每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過去的上半年，“小陽春”“土拍熱”“止跌令”“預(yù)警房價”“融資收緊”“調(diào)控加碼”等成為樓市關(guān)鍵詞。在“房住不炒”及“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場的“中考”成績?nèi)绾危?/p>

近日，中指控股發(fā)布了《2019年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》《2019年上半年品牌房企銷售業(yè)績排行榜》《2019年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望》，從土地市場、房企銷售、市場表現(xiàn)三方面，對上半年樓市進行了小結(jié)。

土地市場：46家房企拿地超100億 

今年春節(jié)后，土地市場隨著樓市“小陽春”行情的到來逐步回暖。進入6月，房企拿地?zé)岫热匀徊粶p。但今年以來在嚴厲的調(diào)控政策之下，房企搶地?zé)岢被貧w理性，且熱點區(qū)域繼續(xù)分化。

6月29日，中指控股發(fā)布的《2019年上半年全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》顯示，碧桂園、萬科、融創(chuàng)占據(jù)拿地總金額榜單前三位，46家房企拿地金額超100億元，長三角穩(wěn)居各城市群拿地金額榜首，中西部土地市場持續(xù)受到關(guān)注。

盡管此前多家房地產(chǎn)頭部企業(yè)都表示土地市場過熱，將“謹慎投資”“謹慎參拍”，但這并不妨礙他們繼續(xù)稱霸拿地排行榜。

5~6月，碧桂園仍繼續(xù)保持較大的拿地力度，先后在上海閔行、金山、崇明相繼拿下住宅用地，總價近48.6億元；6月份碧桂園在杭州、臨沂、溫州的拿地權(quán)益金額均超過20億元。

易研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《每日經(jīng)濟新聞》記者指出：“碧桂園近期在上海市場拿地成本也不是特別高，說明當(dāng)三四線城市有所降溫的時候，碧桂園現(xiàn)在還是會進入到大城市的一些郊區(qū)市場，這對于控制土地成本，有積極作用。我認為這種成本控制很大程度上有助于提升產(chǎn)品的競爭力和市場占有率。”

“萬科發(fā)布會也提到了，有些多元化做的并不是特別好，所以我認為后續(xù)萬科在堅持基本盤這樣一個策略下，還是會去做地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的，也符合萬科經(jīng)營的的導(dǎo)向。”嚴躍進表示。

值得注意的是，上半年表現(xiàn)最為搶眼的城市無疑是土地出讓金超千億元的杭州。雖比去年同期略微“降溫”，杭州仍以絕對優(yōu)勢排在1~6月全國土地成交總價榜榜首，高出排名第二的武漢近500億元。

而武漢的增長勢頭也十分驚人：成交總價同比上漲85%，成交建筑面積2475萬平方米，同比上升37%，位列成交面積榜第一。

分區(qū)域看，上述榜單顯示，1~6月長三角TOP10企業(yè)拿地金額總計2348億元，超過環(huán)渤海與珠三角拿地金額之和，繼續(xù)穩(wěn)居高位。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、人才引進等政策的催化下，中西部重點城市成為房地產(chǎn)企業(yè)爭奪的投資熱土，TOP10企業(yè)上半年在西部城市拿地金額達1676億元；事實上，不僅僅是武漢，中西部核心城市西安、重慶和鄭州同樣成交火熱，在土地成交規(guī)劃建筑面積均有上榜。

同時，在環(huán)渤海區(qū)域，TOP10房企拿地金額較去年略有上升，達1022億元；珠三角區(qū)域，TOP10房企拿地金額較去年同期有所降低，金額為1111億元。天津、廣州土地成交持續(xù)放量，規(guī)劃建筑面積分別同比增長85%和70%，位于榜單的第二、第六位。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在降準、市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象的情況下，房企再次進入土地市場。特別是部分熱點城市，土地市場最近明顯開始活躍、溢價率上升迅速。上半年50大城市合計賣地20034.4億元。在一季度市場低迷的情況下，二季度土地市場全面復(fù)蘇，全國土地市場熱度推動熱點城市賣地收入刷新歷史同期記錄。

但張大偉同時提醒，6月出現(xiàn)了包括東莞、蘇州、杭州等城市針對土地市場拍賣政策調(diào)整。整體看，2019年上半年土地市場一季度冷清，二季度逐漸出現(xiàn)部分城市土地升溫，多城市針對穩(wěn)地價發(fā)布政策，預(yù)計將對最近土地市場的溢價率有所影響。

房企業(yè)績：147家房企銷售額超50億

6月30日，中指控股發(fā)布的《2019年上半年品牌房企銷售業(yè)績排行榜》顯示，今年上半年，銷售額過千億元的房企達12家，而去年同期銷售過千億的房企僅有7家房企。同時，百強門檻再度拉升至132億元，較2018年同期的106.9億元，提升了25.1億元。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

上述榜單顯示，上半年共有147家房地產(chǎn)企業(yè)銷售額超過50億元，較2018年同期增加9家；合計實現(xiàn)銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長10.3%；市場份額提升9個百分點，市場集中度持續(xù)提升。

其中，1000億元以上、500億~1000億元、200億~500億元房企數(shù)量穩(wěn)步增長，實現(xiàn)穩(wěn)中有進；而50億~100億元房企陣營數(shù)量則略有減少。從各陣營銷售額及增長率來看，銷售規(guī)模再上新臺階，強者恒強態(tài)勢延續(xù)。

值得注意的是，上半年制定了全年銷售目標的39家房企中，中海地產(chǎn)、招商蛇口、陽光城、金科集團等14家房企銷售目標完成率超過50%；21家房企銷售目標完成率均在40%~50%，僅4家房企銷售目標完成率在40%以下。

“百強門檻不斷提升，也說明隨著全國整個房地產(chǎn)銷售金額的規(guī)模上升，房企需要不斷提升銷售規(guī)模，否則在名次方面也難以遞進。這也從側(cè)面說明，部分房企不能單純看銷售金額的上升，而要看這個銷售排行榜TOP100的門檻也是在不斷提升的，這也說明行業(yè)集中度也在不斷上升。”嚴躍進告訴記者。

市場表現(xiàn)：城市間分化加劇

2019年上半年，調(diào)控政策力度依舊不減。7月1日中指控股發(fā)布的《2019年上半年中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望》指出，重點城市商品房成交規(guī)模明顯分化、價格運行平穩(wěn)、銷售面積與金額均顯示出“小幅轉(zhuǎn)冷”征兆。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年百城均價累計上漲1.45%，較去年同期收窄1.19個百分點。

按城市級別分析，一線城市市場價格絕對值“高位維穩(wěn)”，累計上漲0.29%，但漲幅處在低位區(qū)間；二線城市上半年累計上漲2.30%，較去年同期收窄1.92個百分點；三四線代表城市上半年累計上漲2.28%，漲幅較去年同期收窄2.47個百分點，收窄幅度在各線城市中最為明顯，其中超七成城市累計漲幅有所回落。

2017年至2019年上半年各級城市住宅均價累計漲幅和環(huán)比漲幅對比 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

“一線城市銷售情況相對比較平穩(wěn)，高不到哪里去，因為政策較嚴，跌了也跌不到哪去，因為需求量還是大；二線城市可能會有些分化，有城市間的分化、階段上的分化等。部分受管控的省會城市，可能會表現(xiàn)較弱，部分政策平穩(wěn)、非核心的重點省會城市，后續(xù)可能還會有所表現(xiàn)。中西部后續(xù)還是有機會，憑借相對比較好的土地成本、政策傾斜，整個發(fā)展力度會強化。部分省會城市和地級市，后續(xù)成長性會比較高。”嚴躍進指出。

數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年50個代表城市商品住宅月均成交面積約2750萬平方米，同比下降1.9%。

2014-2019年6月50個代表城市[1]商品住宅月度成交量走勢 數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)

對此，嚴躍進分析認為：“上半年數(shù)據(jù)呈現(xiàn)‘先增后穩(wěn)’的格局。一季度的市場熱度難以持續(xù)，有一部分需求的釋放過快，跟這個去年需求受到壓制、以及一季度商業(yè)銀行貸款相對嚴松有關(guān)，二季度開始，隨著金融政策管控，對市場有一定的抑制作用，令數(shù)據(jù)沖高回落，也可以說開始回歸理性狀態(tài)。我認為在土地、房屋銷售等方面的都有類似的體現(xiàn)。”

中指控股則判斷，2019年全年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“市場規(guī)模高位回落，價格穩(wěn)字當(dāng)頭，投資、新開工中低速增長”的特點?？紤]到目前全國商品房銷售規(guī)模已平穩(wěn)回落，但投資、新開工增速仍較為突出，預(yù)計下半年市場規(guī)模調(diào)整將進一步深化，投資、新開工增速存繼續(xù)下調(diào)空間。

 （文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)