每經(jīng)記者 程成    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年春節(jié)之后，在相對(duì)寬松的融資環(huán)境下，部分一二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”行情。部分城市商品住宅成交放量，房?jī)r(jià)快速上漲，房企拿地?zé)崆楦邼q，地王頻現(xiàn)。而這，顯然與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路背道而馳。

4月和5月份，包括佛山、蘇州、大連、南寧在內(nèi)的10個(gè)城市，房?jī)r(jià)漲幅較大而受到住建部預(yù)警提示。5月份，銀保監(jiān)會(huì)也發(fā)文劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購(gòu)房。而丹東、蘇州、西安等城市也于4月至6月先后出臺(tái)政策，“加碼”樓市調(diào)控。

2019年行將過(guò)半，下半年的樓市將走出何種行情？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）本期推出主題對(duì)話：下半年樓市走勢(shì)研判。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為主，房?jī)r(jià)將很難出現(xiàn)大起大落。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn) 本人提供

“止跌令”“調(diào)控加碼”目的都是穩(wěn)樓市

NBD：“小陽(yáng)春”“土拍熱”“止跌令”“加碼調(diào)控”等，成為上半年樓市的主要關(guān)鍵詞，您如何評(píng)價(jià)上半年的樓市表現(xiàn)？

嚴(yán)躍進(jìn)：從上半年一些城市的商品住宅成交情況，以及土地市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，部分城市確實(shí)出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”行情，這說(shuō)明這些城市的樓市在經(jīng)歷了2018年下半年的冷清行情后，開(kāi)始筑底回升，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，同時(shí)土拍市場(chǎng)也驟然升溫。但這種回暖和升溫現(xiàn)象，主要還是跟年初時(shí)融資環(huán)境相對(duì)寬松，以及開(kāi)發(fā)商年初資金相對(duì)寬裕有關(guān)。

在價(jià)格方面，部分城市，特別是三線甚至四線房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，個(gè)別城市出現(xiàn)“止跌令”，而另一些城市，特別是部分熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲，隨即受到住建部點(diǎn)名警示，并加碼樓市調(diào)控。

不論是房?jī)r(jià)下跌還是上漲過(guò)快，都不符合“穩(wěn)”的基調(diào)。“止跌令”也好，“加碼調(diào)控”也好，正是“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”和因城施策的體現(xiàn)。

NBD：蘇州、西安先后加碼樓市調(diào)控，是否意味著樓市正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期？

嚴(yán)躍進(jìn)：包括蘇州、西安在內(nèi)的部分熱點(diǎn)二線城市加碼樓市調(diào)控，不能簡(jiǎn)單地理解為政策松綁或收緊，這只是一城一策下，這些城市對(duì)樓市出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行微調(diào)。雖然調(diào)控思路已發(fā)生變化，但目標(biāo)都是一致的，即要促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，積極落實(shí)“房住不炒”的目標(biāo)。

但需要注意的是，部分城市在大幅放寬落戶門檻的同時(shí)，也在一定程度上帶來(lái)了房?jī)r(jià)上漲的壓力。這些城市在引進(jìn)人才的同時(shí)，更需要對(duì)調(diào)控政策進(jìn)行微調(diào)，以保持樓市穩(wěn)定。

房企要積極拓展融資渠道

NBD：年初融資環(huán)境相對(duì)寬松，但5月銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文劍指資金違規(guī)進(jìn)入樓市，而房企融資規(guī)模也明顯下滑、融資成本也出現(xiàn)上升，房企如何應(yīng)對(duì)這一融資環(huán)境的變化？

嚴(yán)躍進(jìn)：年初融資環(huán)境相對(duì)寬松，房企融資規(guī)模攀升、融資成本出現(xiàn)下降，也一定程度上帶來(lái)了這波“小陽(yáng)春”行情，并使部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)、地價(jià)快速上漲。但進(jìn)入5月，融資政策明顯收緊，房企融資規(guī)模大幅下滑、發(fā)債成本也有所上升，這無(wú)疑會(huì)給房企帶來(lái)一定的壓力，特別是部分負(fù)債率、融資成本較高的房企將會(huì)面臨更大的壓力。

我認(rèn)為，企業(yè)一方面需要積極拓展融資渠道，而一些中小房企可以考慮出賣項(xiàng)目股權(quán)、合作開(kāi)發(fā)的方式，降低資金壓力；另一方面需要根據(jù)市場(chǎng)行情加大營(yíng)銷力度，通過(guò)以價(jià)換量等方式加快資金回籠。同時(shí)，在土地市場(chǎng)要保持謹(jǐn)慎，加大研判力度，避免拿錯(cuò)地、拿高價(jià)地。

下半年樓市仍將以“穩(wěn)”為主

NBD：上半年部分城市地王頻現(xiàn)，下半年，在土地市場(chǎng)，部分一二線城市是否會(huì)延續(xù)上半年的火爆行情，缺少棚改支撐的三四線城市，是否還會(huì)得到房企的厚愛(ài)？

嚴(yán)躍進(jìn)：從目前來(lái)看，特別是蘇州、西安等地先后加碼樓市調(diào)控，一些城市的土地市場(chǎng)確實(shí)有所降溫，土拍溢價(jià)率逐漸降低。但另一方面，不管是限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)，還是調(diào)整土地拍賣出價(jià)規(guī)則，其主要目的都是要“穩(wěn)地價(jià)”，地價(jià)的穩(wěn)定，對(duì)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期至關(guān)重要。

從這個(gè)角度看，下半年一二線城市的土地市場(chǎng)將會(huì)回歸理性。而對(duì)于三四線城市，盡管棚改規(guī)模在縮小，但并不意味著沒(méi)有機(jī)會(huì)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)依然存在。

NBD：蘇州、西安加碼樓市調(diào)控，下半年會(huì)有更多城市跟進(jìn)嗎？樓市又將走出何種趨勢(shì)？

嚴(yán)躍進(jìn)：目前，調(diào)控的主導(dǎo)權(quán)已經(jīng)下放給各地，未來(lái)會(huì)不會(huì)有更多城市跟進(jìn)，這主要取決于各地樓市是否出現(xiàn)過(guò)熱，房?jī)r(jià)、地價(jià)是否會(huì)面臨較大上漲壓力。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，我認(rèn)為在房住不炒和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控思路下，不管是房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，還是房?jī)r(jià)下跌壓力較大的城市，都會(huì)出臺(tái)政策穩(wěn)定樓市。下半年市場(chǎng)仍將以“穩(wěn)”為主，房?jī)r(jià)將很難出現(xiàn)大起大落。如此，才能確保樓市的穩(wěn)定。

（文章來(lái)源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng) 喜歡請(qǐng)關(guān)注微信號(hào)meikedichan）