每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

小陽春、土拍熱、止跌令、房價(jià)預(yù)警……在剛剛過去的上半年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了多個(gè)關(guān)鍵詞。而最讓業(yè)界和購房者關(guān)注的還是各地頻繁出臺的樓市調(diào)控政策。

據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，2019年上半年，全國各省市累計(jì)出臺的直接調(diào)控政策多達(dá)70余次，主要涉及市場治理、市場監(jiān)管、人才引進(jìn)、租賃住房、信貸層面、需求層面、供給層面。

若加上各地發(fā)布的“政策補(bǔ)丁”，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布總次數(shù)高達(dá)251次，平均每月達(dá)40余次。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，2018年上半年，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的各類調(diào)控政策僅173次，這意味著今年上半年的樓市調(diào)控政策次數(shù)較去年同期上漲超過三成。

圖片來源;攝圖網(wǎng)

密集調(diào)控，平衡市場冷熱不均

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)億翰智庫的資料梳理發(fā)現(xiàn)，從上半年各地出臺的政策內(nèi)容和類別看，主要涉及市場治理、市場監(jiān)管、人才引進(jìn)、租賃住房、信貸層面、需求層面和供給層面等。

“人才”“租房”一類的政策不容忽視， 億翰智庫指出，“這意味著，不少城市都在加強(qiáng)自身內(nèi)部建設(shè)和提升人才軟實(shí)力，隨之城市群的構(gòu)建會(huì)慢慢開始落地，但城市間的競爭也在逐步激化。”

不過，對市場操作、流程和規(guī)則一類的政策，億翰智庫認(rèn)為不少政策是間接的，對區(qū)域房價(jià)不會(huì)產(chǎn)生直接影響，主要是影響市場心理和整體趨勢。

“上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了分化延續(xù)、熱點(diǎn)恒熱、調(diào)控持續(xù)三大特點(diǎn)。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析認(rèn)為，首先，一線城市在嚴(yán)格調(diào)控的背景下，土地市場和一二手房市場均呈現(xiàn)出量升價(jià)平態(tài)勢；二線城市市場熱度提升過快，引發(fā)了調(diào)控從緊政策出臺；三四五線城市房價(jià)雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。

其次，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線城市成為熱點(diǎn)，調(diào)控政策對房價(jià)上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地?zé)崆?，這些城市下半年依然是熱點(diǎn)。

同時(shí)，上半年調(diào)控呈現(xiàn)出“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)，“雙邊”即在因城施策下，熱點(diǎn)城市政策總體從緊，而存在房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的城市會(huì)出臺“托市”政策；“多點(diǎn)”體現(xiàn)在調(diào)控不僅針對房價(jià)，還針對地價(jià)、限售、限購、公積金等多維度，這一趨勢也將在下半年延續(xù)。

“預(yù)測下半年樓市將以‘穩(wěn)’為主，房地產(chǎn)市場將朝著整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)方向發(fā)展。”張波表示。

億翰智庫則認(rèn)為，2019年，房地產(chǎn)市場依然是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，因而房地產(chǎn)的穩(wěn)定對于經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長至關(guān)重要，房地產(chǎn)行業(yè)將貫徹健康發(fā)展長效機(jī)制。

上半年部分城市發(fā)布樓市調(diào)控次數(shù) 數(shù)據(jù)來源：億翰智庫

分化加劇，下半年調(diào)控進(jìn)一步細(xì)化

上半年調(diào)控的最大特點(diǎn)是，由原來單邊調(diào)控變成了雙邊發(fā)展，打破了之前樓市調(diào)控“不是嚴(yán)就是松”的狀態(tài)。張波分析認(rèn)為，今年開始呈現(xiàn)的是，有的城市放松、有的收緊的狀態(tài)，這會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)的態(tài)勢，后市會(huì)更加凸顯“靈活”“分化”的特性。

就靈活而言，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，今年的樓市調(diào)控更加多元。以蘇州為例，其新出臺的政策僅僅規(guī)定了蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域的限售，并未針對蘇州全境“一刀切”。

再如東莞，首創(chuàng)“最接近平均價(jià)者得”的土地網(wǎng)上競價(jià)方式，不再“價(jià)高者得”，報(bào)價(jià)最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會(huì)更加理性，有一些拿地資金預(yù)算不是很多但報(bào)價(jià)最接近的企業(yè)也有機(jī)會(huì)拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。這也是更加契合本地市場特點(diǎn)，做到更為精準(zhǔn)化的調(diào)控措施。

2019年上半年拿地金額TOP10城市 數(shù)據(jù)來源：中指研究院

就分化而言，張波直言，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等熱點(diǎn)二線城市，雖然也面臨調(diào)控政策的加壓和房價(jià)上升的遏制效應(yīng)，但在市場基礎(chǔ)和容量有支撐下，房企拿地的熱情難改變，城市下半年依然會(huì)是熱點(diǎn)，但這也或意味著調(diào)控加碼的空間更大。相對而言，三四五線城市房價(jià)雖保持上升，但土地市場及二手房交易整體熱度有所回落。

“在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，不同城市會(huì)呈現(xiàn)不同程度、不同狀態(tài)的調(diào)控，下半年的樓市更應(yīng)該具體問題具體分析。”

張波指出，由于今年下半年房地產(chǎn)市場依然處于“換擋期”，所以在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，政策會(huì)從全國嚴(yán)控到“因城施策”“因區(qū)施策”，調(diào)控的抓手將從房價(jià)層面向土地、限購、金融等維度縱深化落實(shí)。同時(shí)，一二線城市仍將保持一定熱度，三四五線城市將呈現(xiàn)“換擋”，城市熱度分化加劇。此外，用戶對后市的心態(tài)，也會(huì)以看平為主流。市場將整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)。

（文章來源：鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)