每經記者 王佳飛 吳若凡 肖樂    每經編輯 魏文藝    

一則“漲價無望，央企金茂選擇了舉報批復預售證的相關杭州政府部門”的消息在網上流傳。

7月8日，有媒體報道：經過了三個多月的周璇，首開杭州金茂府項目想要提高預售價的愿望還是落空了。7月5日，首開杭州金茂府最后一批高層房源領出預售證，214套房源，均價48115元/平方米。這一均價水平與其8個月前的上次開盤持平，也就是說，惜售賭漲堅持了8個月的首開杭州金茂府，仍會以原價格開出最后一批高層房源?！皾q價”無望下，央企金茂選擇了舉報批復預售證的相關杭州政府部門。多位開發(fā)商表示，首開杭州金茂府本來與綠城沁園二期開盤的時間差不多，綠城沁園的批價提高5000元/平方米，但金茂想要漲價卻一直不給批復，金茂因此將該情況舉報給了相關部門。

一時間，“央企開發(fā)商舉報政府部門”迅速刷屏。

為此，《每日經濟新聞》記者第一時間向金茂進行求證，對方回復稱：“沒有的事。我們也不知道這樣的謠言是怎么傳出去的，當?shù)卣ㄗh我們報警解決。希望大家不信謠不傳謠”。

昨日（7月8日）下午，金茂杭州公司發(fā)布公告稱：作為責任央企，中國金茂擁護并響應各級政府關于穩(wěn)定房地產市場的一系列調控政策。首開杭州金茂自2017年6月首次開盤以來，一向遵守相關政府部門對銷售價格的批復，并嚴格遵照執(zhí)行。

一些媒體“文章中關于‘漲價無望下，央企金茂選擇了舉報批復預售證的相關杭州政府部門’‘金茂想要漲價卻一直不給批復，金茂因此將該情況舉報給了相關部門’等內容為不實信息，已對金茂品牌及企業(yè)商譽造成負面影響！”

當天下午，《每日經濟新聞》記者在首開杭州金茂府項目銷售中心看到，部分購房者正在看房。

值得注意的是，杭州市場傳出的部分房企“欲漲價而不得”的確事出有因。

限價下的火爆樓市

杭州樓市上半年頗為火爆。數(shù)據(jù)顯示，3月、4月、5月杭州市迎來“小陽春”行情，市區(qū)新房成交量連續(xù)上漲，并在5月達到1.3萬套的高峰。2019年上半年，杭州市區(qū)共成交商品房60908套。

在市場上行趨勢下，杭州一些樓盤紛紛希望將待售樓盤售價上調。

當?shù)孛襟w報道稱：一些項目負責人一直在親自負責備案價的上浮工作，但是卻沒有結果。

有坊間人士預測，接下來，一些尚未入市的全新項目在等不到價格開放的情況下，均有望跑步入場。

首開杭州金茂府也屬于跑步入場的那一批。

為了打造首開杭州金茂府，2016年6月3日，首開和金茂經過19輪競價拍得杭政儲出[2016]12號地塊，成交總價641000萬元，折合樓面價33106元/平方米，用地面積69151平方米，總建筑面積299610.8平方米，容積率2.8，建筑密度28%，綠地率30%。

首開杭州金茂府規(guī)劃建設22幢主體建筑和1棟幼兒園，分兩期建設，由高層、洋房和低層建筑組成。項目于2017年6月28日首次開盤，價格48000元~50000元/平方米。

今年7月4日，首開杭州金茂府最后一批房源面市，高層214套，戶型建筑面積約143~168平方米，均價48115元/平方米，其中裝修標準6000元/平方米。

此價格和兩年前的確沒有太大變化，且比一街之隔的另一個項目足足低了5000元/平方米。

值得注意的是，首開杭州金茂府兩次拿到預售證的時間相差8個月，兩次備案價毫無變化。

“央企開發(fā)商舉報政府部門”的傳聞正是因為這個最新房源的價格而引起。

據(jù)了解，該項目的最新售銷遠低于周邊開發(fā)商的預期。業(yè)內人士分析，即便有微利（項目售價6萬~6.5萬元/平方米才能保證足夠盈利），也比隔壁競品賣的價格低許多，也難免會讓競品開發(fā)商抓狂。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《每日經濟新聞》記者，現(xiàn)在各地對于重點二線城市控制比較嚴，如果想拿到一個相對較好的價格，甚至比較好的利潤空間，是很難實現(xiàn)的。對于這兩家房企來說，一家3萬多的地價，一家4萬多的地價，在售房源肯定屬于不賺錢賣，甚至虧本在賣。

張波進一步表示，開發(fā)商不賺錢賣房，在這這種心態(tài)左右下，自然會更在意相鄰樓盤的價格問題。從另一個角度來說，這批開發(fā)商現(xiàn)在拿了高地價，未來如何更好地讓房源入市。如果一直出于限價情況下，在建造成本和運營投入會相應減少，那么房子的質量就值得商榷。

多位業(yè)內人士告訴記者：“杭州從去年開始到現(xiàn)在，各種項目想方設法突破價格，從目前來看，不會有松口的可能?！?/p>

買方享受政策紅利

當前“限價”政策，的確給杭州買房客帶來了巨大紅利。

以之江區(qū)的祥生·云境為例，據(jù)杭州克而瑞數(shù)據(jù)，其新盤入市推出78套小高層，戶型面積為102平方米和110平方米，成交均價38600元/平方米，開盤即售罄。

濱江區(qū)的信達中心·杭州壹號院，加推268套超高層房源，成交均價僅48100元/平方米。雖然價格較之前均價上漲208元/平方米，但此次加推的是171平方米和182平方米的大戶型房源，所以價格依然有吸引力，項目開盤當天即售罄。

克而瑞分析指出，這兩個項目當日即售罄的共性原因有兩點，一是板塊房源稀缺，兩個項目所在版塊的存量商品住宅房源僅有百套，去化周期均在2個月以內，祥生·云境更是板塊內目前唯一的新盤。其次，從價格方面來看，無論是祥生·云境還是信達中心·杭州壹號院，均未突破板塊此前的限價，且這兩個板塊的購房者多為自住改善型，對于板塊的認可度和未來預期較高。

杭州當?shù)厥袌鋈耸肯颉睹咳战洕侣劇酚浾弑硎荆贾輳娜ツ觊_始到現(xiàn)在變化不是太大。去年底到今年初冷了一點，從今年二季度開始，整個市場又回歸到熱的層面。未來大量的客群基數(shù)，加上城市配套的落地，利好還是存在的，整體供應量還是可控的，這就導致了整個市場熱度高。去年底一些熱門盤中簽率為20%，到現(xiàn)在中簽率5%，還有一些不需要搖號的區(qū)域，都需要搖號了。

上述人士表示，限價導致市場預期較高，導致庫存的持續(xù)去化速度很快，加之限價和中簽率低的影響，勢必會造成一定的恐慌，也讓人們買房熱情高漲。

“針對價格的調整機制，政府應該更多去思考。”一位業(yè)內人士認為，從政策發(fā)展方向，政府的確應該嚴控房價，但是否要針對每個樓盤和每個項目，值得商榷。對于開發(fā)商來說，現(xiàn)在判斷市場非常簡單，金融端如果控制越來越嚴，能級越高的城市，抵御風險的能力也越強。從投資判斷的角度來說，按照城市城市能級作為投資優(yōu)先序列來選擇。

該業(yè)內人士同時認為，在限房價、限地價的背景下，是對房企運營能力、控盤能力和成本控制能力的考驗，企業(yè)只能去調整運營能力、成本管控能力。按理說，限價不會使區(qū)域房價出現(xiàn)暴漲情況，但這輪土地限價之后，這就使得未來開發(fā)商在保持利潤的情況下，這批價格預期的，產品品質和配置標準會相對較低，就算5%~10%的漲幅，未來產品品質會受到較大影響。