每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年春節(jié)后，部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一波“小陽(yáng)春”行情：商品住宅成交放量，房?jī)r(jià)快速上漲，房企拿地?zé)崆楦邼q……因?yàn)槭袌?chǎng)過(guò)熱，4月至6份，丹東、蘇州、西安等城市先后出臺(tái)政策，“加碼”樓市調(diào)控，為樓市的“虛火”降溫。

2019年行將過(guò)半，接下來(lái)的樓市將走出何種行情？

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱NBD）鎂刻圓桌會(huì)本期推出主題對(duì)話：下半年樓市走勢(shì)研判。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為，因城施策、根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整調(diào)控力度和方向?qū)⒃谙掳肽暄永m(xù)。

世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部主管謝晨 圖片來(lái)源：本人提供

開發(fā)投資指標(biāo)會(huì)逐步回落

NBD：在即將過(guò)去的2019年上半年，樓市出現(xiàn)諸多關(guān)鍵詞，如“小陽(yáng)春”“土拍熱”“白菜價(jià)” “止跌令”“預(yù)警房?jī)r(jià)”“調(diào)控加碼”等。對(duì)于上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，您是如何評(píng)價(jià)的？

謝晨：信貸適度寬松推動(dòng)住宅市場(chǎng)整體有所回暖，前5月住宅開發(fā)投資增速是16.3%，銷售面積同比持平，待售庫(kù)存面積下降15%。但高低線城市間的差異化加劇，一線城市天價(jià)地塊和四線城市白菜價(jià)住宅共存。政策面上，房住不炒、因城施策仍是主旋律。

NBD：今年春節(jié)后過(guò)，不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)“小陽(yáng)春”行情，隨著這些城市樓市升溫和房?jī)r(jià)上漲，住建部在4月和5月向佛山、蘇州、大連、南寧等10城市發(fā)出房?jī)r(jià)預(yù)警。此后，丹東、蘇州、西安等地紛紛出臺(tái)政策，加碼樓市調(diào)控。這是否預(yù)示著，在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期？

謝晨：住宅市場(chǎng)仍然處在2017年以來(lái)的增速放緩周期內(nèi)，盡管過(guò)去幾個(gè)月部分開發(fā)投資指標(biāo)出現(xiàn)了一些反彈。但土地購(gòu)置指標(biāo)、銷售指標(biāo)的走勢(shì)，以及5月以來(lái)銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、住建部等對(duì)樓市調(diào)控又有收緊跡象，預(yù)計(jì)開發(fā)投資指標(biāo)會(huì)逐步回落。

房企應(yīng)強(qiáng)化自身現(xiàn)金流狀況

NBD：今年春節(jié)后，房企融資通道曾一度放松。但5月17日，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，劍指違規(guī)資金變相用于拿地和購(gòu)房。今年5月40家典型上市房企融資金額環(huán)比降幅達(dá)到52.07%，創(chuàng)2019年以來(lái)新低。資金是房企發(fā)展的命脈，在行業(yè)集中度加劇的背景下，房企應(yīng)如何應(yīng)對(duì)“融資難”問(wèn)題？

謝晨：建議開發(fā)商從拓寬融資渠道、加快銷售回流、合理控制土地購(gòu)置規(guī)模等方面著手強(qiáng)化自身現(xiàn)金流狀況。

由于債務(wù)到期高峰的到來(lái)，2019～2021年間開發(fā)商將持續(xù)面臨不小的融資壓力。根據(jù)世邦魏理仕的報(bào)告，2019～2021年間，上市房企境內(nèi)外到期債券約1150億美元。開發(fā)商在發(fā)行新的公司債券的同時(shí)，可以考慮與更多的機(jī)構(gòu)投資者展開股權(quán)和債權(quán)方面的投資合作。我們的2019年投資者意向調(diào)查顯示，2019年中國(guó)投資者對(duì)于房地產(chǎn)債的投資意向大幅上升至31%。

市場(chǎng)過(guò)熱城市調(diào)控升級(jí)概率大

NBD：今年上半年，一二線城市土地市場(chǎng)出現(xiàn)熱度回升，尤其是3月份以來(lái)，熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率普遍在20%以上，有的城市甚至高達(dá)100%以上。而此后的5月份，蘇州、合肥等城市已出臺(tái)土地調(diào)控政策。作為房企規(guī)?；l(fā)展過(guò)程最倚重的土地，在下半年，一二線城市的土地市場(chǎng)是否還會(huì)延續(xù)上半年的火線？棚改力度減弱的三四線城市，房企是否還有機(jī)會(huì)？

謝晨：重點(diǎn)城市群建設(shè)的不斷推進(jìn)以及大城市落戶門檻降低，意味著一二線城市在中長(zhǎng)期內(nèi)仍將保持強(qiáng)勁的住宅需求。對(duì)于三四線城市的投資更具選擇性，建議優(yōu)先關(guān)注主要城市群核心城市輻射圈內(nèi)的三四線城市。

NBD：今年4月19日，中央政治局召開會(huì)議指出“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”。那么，在即將到來(lái)的下半年，政策“加碼”的城市還會(huì)繼續(xù)增加嗎？您認(rèn)為下半年樓市發(fā)展將呈現(xiàn)何種趨勢(shì)？

謝晨：樓市調(diào)控的核心目標(biāo)依舊是房住不炒，保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，因城施策、根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整調(diào)控力度和方向?qū)⒃谙掳肽暄永m(xù)。市場(chǎng)過(guò)熱的城市調(diào)控升級(jí)概率較大，但高低線城市間的兩級(jí)分化繼續(xù)。