每經(jīng)記者 吳抒穎    每經(jīng)編輯 林菁晶    

在“宇宙中心”深圳龍華，每一次土地拍賣都是兵家必爭之地。

在2019年6月24日深圳這場“史詩級”土地拍賣中，龍華宗地在龍光、中海兩家纏斗數(shù)輪之后，最終被龍光以65.85億元的總價，并配建人才住房3.67萬平方米拿下，其可售樓面價約6.49萬元/平方米（以配建人才房成本為5000元/平方米計算）。

這宗土地的樓面價已經(jīng)超過了2016年6月2日在同一片區(qū)，由電建集團和中國金茂聯(lián)合體以82.9億元的高價拿下的地塊，彼時的樓面地價高達56781元/平方米，為現(xiàn)房銷售試點項目，至今仍未入市。

現(xiàn)實的情況是，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的基調(diào)下，深圳樓市近年來一直保持平穩(wěn)，“新科地王”周邊的二手房目前在6.8萬~7.3萬元/平方米左右，僅略高于龍光的樓面價，最終入市時的市場情況還未可知。

這宗地塊的命運，不僅影響著龍光，也影響著金茂——老地王盼望著新地王更高的樓面價推高房價“解套”，而新地王如何打造成區(qū)域的標(biāo)桿項目，考驗著金茂、龍光兩家的戰(zhàn)略眼光。

龍華金茂府。圖片來源：每經(jīng)記者 吳抒穎 攝

金茂府“等待援軍”

這是金茂在深圳的首秀。

它的標(biāo)簽中有許多個“最”和“第一”：龍華片區(qū)樓面單價最高、深圳第一座金茂府，同時，它也是深圳現(xiàn)房銷售的試點項目。頭頂光環(huán)，業(yè)界對它的關(guān)注度不可謂不高。

距離拿地已經(jīng)三年過去，龍華金茂府至今仍未面世。“鎂刻地產(chǎn)”記者2019年6月25日走訪這一項目時發(fā)現(xiàn)，龍華金茂府的建設(shè)已經(jīng)進入收尾階段，據(jù)現(xiàn)場保安透露，現(xiàn)在僅余一些內(nèi)部裝修的收尾工作。

龍華金茂府目前銷售中心仍未開放，但在樓盤所在區(qū)域有一處品牌館。記者以購房者身份在現(xiàn)場了解到，目前金茂府“樓已經(jīng)全部建好，但由于是現(xiàn)樓銷售項目，必須通過驗收之后才能夠發(fā)售，預(yù)計七月通過竣工備案。”

“通過驗收之后，八月份、九月份才會正式對外開放。下半年，肯定會開盤，但還沒有具體的時間點。”現(xiàn)場的銷售人員透露。

現(xiàn)場銷售人員在被問及銷售均價時表示，雖然沒有具體價格，但因為是現(xiàn)房銷售項目，我們的地成本比較高，“以我們的成本和配套，價格肯定在10萬元/平方米以上。”

這一價格是大幅超出周邊樓盤的均價的，屬于“豪宅”定位，但這一片區(qū)并非傳統(tǒng)的豪宅區(qū)。記者走訪周邊中介與樓盤時發(fā)現(xiàn)，周邊二手小區(qū)的價格在6萬~7萬元/平方米，過去這三年，漲幅并不大。

“小區(qū)都比較老，也是慢慢漲。”一名片區(qū)中介指出。這固然有片區(qū)的現(xiàn)實結(jié)構(gòu)情況，但另一個重要的事實是，深圳樓市這幾年一直都十分平穩(wěn)。

兩組數(shù)據(jù)可以說明問題：據(jù)深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2018年深圳新房全年成交均價為54120元/平方米，同比降低0.6%；2019年5月，深圳一手豪宅成交均價為111082元/平方米，環(huán)比下跌6.0%，且在此之中，南山區(qū)豪宅成交占比近九成。

一名青睞金茂府的產(chǎn)品且已認籌北京金茂府的人士也關(guān)注龍華這座金茂府，但她在詳細了解周邊的配套與定位之后顯得意興闌珊，“這價格太貴了。有這個價格，我肯定選華僑城、香蜜湖了。”

龍光的“自我救贖”

“新地王”為“舊地王”解套，這似乎是一個“固定”認知，金茂應(yīng)該也有所期待。

6月24日，在土地拍賣現(xiàn)場，金茂多次舉牌，直至最后，志在必得的中海與龍光殺了出來它才逐漸收手，而龍光是最后的贏家。

龍華可以被視作是龍光的“福地”。它曾在這里創(chuàng)下多個“地王”的紀錄，在市場當(dāng)下都不看好的情況下，最終賺得盆滿缽滿。

2015年，位于龍華新區(qū)民治辦事處的A811-0319號宗地掛牌出讓，龍光地產(chǎn)以112.5億元拿下該項目，成為龍華新總價地王，折合樓面地價1.95萬元/平方米。

龍光隨后打造了“龍光玖鉆”的項目，其銷售均價超過6萬元/平方米，據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，這一項目是2018年單盤銷售的亞軍，年銷售額159.9億元。

在此之前，龍光在這一片區(qū)也曾創(chuàng)下“樓面價之最”——2014年12月，龍光地產(chǎn)以總價46.8億元拿下位于深圳市龍華白石龍區(qū)域的A802-0305號住宅用地，地塊折合樓面地價2.51萬元/平方米，溢價率高達85.3%，最終這一項目也以高價入市。

這或許可以解釋，龍光為何對新出讓的這宗土地如此看重——它在這里嘗過很多的甜頭。

龍光對這一宗土地的前景研判也十分樂觀。

對這一宗地塊有過研判的人士告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，如果以金茂府的成本來測算，由于其要求現(xiàn)房銷售，至今已3年仍未達可售條件，單純比正常預(yù)售項目多2.5年，利息成本約1.1萬元/平方米，實際樓面價成本約7萬元，從這一角度來看，金茂府的成本還高于龍光。

但即使如此，龍光這一樓面價也考驗著它的操盤能力。

一名TOP3房企深圳公司投拓口的人士認為，從項目運營角度來講，（上述判斷方式）是有道理的，因為判斷的基礎(chǔ)是現(xiàn)時點的售價，“項目成本就是土地成本+建安+銷管財+相關(guān)稅費。”

“但是很少有人會這么算。”上述人士續(xù)稱，對龍光而言，在樓面價已經(jīng)十分高企基礎(chǔ)上，勢必在產(chǎn)品打造上，也要獲得更高的溢價率才能夠凸顯價值。

短時間內(nèi)，龍華片區(qū)也許很難有新的地王來為龍光陪跑，而龍光目前的產(chǎn)品多數(shù)也以剛需為主，如何玩轉(zhuǎn)這宗地塊將其打造為標(biāo)桿項目也是頗受關(guān)注的重點。

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：視覺中國