每經(jīng)記者 吳雨莫（化名） 攝影報道    每經(jīng)編輯 白嵐    

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“飛流直下三千尺，疑是銀河落九天?！薄安蛔R廬山真面目，只緣身在此山中?！崩畎?、蘇軾等唐宋大文豪在廬山留下了千古名句。每次讀到這些詩句，廬山就浮現(xiàn)于眼前。

現(xiàn)在廬山作為世界文化遺產(chǎn)和國家級風景名勝區(qū)，山上一草一木的變動都會引來社會的極大關(guān)注。七年前，《每日經(jīng)濟新聞》曾獨家報道過廬山仰天坪現(xiàn)違建別墅系列報道（廬山的兩面風景：山民下遷豪宅上山？），最終該違建別墅被江西省住建廳叫停。

當年叫停的違建別墅至今還爛尾在那里，如今再次出現(xiàn)了號稱近七十年來廬山上唯一有產(chǎn)權(quán)的公寓項目——品廬。這個由江西廬山嘉業(yè)旅游文化投資有限公司開發(fā)的商業(yè)體包括公寓和商鋪，公寓的均價為5萬元/平方米～5.5萬元/平方米，商鋪的均價為9萬~10萬元/平方米。

廬山是一個特殊的區(qū)域，山上包括居民住宅在內(nèi)的所有房屋產(chǎn)權(quán)都屬于公有產(chǎn)權(quán)，沒有私人產(chǎn)權(quán)。廬山風景名勝區(qū)管理局規(guī)劃局局長周伶玲在接受記者采訪時表示，這個位于廬山牯嶺街的項目是一個商業(yè)項目，報江西省政府同意建設(shè)，但是并不允許銷售公寓。

自稱廬山唯一有產(chǎn)權(quán)公寓

夏日的廬山，樹木蔥郁，涼風習習。

從廬山北門驅(qū)車上山，九曲連環(huán)的盤山路，有近四百個彎道。1959年，毛澤東第一次上廬山時，曾作詩“一山飛峙大江邊，躍上蔥蘢四百旋?！痹娋渚褪侵副鄙降纳仙焦?。坐車穿梭在崇山峻嶺之間，有時可見山下鄱陽湖的壯觀美景，有時可見山上云霧繚繞。

牯嶺是廬山風景名勝區(qū)的中心，是一座山中小城，牯嶺街上商業(yè)繁華，有餐館、酒店、郵局、銀行，還有電影院、圖書館，廬山一千多棟別墅也分布于此。特別之處在于：山上所有建筑都是國有產(chǎn)權(quán)，甚至包括山上一萬多居民所住的民宅。

然而，廬山上近日卻出現(xiàn)了自稱具有產(chǎn)權(quán)式的公寓和商鋪出售，并且號稱是廬山上近七十年來唯一有產(chǎn)權(quán)的公寓項目。

《每日經(jīng)濟新聞》記者乘車上廬山后，下車步行向牯嶺街前行，右側(cè)可以看到一塊巨大的廣告牌，上面注明該項目叫“廬山品廬”，在廣告牌的底部，寫著“稀缺產(chǎn)權(quán)，唯有品廬”。

品廬廣告牌

沿著牯嶺街繼續(xù)向西前行數(shù)百米，就來到了品廬項目的售樓中心，售樓中心正對面是廬山的一個標志性雕塑——石牛，售樓中心外面的裝飾由黑色的木質(zhì)材料合成，大門上方寫著四個大字“廬山品廬”，門口擺放著一個堅立的廣告牌。

品廬項目售樓中心外景

走進售樓中心，里面的面積并不大，也就四五十平方米，里面只有3個工作人員。進門右側(cè)是一個項目的沙盤，左側(cè)是一個多人位的沙發(fā)和茶幾，正中是幾個工作人員的工位。

一位貌似主管的工作人員熱情地接待了記者，帶著記者到沙盤前介紹正在銷售的樓盤。當然，記者是以購房者的身份進來咨詢的。

據(jù)這位工作人員介紹，品廬項目的建筑面積有17000多平方米，容積率0.85，共建有10棟樓，目前在售的是3號樓、8號樓和9號樓，3號樓和8號樓都是整體帶產(chǎn)權(quán)的，9號樓商鋪帶產(chǎn)權(quán)，公寓是租賃的，只有使用權(quán)，3號樓和8號樓的公寓和商鋪，區(qū)間面積在30~97平方米，公寓的均價為5萬~5.5萬元/平方米，商鋪的均價為9萬~10萬元/平方米。

上述工作人員表示，公寓的均價與該項目所在地有關(guān)系，項目出售的公寓是廬山近七十年來唯一一個有產(chǎn)權(quán)的公寓，如廣告所宣傳屬于“稀缺產(chǎn)權(quán)”。再加上所有的建筑材料都要從山下往山上運送，成本比較高。

據(jù)該工作人員介紹，他們主要針對的是來廬山旅游的游客，以及廬山周邊的重要城市，比如南昌、武漢等地的購房者。

“這個項目不適合投資，只適合自己上山來居住、避暑。”工作人員表示，如果從投資的角度來看，回報率并不會太高，他們也不會和購房者簽訂保證回報率的合同。

記者從售樓中心了解到，品廬項目包括商鋪和公寓，只有200多套，但是允許出售的只是其中的40%，也就是說只能銷售其中的約80套。其他的部分，由開發(fā)商自持，進行商業(yè)運作。

位于牯嶺街觀景平臺下面的品廬項目已經(jīng)封頂

以窯洼片區(qū)改造立項

廬山上所有的產(chǎn)權(quán)都是國有產(chǎn)權(quán)，突然出現(xiàn)了一個號稱“唯一一個有產(chǎn)權(quán)”的項目，這個項目是否合規(guī)、手續(xù)是否齊全呢？

在品廬售樓中心，記者提出這方面的質(zhì)疑。工作人員向記者提供了項目的“五證”：建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、不動產(chǎn)登記證和商品房預售許可證。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證的發(fā)證機關(guān)均為廬山風景名勝區(qū)管理局規(guī)劃局，建設(shè)項目名稱為“廬山風景名勝區(qū)窯洼片區(qū)綜合改造項目（文化藝術(shù)街區(qū)）”，發(fā)證日期分別為2018年2月和2017年12月。

另外，3棟正在銷售的建筑取得的商品房預售許可證顯示，房屋用途性質(zhì)為非住宅，預售面積分別為1973.96平方米（共29套）、2285.35平方米（共44套）和1030.32平方米（共18套）。商品房預售許可證的發(fā)證機關(guān)為廬山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局，發(fā)證日期分別為2018年9月28日和2019年4月25日。

品廬項目的開發(fā)商為江西廬山嘉業(yè)旅游文化投資有限公司（以下簡稱廬山嘉業(yè)），國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)顯示，該公司成立于2017年3月，注冊資本1000萬元，目前由北京共呈投資管理有限公司100%持股。李菁和王琴共同持有北京共呈投資管理有限公司的全部股權(quán)。

國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)的變更信息顯示，2017年3月，廬山嘉業(yè)發(fā)生經(jīng)營范圍變更，在主要為旅游開發(fā)經(jīng)營的基礎(chǔ)上，增加了房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售。

2017年5月，廬山嘉業(yè)股東發(fā)生變更，持股26%的自然人劉明發(fā)和持股10%的江西銳騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退出，持股54%的北京共呈投資管理有限公司實現(xiàn)了100%控股。

就在今年3月，廬山嘉業(yè)管理層也發(fā)生了變更，劉鈞接替王江洪擔任經(jīng)理，李豐茅接替林洪出任監(jiān)事，執(zhí)行董事董姍不變。

記者查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，北京共呈投資管理有限公司將廬山嘉業(yè)1000股質(zhì)押給了天津濱海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司，質(zhì)押登記日期為2018年7月30日。

股權(quán)質(zhì)押信息截圖

據(jù)售樓中心工作人員介紹，廬山嘉業(yè)最終的實際控制人是來自天津的一位開發(fā)商。

廬山作為世界文化遺產(chǎn)、國家級風景名勝區(qū)，早在1996年，江西省就頒布了《江西省廬山風景名勝區(qū)管理條例》（以下簡稱條例），條例第十四條規(guī)定：牯嶺地區(qū)和風景區(qū)其他景點內(nèi)除符合規(guī)劃要求的保護、游覽和附屬設(shè)施外，不得增設(shè)其他工程設(shè)施。風景區(qū)的景區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)工礦企業(yè)，不得設(shè)立開發(fā)區(qū)、度假區(qū)、生活區(qū)及大型工程設(shè)施。風景區(qū)的其他區(qū)域內(nèi)嚴格控制工礦企業(yè)的建設(shè)，禁止建設(shè)有污染的工礦企業(yè)。

條例第十六條規(guī)定，總建筑面積超過3000平方米或者占地面積超過2000平方米的各類建設(shè)項目，應當按規(guī)定程序報江西省建設(shè)行政主管部門會同有關(guān)部門審核后，由江西省人民政府批準。

廬山品廬項目建筑面積達17000多平方米，是否報江西省人民政府批準，項目的所有證件是否合規(guī)？

6月17日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到廬山風景名勝區(qū)管理局采訪，管理局規(guī)劃局局長周伶玲表示，上述提到的項目是以窯洼片區(qū)改造項目立項的，是為了改善山上居民的居住條件，2016年7月份經(jīng)江西省人民政府批準。

江西省人民政府辦公廳文件（贛府廳字2016.95號）《江西省人民政府辦公廳關(guān)于九江市廬山風景名勝區(qū)窯洼片區(qū)綜合改造項目選址的復函》顯示，原則同意九江市廬山風景名勝區(qū)窯洼片區(qū)綜合改造項目選址。

項目總用地面積為30310.23平方米，總建筑面積為38961.45平方米，包含文化藝術(shù)街區(qū)和居民拆遷安置兩個項目。其中，文化藝術(shù)街區(qū)建筑面積為17675.65平方米，建筑限高12米（局部17米），容積率0.85。

廬山風景名勝區(qū)管理局提供的江西省發(fā)改委批復文件顯示，文化藝術(shù)街區(qū)作為廬山景區(qū)配套，包括了五大片區(qū)，藝術(shù)展區(qū)、藝術(shù)生活展區(qū)等，并未有公寓板塊。

廬山風景名勝區(qū)管理局規(guī)劃局負責人表示，他們對項目開發(fā)商有要求，允許出售40%的商業(yè)，60%的商業(yè)需要自持，并明確表示不允許建設(shè)公寓出售。

云霧繚繞中的廬山品廬項目

違建別墅已爛尾

廬山品廬售樓中心前述工作人員還向記者介紹，廬山此前也曾有過別墅項目在售，但是因為手續(xù)不合規(guī)，至今已成為爛尾項目。

該工作人員提到的別墅，正是2012年《每日經(jīng)濟新聞》記者報道的廬山仰天坪違建別墅，當時這個別墅項目是以度假酒店立項，也曾拿到了“五證”。整個項目由數(shù)十棟別墅和酒店式公寓構(gòu)成，當時每平方米的售價也在5萬元左右，最高的一棟別墅售價高達5000萬元。

違建別墅被曝光之后，江西省相關(guān)部門成立了調(diào)查組，最后認定是廬山管理局發(fā)改委修改了江西省發(fā)改委的文件，擅自增加了“產(chǎn)權(quán)式”三個字，項目最終被叫停。

九江市林業(yè)局一位負責人在接受記者采訪時曾表示，廬山上砍一棵樹都要經(jīng)政府部門批準，由此可見廬山的特殊性。在廬山上一切產(chǎn)權(quán)歸國有的背景下，在廬山的管理條例沒有原則性修改的情況下，要突破現(xiàn)有體制，在廬山發(fā)展私有產(chǎn)權(quán)的商業(yè)地產(chǎn)，可謂困難重重。

江西師范大學旅游學院一位專家認為，廬山作為世界級文化名山，歷史上知名度和進山旅游量都遠超周邊的黃山，但是黃山上市后，進行了一系列的改革，如今不論是從游客的數(shù)量還是旅游收入，都遠超廬山。

“廬山發(fā)展速度如此緩慢，也與廬山多頭治理及改不動的現(xiàn)象有很大的關(guān)系?！鄙鲜鰧＜艺J為，盡管最近廬山也有一些改革，比如設(shè)立了廬山市，但是在對廬山的治理上，還存在著多頭治理的現(xiàn)象，很難平衡各方面的利益關(guān)系。

針對廬山上再次出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式公寓出售的現(xiàn)象，記者前往江西省住建廳采訪，住建廳辦公室人士表示江西省進行機構(gòu)改革，已經(jīng)將住建廳風景名勝處的職能劃給了江西省林業(yè)局。隨后，記者又來到江西省林業(yè)局，相關(guān)處室負責人表示，由于機構(gòu)改革，很多材料尚未移交，對于廬山風景名勝區(qū)出現(xiàn)產(chǎn)僅式公寓出售的情況并不知情。