每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

7月4日晚，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價格的意見(征求意見稿)》(下稱《意見》)，提出多渠道增加租賃住房供應(yīng)、規(guī)范住房租賃市場行為、規(guī)范城中村規(guī)模化改造和租賃經(jīng)營行為等6大政策措施。

其中，深圳市力爭到2022年新增建設(shè)籌集商品住房、人才住房、安居型商品房等60萬套，其中租賃住房不少于30萬套；個人在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導(dǎo)價的，在2023年底前實行零稅率。

對于深圳如火如荼的城中村改造，政府要求對于進駐城中村開展規(guī)模化改造的，應(yīng)當(dāng)給予原承租人3個月以上搬離期限，不得提前解除租賃合同、驅(qū)趕承租人。

美聯(lián)物業(yè)總監(jiān)何倩茹在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，此次意見稿的征集，某種程度上是政府在兌現(xiàn)去年房博會時承諾的規(guī)范租金措施，堅持房住不炒定位，實現(xiàn)穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期的發(fā)展目標。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，此次深圳出臺《意見》具有很明確的導(dǎo)向，即租賃市場的價格管控也開始出臺。這是全國第一個較為全面的“穩(wěn)租金”政策，其政策框架和具體做法值得全國其他城市學(xué)習(xí)，后續(xù)預(yù)計有更多城市出臺“穩(wěn)租金”系列政策。

專業(yè)化、規(guī)?；髽I(yè)應(yīng)發(fā)揮“穩(wěn)租金”作用

《意見》提出，要多渠道增加租賃住房供應(yīng)。合理確定商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房供應(yīng)規(guī)模，力爭到2022年新增建設(shè)籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少于30萬套。新增商品住房中，自持租賃住房供應(yīng)比例原則上不低于30%；新增人才住房、安居型商品房、公共租賃住房中，租賃住房總體供應(yīng)比例原則上不低于50%；產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，新增加部分主要用于建設(shè)租賃住房、公共租賃住房。

針對住房租賃市場隨意漲租、行業(yè)無序競爭等突出問題，《意見》提出建立住房租賃行業(yè)主體備案制度和住房租賃合同網(wǎng)簽備案制度，建立住房租賃指導(dǎo)價格發(fā)布制度，加強行業(yè)監(jiān)管等政策設(shè)計。

值得注意的是，《意見》明確，個人在政府租賃平臺上簽約且租金不高于指導(dǎo)價的，在2023年底前實行零稅率。2019年9月30日起，個人和企業(yè)不在政府住房租賃交易服務(wù)平臺上辦理簽約，或租金高于租金指導(dǎo)價格的，按現(xiàn)行規(guī)定收稅，并依法追溯以往應(yīng)繳稅款。

嚴躍進認為，專業(yè)化、規(guī)?；髽I(yè)應(yīng)發(fā)揮“穩(wěn)租金”作用。從穩(wěn)定的措施看，政策提到了租金指導(dǎo)價格的概念，即實際操作中的租金原則上不應(yīng)該高于指導(dǎo)價。這個規(guī)定體現(xiàn)了深圳市場“控漲幅、穩(wěn)預(yù)期”的導(dǎo)向。

但何倩茹表示了不同觀點，認為雖然《意見》明確了租金指導(dǎo)價，但此指導(dǎo)價格無法確保個人、企業(yè)出租房屋的利潤率，因此政策執(zhí)行未必會十分順利。此外，《意見》也未對個人出租房屋有硬性約束，因此對個人房東隨意漲價等違約情況的約束性不強。

城中村改造要給予原承租人3個月以上搬離期

《意見》明確提出，城中村規(guī)模化租賃確實存在改造后租金上漲并帶動周邊租金上漲預(yù)期的現(xiàn)象。為此，《意見》從不同角度提出了加強對城中村規(guī)模化改造的指導(dǎo)，合理設(shè)置租賃企業(yè)準入門檻，通過計劃引導(dǎo)、規(guī)劃統(tǒng)籌、價格指導(dǎo)等手段，有序推進城中村規(guī)?；脑?，同時，提出保護承租人權(quán)益的措施要求。

進駐城中村開展規(guī)?；脑斓?，租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)直接與集體經(jīng)濟組織或其成員簽訂協(xié)議，應(yīng)當(dāng)給予原承租人3個月以上搬離期限，不得通過提高租金等方式誘導(dǎo)集體經(jīng)濟組織或其成員提前解除租賃合同、驅(qū)趕承租人。

而對于《意見》中提出的城中村規(guī)?；脑煲蠛土鞒毯透脑旃こ痰陌踩h(huán)保、衛(wèi)生標準，行業(yè)資深研究人士徐楓則認為，房屋的“安全標準”是否作為政策附件，應(yīng)該明示標準內(nèi)容，否則會有版本不清晰、信息不對稱嫌疑。

此外，對于住房租賃政策的支持力度，《意見》明確可以采取“限地價、競地價、競?cè)瞬抛》炕蚬沧赓U住房面積”、“限地價、競地價、競自持租賃住房面積”等出讓方式。

“此次意見稿若能真正貫徹落實，把廣大個人業(yè)主納入平臺統(tǒng)一管理，對深圳未來租金水平控制將起到關(guān)鍵作用。”何倩茹認為。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)