每經(jīng)記者 吳若凡 王大花    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

730萬元能做什么？

一輛蘭博基尼小牛，一線城市較好地段一套面積不小的房子，或在二三線城市的核心地段置業(yè)。而在深圳，這只是一筆二手房的違約金。

近日，深圳爆出一套價值7300萬元的二手房產(chǎn)，在交易中產(chǎn)生了700多萬元違約金。

“上述別墅違約金，刷新了深圳二手房違約金紀(jì)錄，在深圳歷史上也屬首例。”中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁李耀智表示。

其告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他印象中深圳歷史上價格最高一筆二手房交易是2017年南山華僑城的一套別墅，成交金額在3億元左右。而此前深圳二手房違約金最高也就五六十萬元，730萬元的違約金在深圳確實(shí)是第一例。

別墅區(qū)內(nèi)部 每經(jīng)記者 王大花 攝

5A景區(qū)內(nèi)的別墅群

據(jù)了解，涉事物業(yè)所在樓盤為觀瀾湖高爾夫大宅，位于深圳市龍華區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，建筑年代2005年。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn)，該別墅位于國家5A級旅游景點(diǎn)觀瀾湖內(nèi)，深圳與東莞交界處。園區(qū)內(nèi)，多處別墅外墻已被圍擋起來，業(yè)主還在裝修中。但同時也有不少別墅仍是毛坯狀態(tài)，無人居住，雜草叢生，看起來已閑置多年。

據(jù)中介介紹，目前該片區(qū)有觀瀾湖翡翠灣、觀瀾湖高爾夫大宅、黃金嶺等獨(dú)棟別墅在售，毛坯、精裝修均有，成交均價在7萬～11萬元/平方米左右，總價從千萬到上億元不等。

“私家泳池，花園可停飛機(jī)，世界豪宅典范，家在半山腰可看山看湖，華為會所、華為任總隔壁……”中介滔滔不絕，“目前別墅入住率還可以，大概有50%左右，業(yè)主多是企業(yè)家或公司高管。也有業(yè)主買來投資的，目前有套毛坯別墅在售，是客戶10年前4000萬元左右買的，如今掛牌7000萬元。”

“現(xiàn)在這一區(qū)域別墅掛牌量不少，其中面積相對較小、總價較低的獨(dú)棟項(xiàng)目掛牌量超過200套。”對于成交量，中介笑稱，“肯定不如普通住宅，太高端的項(xiàng)目交易更像是在等待有緣人出現(xiàn)。有誠意的客戶看一眼就能成交。今年行情并不好，前幾天才成交一套上億的別墅。”

“可貸款可全款，如果一次性付款一套大概可以優(yōu)惠三四百萬元，分期貸款的話優(yōu)惠就少些。”

別墅區(qū)內(nèi)部環(huán)境 每經(jīng)記者 王大花 攝

為什么會誕生天價違約金？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪發(fā)現(xiàn)，涉事物業(yè)在區(qū)域內(nèi)就價格和品相而言，并非頂尖產(chǎn)品，然而為何會誕生天價違約金？

據(jù)記者了解，2018年1月，對于這套別墅，甲方（賣方）乙方（買房）約定一次性付款，轉(zhuǎn)讓成交價7300萬元。

而近日，審理這起案件的廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院對此做出了一審判決，法院認(rèn)定，涉案合同的履行過程中，原告為違約方，被告為守約方，原告要求被告支付違約金并賠償損失缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予支持。被告方反訴要求原告方支付賠償金有合同依據(jù)，法院予以支持。

也就是說，最后被告反而告贏了原告。

記者輾轉(zhuǎn)采訪到了本案的被告方（賣方）代理方信榮（沈陽）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師宋曉鋒，其告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，2018年1月15日，原告方（買方）、被告方（賣方）簽訂居間合同，約定自合同簽訂起3日內(nèi)交付定金365萬元，2018年2月13日之前交付3435萬元。隨后，買方于2018年2月13日支付了200萬元，次日支付了1400萬元，累計(jì)支付1965萬元，之后再也沒給過。后來，賣方用包括發(fā)函、微信等形式向乙方幾次督促付款，均未收到。

2018年3月，賣方通知乙方解除合同。

隨后，甲方在解除合同后將房屋出售給了第三方。

2018年4月27日，買方向深圳市龍華區(qū)人民法院提起訴訟，要求賣方履行合同，并支付違約金1460萬元（交易款項(xiàng)的20%），隨后買方又變更了訴訟請求，要求退房款1965萬元，支付違約金1460萬元，居間費(fèi)32萬元。買方的起訴理由是甲方構(gòu)成了一房二賣，并購成了違約。

宋曉鋒告訴記者，在接到訴狀后，賣方就提起了反訴，要求買方向賣方支付違約金1460萬元，理由是乙方構(gòu)成了根本違約，未按照合同在約定日期內(nèi)支付購房款項(xiàng)。

負(fù)責(zé)此次案件的另一名賣方代理律師張茂榮向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，買賣雙方在第三方代收問題產(chǎn)生了分歧，隨后，乙方以第三方代收不安全為由拒絕支付剩余款項(xiàng)。

宋曉鋒告訴記者，買賣雙方在合同中有約定，接收款項(xiàng)是由第三方代收，買方也通過第三方向指定第三方付款。在支付購房款的過程中，乙方要求變更收款方式，甲方不同意，但在實(shí)際付款過程中，乙方強(qiáng)行要求變更，與合同約定不符，這也最終導(dǎo)致了甲乙雙方協(xié)商不一致。

張茂榮向記者表示，約定第三方代收款是符合雙方約定了，找人委托代收款，這個是不違法的。

而法院在判決書中明確表示，原告拒付購房款的理由不充分，法院不予采納。

知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，對于二手房買賣交易的違約，深圳法院普遍判10%的違約金。后來再沒付款，雙方發(fā)生爭議，訴求是賠償1460萬元，把違約金調(diào)到10%。

法院判決在判決書中指出，本案為房屋買賣合同糾紛，原告與被告之間的《二手房買賣及居間服務(wù)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)遵守。

根據(jù)合同，由于原告應(yīng)于2018年2月13日支付第一期購房款3435萬元至被告指定賬戶，但截至當(dāng)年2月14日，原告僅支付了定金265萬元及第一期部分購房款1600萬元，構(gòu)成違約，被告有權(quán)解除合同并要求原告承擔(dān)違約責(zé)任。

被告向原告寄送解除合同的函件符合合同約定，涉案合同函件妥投時已經(jīng)解除，被告向第三方出售房產(chǎn)未違反法律規(guī)定。原告關(guān)于一房二賣的答辯意見缺乏事實(shí)依據(jù)，本預(yù)案不予采納。

首先是合同有效，其次，乙方（買方）違約，沒有按照合同規(guī)定付款，同時在甲方向第三方出售房產(chǎn)之前已經(jīng)發(fā)出了解除合同通知，不存在一房二賣的情況。是因?yàn)橘I方違約，因此要想買方支付違約金。

對于案件后續(xù)，張茂榮告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前案件的判決尚未生效，如果對方不服判決，可以有15天時間向上一級法院上訴，目前上訴期還沒有過。

張茂榮表示，對方可能會提出上訴，也可能庭外和解，但其認(rèn)為法院維持原判的可能性較大。

隨后，記者撥通了原告方（買方）代理律師的電話，對方明確表示不接受采訪，記者問及是否會上訴，該律師表示要看委托人的意思。

張茂榮告訴記者，目前尚未收到對方上訴的消息。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》將持續(xù)關(guān)注該事件的最終審判結(jié)果。

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）