每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 林菁晶    

原定于6月30日在港交所掛牌的四川藍(lán)光嘉寶服務(wù)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“嘉寶股份”）已確定延期。港交所網(wǎng)站顯示，嘉寶股份目前最新的招股書仍為6月10日的聆訊后版本。

對(duì)此，嘉寶股份相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受“鎂刻地產(chǎn)”記者采訪時(shí)表示，由于考慮到港股市場(chǎng)發(fā)行窗口等各方面因素，公司經(jīng)綜合考慮后決定更新招股書后再擇機(jī)發(fā)行。

然而，一位熟悉香港資本市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士卻告訴記者，港股市場(chǎng)發(fā)行窗口這一因素與掛牌延期一般沒(méi)有直接的因果關(guān)系。

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定價(jià)、估值考驗(yàn)企業(yè)

“港股IPO延期掛牌大部分是因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)不足。”上述業(yè)內(nèi)人士續(xù)稱，近來(lái)這段時(shí)間有大型公司股票發(fā)行、港股交易氣氛不足等發(fā)行窗口期因素，可能是認(rèn)購(gòu)不足的原因之一；除了市場(chǎng)因素，定價(jià)過(guò)高也可能導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)不足。

2018年11月，比嘉寶股份在管面積還稍微小一些的新城悅(01755.HK)發(fā)行價(jià)定為每股2.9港元，這也是其擬發(fā)售價(jià)格區(qū)間的底限。

但即便如此，新城悅在香港僅獲得認(rèn)購(gòu)合共712.3萬(wàn)股香港發(fā)售股份，為其香港公開(kāi)發(fā)售項(xiàng)下初步可供認(rèn)購(gòu)股份總數(shù)的36%，認(rèn)購(gòu)不足部分重新分配至國(guó)際配售部分。

如何定價(jià)也將成為嘉寶股份掛牌上市的第一道關(guān)卡。

金地物業(yè)高級(jí)研究經(jīng)理謝金龍告訴“鎂刻地產(chǎn)”記者，根據(jù)過(guò)往港股市場(chǎng)物業(yè)公司估值來(lái)看，PE一般都在30~50倍。如果市場(chǎng)認(rèn)為定價(jià)過(guò)高，可能是嘉寶股份作為西南地區(qū)公司讓投資者對(duì)其信心較為保守。另外，以母公司來(lái)說(shuō)，藍(lán)光發(fā)展相較頭部公司對(duì)物業(yè)板塊的成長(zhǎng)性支持有所不一。

背靠藍(lán)光發(fā)展，嘉寶股份的業(yè)績(jī)?cè)谕兄斜憩F(xiàn)尚可。2016年~2018年，嘉寶股份在管建筑面積復(fù)合年增長(zhǎng)率為58.2%。截止2019年4月30日，其在管面積約為6170萬(wàn)平方米。

在看中規(guī)模的物業(yè)行業(yè)，嘉寶股份盡管在管面積高于部分已上市公司，但并不一定能獲得與之對(duì)應(yīng)的高估值，如目前在管面積最大的物業(yè)公司彩生活，PE就低于雅生活和碧桂園服務(wù)。

此前一批房企分拆物業(yè)赴港上市后獲得的高估值還是給了未上市的同行很多想象空間。

港股資本市場(chǎng)對(duì)不同物業(yè)公司的估值存在較大差異，但均高于其對(duì)應(yīng)的母公司。新城悅發(fā)行時(shí)的PE就達(dá)到了27倍，雅生活、碧桂園服務(wù)上市時(shí)更是超過(guò)了50倍。

但上市時(shí)的PE也是這些港股物業(yè)公司的高點(diǎn)。

如今，碧桂園服務(wù)回落至39倍左右，雅生活服務(wù)則是19.33倍。東方證券2019年選取的6家港股典型物業(yè)公司平均動(dòng)態(tài)市盈率為31倍。

增值服務(wù)毛利較低

2018年7月，在新三板掛牌不到三年的嘉寶股份宣布退市并轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股，以此獲得更高的知名度和更通暢的融資渠道。

但事實(shí)上，很多港股投資者的觀感是“買物業(yè)股的人不多”。

銀河國(guó)際的研報(bào)指出，一些投資者對(duì)較小型的新上市物業(yè)管理公司持“觀望”態(tài)度，原因除了上市歷史較短之外，還可能會(huì)擔(dān)心其增值服務(wù)的收入增長(zhǎng)。這取決于開(kāi)發(fā)商的土儲(chǔ)，關(guān)系到小型物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)問(wèn)題。此外，由于在IPO上市時(shí)籌集的資金較少，因此它們執(zhí)行收購(gòu)的能力或低于大型企業(yè)。

與多數(shù)物業(yè)公司一致，嘉寶股份本次募集資金用途是擴(kuò)展業(yè)務(wù)規(guī)模、提高增值服務(wù)和升級(jí)IT系統(tǒng)。

“物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)發(fā)展至今，已很難單純依靠傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)盈利來(lái)受到資本市場(chǎng)的認(rèn)同。”協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖對(duì)記者表示，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收入和毛利率的增長(zhǎng)空間較為有限。因此，增值服務(wù)被眾多物業(yè)公司作為新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)去突破。

記者觀察到，在港股主流物業(yè)公司中，增值服務(wù)的毛利率普遍遠(yuǎn)高于物業(yè)管理服務(wù)的毛利率。其中，少則高12個(gè)百分點(diǎn)，多則高近70個(gè)百分點(diǎn)，新城悅2018年度的增值服務(wù)毛利率就高于物業(yè)管理服務(wù)53.9個(gè)百分點(diǎn)。

然而2018年度，嘉寶股份物業(yè)管理服務(wù)、咨詢服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)三個(gè)業(yè)務(wù)線的營(yíng)收占比分別為61.4%、15.8%及22.8%；毛利率分別是28%、51.9%及34.4%，增值服務(wù)僅高于物業(yè)管理服務(wù)6.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于未來(lái)增值服務(wù)的提升，嘉寶股份計(jì)劃以優(yōu)化平臺(tái)產(chǎn)品、增加服務(wù)多樣性等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)，其目前的增值服務(wù)內(nèi)容主要是生活服務(wù)、住宅房屋經(jīng)紀(jì)、商業(yè)物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)及廣告服務(wù)。

謝金龍進(jìn)一步指出，物業(yè)公司一方面可以通過(guò)規(guī)?；瘉?lái)降低成本或帶動(dòng)附加業(yè)務(wù)來(lái)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；另一方面就是通過(guò)差異化凸顯特色，特色也與盈利模式掛鉤。“雖然從行業(yè)整體來(lái)說(shuō)還沒(méi)有很清晰的盈利模式，但已經(jīng)有不少探索。”

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