每經(jīng)記者 冷輝    每經(jīng)編輯 廖丹    

今年以來，房地產(chǎn)信托融資趨勢不斷收緊。

7月11日，有市場消息稱，光大信托發(fā)布緊急通知稱，所有房地產(chǎn)類項目募集截止今日12點（包括直銷和代銷），今日12點后到賬金額需全部進(jìn)行退款。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向行業(yè)知情人士求證得知，相關(guān)通知確實存在。不過，并不是全部暫停房地產(chǎn)信托，而是做余額管控。但“余額管控”的具體涵義，并未過多解釋。

今年5月，中國銀保監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（銀保監(jiān)發(fā)〔2019〕23號，俗稱23號文），此后房地產(chǎn)信托中多種變相為不滿足“四三二”條件的房地產(chǎn)項目融資輸血的做法，已被監(jiān)管叫停。如今，房地產(chǎn)信托融資再度面臨不小的壓力。

抑制信托向房地產(chǎn)過度“輸血”

近期，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管不斷加強(qiáng)。

數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月末，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)余額3.15萬億元，占全部信托資產(chǎn)余額14.00%；較年初增加1665.97億元，同比增長15.15%。部分信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增長速度較快，引起了監(jiān)管部門的重視。

根據(jù)中國證券報日前發(fā)布的報道，針對近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，銀保監(jiān)會開展了約談警示。

對這些信托公司，銀保監(jiān)會提出了五點要求：

一是要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識，嚴(yán)格落實“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求；

二是要求提高風(fēng)險管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險防控能力相匹配；

三是要求提高合規(guī)意識，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展；

四是要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平；

五是要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。

早在今年5月，銀保監(jiān)會便發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（簡稱“23號文”），發(fā)布了信托領(lǐng)域整治工作要點，在“宏觀調(diào)控政策執(zhí)行”方面多處提及了房地產(chǎn)。提出重點檢查信托領(lǐng)域是否存在如下違規(guī)行為，包括：向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，或通過股權(quán)投資+股東借款、股權(quán)投資+債權(quán)認(rèn)購劣后、應(yīng)收賬款、特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式變相提供融資；直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放流動資金貸款。

今年6月，在第十一屆陸家嘴論壇上，郭樹清也曾表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。他提到，“房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。”

房地產(chǎn)信托規(guī)模居高不下

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)一向是多數(shù)信托公司資金投向的一個重要部分。信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2019年1季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.81萬億元，占比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個百分點。

從2018年的數(shù)據(jù)來看，盡管行業(yè)整體信托資產(chǎn)規(guī)模下降明顯，但房地產(chǎn)信托規(guī)模卻繼續(xù)增加。2018年4季度末，信托行業(yè)資金信托為18.95萬億元，同比2017年4季度末21.91萬億元下降13.51%。從資金信托余額在五大領(lǐng)域的占比來看，2018年4季度末的排序是工商企業(yè)（29.90%）、金融機(jī)構(gòu)（15.99%）、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)（14.59%）、房地產(chǎn)業(yè)（14.18%）、證券市場（11.59%）；如果從新增信托的占比來看，2018年4季度的五大領(lǐng)域排序是工商企業(yè)（37.45%）、房地產(chǎn)業(yè)（20.03%）、金融機(jī)構(gòu)（8.67%）、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)（6.54%）、證券市場（3.43%）。

有信托業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從監(jiān)管部門的角度來說，還是要求信托公司嚴(yán)格落實“住房不炒”，加強(qiáng)對信托公司業(yè)務(wù)的監(jiān)管，此前的23號文也對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)有具體的整治要求，這都是連續(xù)的。短期來看，信托公司的相關(guān)業(yè)務(wù)會受到一些影響，但長期來看有利于信托公司向主動管理業(yè)務(wù)、實業(yè)投資等領(lǐng)域轉(zhuǎn)型。

該人士表示，從此前監(jiān)管部門的窗口指導(dǎo)“三季度末房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不得超過二季度末”等要求來看，如果沒有增加新的額度，之前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品又沒有到期，按照要求，基本上就沒辦法新增房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，只能是存量到期之后，再做新的業(yè)務(wù)。

中泰證券宏觀日前也表示，據(jù)用益信托數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年1~6月，新增房地產(chǎn)信托募資規(guī)模約3791億元，占集合信托成立規(guī)模的39%；此外，自2018年2月起，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模已經(jīng)連續(xù)17個月穩(wěn)居集合信托首位，居高不下。繼5月中旬發(fā)布“23號文”后，近期監(jiān)管再度趨緊，房住不炒、抑制泡沫的態(tài)度堅定不動搖，地產(chǎn)市場降溫是大勢所趨。

華創(chuàng)證券研究所分析師周冠南表示，近期監(jiān)管對于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管有所強(qiáng)化。盡管房地產(chǎn)投資資金來源中有關(guān)信托的占比并不高，但是信托融資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要性顯著，關(guān)鍵之處在于房地產(chǎn)高杠桿的融資模式和信托在前端融資的關(guān)鍵作用。監(jiān)管對于地產(chǎn)信托的監(jiān)管可能影響信托產(chǎn)品的新設(shè)發(fā)行，同時年內(nèi)信托到期高峰即將到來，信托凈融資或進(jìn)一步回落。

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)