臺各種解決的政策，比如針對預售證問題，恩施市政府就要求樓盤必須要有預售證才能宣傳出街。不過政策是否落實到位，要看執(zhí)行效果和具體監(jiān)管力度。

資料圖（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

四線樓市后勁不足

恩施樓市存在的問題，歸根結(jié)底是城市問題。

就目前的市場情況，一品牌房企在恩施當?shù)氐臓I銷負責人告訴每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）記者，今年以前恩施的市場整體向上，但從去年下半年開始，市場出現(xiàn)了疲態(tài)，今年春節(jié)后就開始明顯下行，如今已經(jīng)是買方市場。

來自恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2018年度，恩施市批售新建商品房項目48個，較2017年同期增加了14個；批售面積191.38萬平方米，與2017年同期相比上漲35.36%；全年銷售新建商品房154.46萬平方米，與2017年同期相比上漲7.29%；累計總銷售額100億元，與2017年同期相比上漲26.58%。

但如今，“恩施下半年約有六七個項目開盤，加推的體量不算太大，明顯不及過往。”上述營銷負責人表示。

價格方面同樣如此，恩施2018年房價在慢慢往上漲，當年新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米，與2017年度成交均價相比上漲23.59%，每平方米直漲1176.94元。

恩施市近一年來新房價格走勢 圖據(jù)來源：安居客

另一品牌房企在恩施的銷售負責人向記者表示，雖然恩施的房地產(chǎn)市場較其他地區(qū)較為封閉，但去年還是有明顯提升的。不過從今年上半年開始，整個市場開始下行，不同開發(fā)商都開始促銷。

表面上看，因為開發(fā)商過于集中供貨，導致供過于求。但多位業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時均表示，其實根源在于，恩施前些年房價漲幅過快，而當?shù)厝丝诤褪杖牖鶖?shù)沒有大幅增長，房價已提前消耗了紅利，存在一定的泡沫。

像恩施這樣的四線城市，房地產(chǎn)市場有明顯壓力。

據(jù)恩施州房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會報告，恩施的庫存去化目前低于10個月，依然還有較大的市場潛力；而新建非商品住宅卻庫存高企，現(xiàn)有存量出清約需55個月，走量壓力較大。

值得注意的是，當?shù)胤科蟮睦麧櫩臻g同樣不如從前。2018恩施新建商品房開工竣工剪刀差較2017年同期相比上漲了167.55%。在市場情緒退潮的大環(huán)境中，開工竣工剪刀差不斷疊加高走，刺激了房企的促銷，2019年或?qū)r格形成更大的向下壓力，隨即擠壓房企的利潤空間。

資料圖，圖文無關(guān)（圖片來源：攝圖網(wǎng)）

穩(wěn)房價仍是大前提

記者觀察發(fā)現(xiàn)，發(fā)文防止房價下跌的城市，并非恩施一例。

今年3月6日，江西省贛州市贛縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局向房企下發(fā)一份“停止特價房銷售”的通知，要求自3月3日開始，同類型住宅成交單價低于該項目2月份同類型成交均價的商品房合同暫緩備案。

不過恩施“限跌”的發(fā)文主體是地方性房協(xié)，并非類似贛縣住建局的行政指令，更多體現(xiàn)在警示層面。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴記者，今年房地產(chǎn)的整體調(diào)控目標非常明確，就是“三穩(wěn)”，穩(wěn)定房價是三穩(wěn)的重要目標之一，既防大漲、又防大跌是政策調(diào)控的主基調(diào)。

另一方面，今年全國樓市的分化將會更為明顯，熱點二線城市恒熱，三四線降溫城市增多，因此未來調(diào)控方向會更體現(xiàn)出“因城施策”的特點。下半年出臺限制房價漲跌的城市應該會不斷增多。