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中國社科院（財經(jīng)院）24日發(fā)布的《中國城市競爭力報告No.17：住房，關(guān)系國與家》（以下簡稱報告）認(rèn)為，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長的影響存在倒U關(guān)系。盡管2018年表面上中國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有0.7百分點的帶動貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動效應(yīng)，2018年中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點。

報告認(rèn)為，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)增長的影響存在倒U關(guān)系。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長同時存在正向的拉動效應(yīng)與負(fù)向的擠出效應(yīng)，當(dāng)房價水平較低時，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的正向拉動效應(yīng)超過負(fù)向擠出效應(yīng)，而當(dāng)房價水平過高時，負(fù)向擠出效應(yīng)將超過正向拉動效應(yīng)。經(jīng)驗研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)房價收入比超過9：1后，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長將得不償失。按照2018年中國商品房平均銷售價格來計算，2018年中國房價收入比為9.3。這意味著，盡管2018年表面上中國房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟(jì)增長有0.7百分點的帶動貢獻(xiàn)，但是其擠出效應(yīng)已大于帶動效應(yīng)，2018年中國房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)凈貢獻(xiàn)出現(xiàn)了由正轉(zhuǎn)負(fù)的拐點。而北京、上海、廣州與深圳等一線城市與廈門、福州、杭州、珠海、天津等大部分二線城市房價收入比都已經(jīng)超過9這一臨界點。報告建議，對于房價收入比過高的城市，在保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，將房價收入比保持在合理區(qū)間內(nèi)的同時，切實提高居民可支配收入，讓收入跑贏房價。

報告還認(rèn)為，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響普遍存在倒U關(guān)系。近年來中國制造業(yè)出現(xiàn)了持續(xù)的“脫實入虛”現(xiàn)象：一方面，社會資金和銀行貸款中相當(dāng)一部分流入了房地產(chǎn)行業(yè)，2018年末人民幣房地產(chǎn)貸款增量占同期各項貸款增量的39.9%。另一方面，2018年以來，制造業(yè)企業(yè)面投資房地產(chǎn)愈演愈烈，截至2019年一季度末，A股3600多家上市公司中，共有1726家上市公司持有投資性房地產(chǎn)。理論上，房地產(chǎn)尤其房價影響經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，微觀機(jī)制上主要通過配置和篩選效應(yīng)的作用機(jī)制實現(xiàn)?？傮w上，當(dāng)房價過低時，低端產(chǎn)業(yè)能夠生存，企業(yè)沒有壓力升級和轉(zhuǎn)移，當(dāng)房價處在較高但仍合理水平時，企業(yè)被迫升級或者轉(zhuǎn)移，當(dāng)房價過高時，一方面，企業(yè)沒有能力升級，另一方面，因為房地產(chǎn)業(yè)利潤豐厚而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，總之，城市房價與城市產(chǎn)業(yè)升級存在“倒U型”曲線關(guān)系。

證券時報網(wǎng) 張達(dá)