每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企正在經(jīng)歷一次“縮衣緊食”的考驗(yàn)，一次對(duì)“錢袋”的保衛(wèi)。

值得注意的是，近期新光集團(tuán)、銀億股份、中弘股份等企業(yè)相繼曝出債務(wù)危機(jī)。其中，中弘股份甚至因?yàn)閭鶆?wù)爆雷于2018年12月退市；銀億股份也在今年6月因債務(wù)問題提出破產(chǎn)重整申請(qǐng)。

克而瑞研究中心總經(jīng)理林波直言，2019年二季度以來，一些大型房企還能依靠銀行融資，但中小型企業(yè)的境內(nèi)融資渠道逐漸遭遇壓縮，壓力越來越大，凈負(fù)債率較高、融資成本較高的房企更可能面臨更大風(fēng)險(xiǎn)。

中小型房企融資壓力倍增

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度過后，從4月份開始房企單月融資便持續(xù)減少。5月份房企發(fā)債規(guī)模大幅縮水，95家典型房企境內(nèi)外發(fā)債總量210.6億元，環(huán)比下降73.1%，為2017年3月以來的最低值；至6月份單月融資已經(jīng)降至兩年來的最低值，僅為492億元。

“當(dāng)下房企市場(chǎng)化融資途徑融資愈發(fā)困難，資金需求較大的房企采用多元化融資方式，但融資金額有限，小企業(yè)融資則更加困難。”同策咨詢指出。

而在融資環(huán)境收緊的下半年，小型房企或是“第一波”遭受沖擊的。

林波表示，一些資金緊張的企業(yè)，想融資則只能走非標(biāo)融資，如信托、基金、理財(cái)。而即使是非標(biāo)融資，政策趨勢(shì)也愈發(fā)緊張，如針對(duì)房地產(chǎn)信托公司產(chǎn)品，政策已要求“不允許超過6月份”，即后續(xù)不允許新增規(guī)模。

隨之，海外發(fā)債成為不少房企保證資金的途徑，5~6月的房企海外發(fā)債雖然發(fā)行量環(huán)比是下降的，但比例逐漸上升。

今年上半年，房企境內(nèi)外債券類融資總額4286億元，其中境外發(fā)債2883億元，占比67%，相較于2018年上升了19個(gè)百分點(diǎn)。

“海外發(fā)債明顯放量，主要就是因?yàn)閲?guó)內(nèi)發(fā)債過審批很少，資金緊張的企業(yè)不得不選擇其他渠道。”林波表示。

但不容忽視的是，境外債券融資成本達(dá)8.34%，較2018年增長(zhǎng)1.19個(gè)百分點(diǎn)。而2019年以來，房企新增債券類融資成本為7.25%，較2018年全年上升0.77個(gè)百分點(diǎn)，普遍呈上升趨勢(shì)。

境內(nèi)渠道受限，海外成本攀升，對(duì)中小型企業(yè)而言壓力不容忽視。

克而瑞分析師房齡告訴表示，6月份發(fā)行的海外債票面成本普遍較高，部分甚至超過了10%。其中如華南城及新湖中寶的票面利率分別達(dá)到了11.875%、11%，若算上綜合融資費(fèi)用，實(shí)際成本還將更高。

財(cái)務(wù)不良企業(yè)或陷危機(jī)

在這一場(chǎng)行業(yè)優(yōu)勝劣汰中，資金周轉(zhuǎn)率低、債務(wù)壓力大且緊急的中小房企，面臨的壓力和風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖。

以銀億股份為例，其市值一度達(dá)400億元。2016年銀億以120億元的價(jià)格開啟收購(gòu)美國(guó)ARC、日本艾禮富和比利時(shí)邦奇，轉(zhuǎn)型“房地產(chǎn)+高端制造”雙主業(yè)的綜合性公司。為籌措資金，億銀選擇了舉債與股權(quán)質(zhì)押，埋下了債務(wù)危機(jī)的導(dǎo)火索。

2017年地產(chǎn)調(diào)控加碼，銀億房地產(chǎn)業(yè)務(wù)雪上加霜。加之汽車行業(yè)寒冬來臨，汽車業(yè)績(jī)大幅下滑，導(dǎo)致2018年銀億股份的總凈利潤(rùn)僅為-4.74億元。伴隨債務(wù)到期，2018年銀億的持有現(xiàn)金降到了歷史新低的8.35億元，而現(xiàn)金短債比則下降至0.09，短期的償債壓力巨大，最后出現(xiàn)債務(wù)違約。

一位不愿具名的機(jī)構(gòu)人士向記者表示，“很多中小房企目前可能還未必到銀億這個(gè)地步，但一些小房企已經(jīng)開始賣項(xiàng)目，這是出現(xiàn)生存危機(jī)的前兆。”

除短期債務(wù)高企，凈負(fù)債率較高、融資成本較高的企業(yè)，同樣面臨風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)平均凈負(fù)債率約70%，不少企業(yè)凈負(fù)債率超過100%，比如泰禾的300%，中南的160%。

上述機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，這類企業(yè)需要盡快把現(xiàn)金周轉(zhuǎn)出來，才能抵抗風(fēng)險(xiǎn)。

但不容忽視的是，不少企業(yè)都參與了2016~2017年的高價(jià)拿地，甚至有些房企貨值里約80%土地都在三四線城市。

林波認(rèn)為，失去了棚改紅利的三四線城市，去化速度下降明顯，一些重倉(cāng)三四線的房企銷售壓力會(huì)明顯增加?！爸貍}(cāng)三四線城市的這類企業(yè)，如果現(xiàn)金無(wú)法覆蓋短期負(fù)債，要么在項(xiàng)目股權(quán)上進(jìn)行處置、轉(zhuǎn)讓，回籠資金，要么以房抵款、向供應(yīng)商押款；當(dāng)然，最簡(jiǎn)單的辦法還是降價(jià)促銷。畢竟在這一波行情中，如果項(xiàng)目去化一旦出現(xiàn)問題，沒有踩準(zhǔn)節(jié)奏，等待房企的將是滅頂之災(zāi)?！?/p>

面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)有哪些“降壓”辦法？

林波指出，如果前兩年拿的土地能順利變現(xiàn)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流、資金鏈就不會(huì)造成影響。所以，高周轉(zhuǎn)、能夠在時(shí)間內(nèi)完成銷售和資金回籠，依然是房企“自救”的關(guān)鍵。

“此外，處在調(diào)控中，如果企業(yè)出現(xiàn)資金問題，要么去融資，要么賣資產(chǎn)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士直言。

“在債權(quán)融資受限的情況下，越來越多房企選擇股權(quán)融資，通過項(xiàng)目子公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資?！鄙鲜鋈耸空J(rèn)為，多元組合融資，也是房企多采取的方法。

如金科股份、泰禾集團(tuán)就采用了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、其他債權(quán)融資三種債權(quán)融資方式；陽(yáng)光城采用了境內(nèi)銀行貸款、信托貸款、發(fā)行公司債三種債權(quán)融資方式；中南建設(shè)采用了境內(nèi)銀行貸款、發(fā)行公司債及其他債權(quán)融資三種債權(quán)融資方式。