7月8日，北京市住建委等部門發(fā)布《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀服務合同》三個合同示范文本?！锻ㄖ纷园l(fā)布之日起正式實施。

據(jù)北京市住建委介紹，此次合同示范文本的發(fā)布，目的是為進一步規(guī)范我市住房租賃市場，合理引導住房租賃行為，維護租賃當事人合法權益，減少交易糾紛，加強合同示范文本管理。

值得注意的是，此次發(fā)布的三個合同示范文本是分別針對住房租賃和房屋租賃經(jīng)紀服務制定的，合同使用區(qū)分更加明確。這與2008年版的房屋租賃合同示范文本只是根據(jù)租賃的不同成交方式進行區(qū)分有明顯的差別。

無論是承租人直接與房主自行成交，還是通過租賃經(jīng)紀機構(gòu)居間或代理成交，住房租賃合同均可統(tǒng)一使用《北京市住房租賃合同》示范文本。而《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀服務合同》示范文本則適用于北京市依法可以出租房屋的租賃經(jīng)紀服務。

新版住房租賃合同增加了禁止違法群租的相關要求?！侗本┦凶》孔赓U合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本均在說明中強調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過2人等有關禁止違法群租的文件規(guī)定內(nèi)容。

同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租。在《北京市住房租賃合同》示范文本中，專設有“房屋租賃形式”相關條款，約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時的分租房間居住面積；在《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本“委托出租要求”中，也明確約定了最多居住人數(shù)。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

規(guī)范的租房合同文本，能夠讓租房不再“扯皮”。參考示范文本，在簽訂合同時注意以下幾點，或可以免除不少煩惱。

本次北京住房租賃合同示范文本要點如下：

租金：

房東不得單方面漲租

未經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致，房東不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金。

合同提前解除的，房東應在合同解除后約定時間內(nèi)退還已收但尚未發(fā)生的租金。租戶應當在合同解除后約定時間內(nèi)搬離。

裝修：

裝修滿足國家標準

房東保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設施設備符合建筑、消防、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的安全條件，不改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)且滿足基本使用功能，室內(nèi)裝修應當符合國家有關標準，不危及人身安全；租戶保證遵守國家和本市的法律法規(guī)以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約，合理使用房屋，不得擅自變動房屋建筑主體及承重結(jié)構(gòu)和擅自拆改室內(nèi)設施設備。

租戶不得擅自改變房屋用途，不得利用該房屋從事違法活動，不得損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活。

維修：

維修義務要詳細

對于該房屋及其附屬物品、設施設備因自然屬性或合理使用等非租戶原因而導致的損毀，租戶應當及時通知房東修復。房東應當在接到租戶通知后約定時間內(nèi)進行維修。逾期不維修的，租戶可代為維修，費用由房東承擔。因維修、更換影響租戶使用該房屋的，應當相應減少租金或延長租賃期。

因租戶保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬物品、設施設備發(fā)生損毀的，租戶應當負責維修、更換或承擔賠償責任。

續(xù)租：

同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權

新版合同的說明中明確，簽訂合同前，雙方當事人應當出示有效身份證件。出租人還應當向承租人出示不動產(chǎn)權證書（房屋所有權證）或其他房屋合法來源證明原件；房屋登記為共有的，應當提供共有人同意出租的證明。

解除租賃：

不再租房須至少30天通知租戶

租賃期滿或合同解除后，房東有權收回房屋，租戶應當按照正常使用后的狀態(tài)交還房屋及其附屬物品、設施設備。租賃期滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應當至少提前30日書面通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權。原租戶存在重大違約行為的除外。

押金：

房屋交還3日內(nèi)要退押金

押金除用于抵扣租戶應交而未交的租金、費用以及租戶應當承擔的違約金、賠償金外，剩余部分應在自房屋交還之日起3個工作日內(nèi)如數(shù)返還租戶。

解除合同：

房東、租戶遇到這些情況可以解除合同

除了經(jīng)雙方當事人協(xié)商一致可以解除本合同外，如果因一方當事人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況的，另一方當事人也有權解除合同。

租戶遇到這些情況可以解除合同：房東遲延交付房屋達約定時間的；房東無權出租房屋或出租房屋違反國家和本市相關法律法規(guī)強制性規(guī)定的；交付的房屋不符合相關法律法規(guī)規(guī)定或合同約定致使租戶無法正常使用的或危及租戶安全、健康的；不承擔約定的維修義務或不繳納應當由房東承擔的各項費用，致使租戶無法正常使用房屋的。

房東遇到這些情況也有權單方解除本合同，收回房屋：租戶不按照約定支付租金達約定時間的；欠繳各類費用達約定額度的；擅自將房屋轉(zhuǎn)租的；擅自改變房屋用途的；實際居住人數(shù)多于本合同約定人數(shù)的；拆改變動、損壞房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)或擅自改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)的；保管不當或不合理使用導致附屬物品、設施設備損毀并拒不維修、更換或賠償?shù)?；利用房屋從事違法、損害公共利益等活動或嚴重妨礙他人正常工作、生活的。

違約金：

租期內(nèi)房東收房或賠違約金 違約金標準可約定

除合同約定情形外，租賃期內(nèi)房東需提前收回房屋的，或租戶需提前退租的，應至少提前約定時間內(nèi)書面通知對方，按月租金的約定比例向?qū)Ψ街Ц哆`約金。房東應退還租戶已交納且未發(fā)生的租金及費用。

房東未按約定履行維修義務造成租戶人身、財產(chǎn)損失的，房東應承擔賠償責任；租戶損害公共利益和相鄰關系人合法權益，或因不當使用行為導致的相應責任由租戶承擔。

房東未按約定時間交付房屋或返還租戶的租金、押金的，或者租戶不按約定支付租金但未達到解除合同條件的，以及租戶未按約定時間交還房屋的，應按約定標準支付違約金。

房東采取暴力、威脅等強制方式驅(qū)逐租戶，或者未經(jīng)租戶同意擅自進入出租房屋的，應按約定標準支付違約金。

租戶購房：

房東賣房 租戶優(yōu)先購買

租賃期內(nèi)房東出賣房屋的，應當至少在出賣前約定時間內(nèi)通知租戶且不得影響租戶正常使用該房屋。租戶應當在收到房東書面通知后15日內(nèi)明確回復在同等條件下是否行使優(yōu)先購買權，逾期未回復視為放棄權利。租戶未行使優(yōu)先購買權，不影響本合同的效力。

違法群租：

每個房間居住的人數(shù)不得超過2人

《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本均在說明中強調(diào)，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租、出租房屋人均居住面積不得低于5平方米、每個房間居住的人數(shù)不得超過2人等有關禁止違法群租的文件規(guī)定內(nèi)容。同時，在合同中通過設立房屋整租、分租有關事項條款，明確禁止違法群租，一是在《北京市住房租賃合同》示范文本中專設“房屋租賃形式”相關條款，約定房屋具體居住人數(shù)及分間出租時的分租房間居住面積；二是在《北京市房屋出租經(jīng)紀服務合同》示范文本“委托出租要求”中明確約定最多居住人數(shù)。

每日經(jīng)濟新聞綜合自北京日報、新京報等