每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 林菁晶    

明天（6月24日），深圳將迎來一場(chǎng)針對(duì)五宗住宅要地拍賣爭(zhēng)奪之戰(zhàn)。這也是近二十年來，深圳土地招拍掛市場(chǎng)最大數(shù)量的一次宅地供應(yīng)，被業(yè)內(nèi)譽(yù)為“史詩(shī)級(jí)土拍”。

此次土拍吸引了超過80組房企參與，其中不乏萬科、中海、保利、新城、華潤(rùn)等排名前十的房企，而佳兆業(yè)、招商蛇口、深業(yè)、金地、卓越等本土開發(fā)商更是積極應(yīng)戰(zhàn)。其中，深業(yè)與萬科、佳兆業(yè)與力高組成聯(lián)合體，甚至參與了全部地塊的競(jìng)拍。據(jù)深圳樂居，截至拍賣前三天，房企繳納保證金已經(jīng)高達(dá)1100億元。

據(jù)一個(gè)月前深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，深圳以掛牌方式公開出讓五宗居住用地的使用權(quán)，累計(jì)供應(yīng)土地面積約為17萬平方米，建筑面積約為69萬平方米。

相較于2017全年僅掛牌2宗宅地，2018年全年掛牌13宗地塊（其中6宗為“只租不售”的深圳市人才安居集團(tuán)所持，2宗在深汕合作區(qū)內(nèi)），此次條件限制相對(duì)寬松的5宗地供應(yīng)，對(duì)于土地資源稀缺的深圳而言，確如市場(chǎng)所言為豪放的大手筆。

據(jù)悉，此次大規(guī)模土拍在將來并不是絕無僅有。深圳市規(guī)劃和自然資源局官方回應(yīng)稱，下半年將繼續(xù)按照市政府部署，分批供應(yīng)住宅用地，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

有出讓地塊與“前地王”為鄰

數(shù)據(jù)來源：深圳市土地交易中心、深圳樂居，每經(jīng)記者 甄素靜 制圖

在這次競(jìng)拍的五宗地塊中，龍華區(qū)和寶安區(qū)因位于傳統(tǒng)的豪宅片區(qū)，并與早前地王相鄰，受到市場(chǎng)強(qiáng)烈關(guān)注，最高地價(jià)被限定為65.9億元、59.1億元。

在此之前，龍華區(qū)曾接連拍出過三個(gè)地王。最近的是在2016年6月產(chǎn)生的單價(jià)地王，由金茂與電建聯(lián)合體以82.92億元取得，樓面地價(jià)高達(dá)56781元/平方米。

“這個(gè)地王價(jià)在當(dāng)時(shí)確實(shí)猛。”深圳樂有家資深中介王楊告訴記者，那時(shí)深圳樓市正值火熱，地王片區(qū)新房均價(jià)約在5.5萬元/平方米，而地王的樓面價(jià)已超過了新房?jī)r(jià)格。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪該地塊發(fā)現(xiàn)，龍華區(qū)新出讓地塊與前地王屬同一片區(qū)，如今周邊新房?jī)r(jià)格普遍在6萬~7萬元/平方米，二手樓盤如華業(yè)玫瑰四季、中航天逸、水榭春天二手成交均價(jià)已在7萬元/平方米，金亨利首府、匯龍灣更是逼近10萬元/平方米。

而在寶安區(qū)，泰禾曾于2015年以57億競(jìng)得寶安尖崗山地王，最高樓面價(jià)7.99萬元/平方米，刷新了當(dāng)年深圳單價(jià)記錄，而此次拍賣地塊亦與前地王相鄰。

此外，寶安區(qū)新出讓周邊還圍繞著招商華僑城曦城、中海九號(hào)公館、譽(yù)名別苑等數(shù)個(gè)豪宅項(xiàng)目，據(jù)該片區(qū)中介經(jīng)紀(jì)人小陳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前該片區(qū)二手房均價(jià)約10萬元/平方米，部分好的地段可達(dá)到16萬元/平方米。根據(jù)此次拍賣最高折合樓面價(jià)4.87萬元/平方米來看，吸引到眾多房企爭(zhēng)奪不足為奇。

相較于此前深圳部分地塊轉(zhuǎn)讓條件來看，本次競(jìng)拍地塊雖設(shè)有“單限雙競(jìng)”、配建人才房等條件，但仍相對(duì)寬松。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉告訴記者，龍華和寶安區(qū)地塊雖被限價(jià)，但折合樓面價(jià)仍接近5萬元，未來定價(jià)基本要在10萬元左右，這對(duì)于已經(jīng)新房供應(yīng)量相對(duì)較高，已過度炒作自貿(mào)區(qū)、前海灣、福田區(qū)后花園概念的龍華和寶安而言，將來去化壓力不小。

值得注意的是，當(dāng)年龍華、寶安取得的地王項(xiàng)目至今都仍未入市，關(guān)于項(xiàng)目入市時(shí)間的消息仍在不斷推遲。

在此次出讓的五幅地塊中，較為偏遠(yuǎn)的坪山地塊被要求配建人才房面積約占人才配建總面積四成。李宇嘉認(rèn)為，保障房是滿足人才基本需求，而不是居住的福利，偏遠(yuǎn)也是正常現(xiàn)象。

記者了解到，坪山過去曾是配建保障房重要區(qū)域，也存在租不出去賣不出去情況，但近年來深圳東進(jìn)計(jì)劃及坪山區(qū)規(guī)劃了新能源基地、文化產(chǎn)業(yè)基地等，逐漸有了一定的居住需求。

“單限雙競(jìng)”入場(chǎng)券昂貴，房企傾向聯(lián)合拿地

據(jù)深圳市房產(chǎn)土地交易中心，此次出讓宗地采用“單限雙競(jìng)”的辦法以掛牌方式出讓，即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積；競(jìng)買人最高報(bào)價(jià)未超過最高限制地價(jià)時(shí)，按價(jià)高者得的原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)。

當(dāng)競(jìng)買人報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)時(shí)，由競(jìng)地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)無償移交的只租不售人才住房面積，住宅總建筑面積不變，按報(bào)出無償移交的只租不售人才住房面積最多者得的原則確定競(jìng)得人。其中，只租不售的人才住房產(chǎn)權(quán)歸政府，競(jìng)得人建成后無償移交。

“深圳很少有出讓地塊這么多房企搶拍。”李宇嘉表示，“房企之所以踴躍競(jìng)拍，一是對(duì)未來市場(chǎng)有預(yù)期，深圳2018年~2035年只有40%的商品房用地供應(yīng)，可謂供不應(yīng)求；二是在低價(jià)高昂的深圳，房企能有土地有項(xiàng)目的布局，無論對(duì)于企業(yè)融資、資本市場(chǎng)估值，還是市場(chǎng)占有率等都有重要意義。”

此外，出讓條件還明確規(guī)定，商品住房銷售時(shí)不得強(qiáng)制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修；居民家庭新購(gòu)買商品住房的，自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書之日起3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓；項(xiàng)目用地內(nèi)可銷售的住宅套內(nèi)建筑面積在90平方米以下的普通住房的建筑面積和套數(shù)占比不低于可銷售商品住房總建筑面積和總套數(shù)的70%。

Q房網(wǎng)大深圳區(qū)總經(jīng)理林家樂表示，此次集中土拍對(duì)市場(chǎng)層面影響，無論是此次土拍還是官方信息，都給市場(chǎng)傳遞了穩(wěn)定信息，剛需不必為深圳未來供應(yīng)恐慌。

因?yàn)橥恋貎r(jià)格相對(duì)高昂，房企聯(lián)合拿地依然成為此次土拍的一大特點(diǎn)。據(jù)深圳樂居報(bào)道，深業(yè)聯(lián)合萬科、佳兆業(yè)聯(lián)合力高，參與了全部地塊的競(jìng)爭(zhēng)；招商蛇口將有可能與九龍倉(cāng)及香港置地聯(lián)合拿地。

至于6月24日15：00深圳土地房產(chǎn)交易大廈3樓的交易中心，眾房企們將擦出怎樣的火花，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將前往現(xiàn)場(chǎng)一探究竟。

(封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan)