每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，房企融資經(jīng)歷了巨大起伏。但從5月份以來(lái)的情況看，監(jiān)管層面對(duì)房企融資持續(xù)嚴(yán)控，而這一情況在進(jìn)入下半年后延續(xù)。

與此同時(shí)，房企集中還債期也將在下半年到來(lái)。中信建投的統(tǒng)計(jì)顯示，2019年上半年存量境內(nèi)房產(chǎn)債到期金額僅513億元，但下半年則達(dá)到2306億元。私募債券和一般中期票據(jù)下半年壓力比較突出，2019年上半年到期金額分別是184億元、50億元，下半年到期金額則分別是715億元、242億元。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，下半年房企融資環(huán)境會(huì)進(jìn)一步收緊，資金面壓力也會(huì)進(jìn)一步加大。

資金面仍將有階段性壓力

對(duì)于房企下半年的融資前景，用益信托網(wǎng)研究員帥國(guó)讓認(rèn)為，從目前監(jiān)管的態(tài)勢(shì)來(lái)看，對(duì)房企融資嚴(yán)監(jiān)管趨勢(shì)始終沒(méi)變，表明監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)高度重視。因此，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，房企融資環(huán)境會(huì)進(jìn)一步收緊，資金面壓力也會(huì)進(jìn)一步加大，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)面臨新一輪的洗牌。

從監(jiān)管層近期對(duì)曾一度被視作是在主流渠道全面封堵后的房地產(chǎn)行業(yè)“救命錢”——信托資金的收緊就可見(jiàn)一斑。

普益標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域信托產(chǎn)品共計(jì)發(fā)行2954款，占比39.43%，募集規(guī)模達(dá)到4531.94億元，平均預(yù)期最高收益率8.7%，是資金流向最多的投資領(lǐng)域。

普益標(biāo)準(zhǔn)分析師龍燕表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)展迅猛，同時(shí)也成為違規(guī)問(wèn)題高發(fā)領(lǐng)域。在“房住不炒”的政策背景下，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布“23號(hào)文”，后續(xù)約談多家信托公司，旨在整治房地產(chǎn)信托市場(chǎng)亂象，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。在一系列監(jiān)管措施下，過(guò)熱的房地產(chǎn)信托市場(chǎng)有望降溫。銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托公司的窗口指導(dǎo)也將常態(tài)化。

因此，房企也頻頻拋出新的融資計(jì)劃并采用多元化融資方式。如在信托融資收緊時(shí)，房地產(chǎn)私募債在6月就有大幅放量。據(jù)民生證券統(tǒng)計(jì)，今年1~6月，公司債和短融增速較快，定向工具和資產(chǎn)支持證券增速較低，而中票則累計(jì)同比負(fù)增速。其中，私募債在1~6月同比增長(zhǎng)126.2%。

房企投資意愿或減弱

上半年，融資“窗口期”等因素助推了房企投資加碼。而在融資環(huán)境邊際收緊的情況下，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為房企下半年會(huì)謹(jǐn)慎投資拿地。

同策研究院院長(zhǎng)張宏偉表示，在資金面收緊的情況下，房企在三季度應(yīng)該還是會(huì)面臨階段性緊張。從投資拿地的角度來(lái)看，一部分中小企業(yè)投資拿地開(kāi)始謹(jǐn)慎，但是TOP10房企還是在積極布局。

華泰證券也指出，融資環(huán)境邊際收緊對(duì)房企短期現(xiàn)金流影響有限，更多影響在于未來(lái)再投入的預(yù)期，拿地力度可能減弱。預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資增速會(huì)有所回落，土地市場(chǎng)熱度降溫。

同策研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，TOP20上市房企拿地金額和面積集中度明顯下降。從成交金額來(lái)看，TOP20上市房企6月土地成交金額1952.96億元，環(huán)比下降13.4%，同比下降26.06%。TOP20上市房企土地成交金額占全國(guó)土地成交金額的40.55%，占比較上月降低4.19個(gè)百分點(diǎn)，較去年同期降低32.2個(gè)百分點(diǎn)。

張宏偉進(jìn)一步指出，從4月下半月到5月，房地產(chǎn)市場(chǎng)就面臨需求動(dòng)力不足，這一情況可能還會(huì)延續(xù)到三季度，市場(chǎng)整體狀況不好的情況下就會(huì)影響房企回款。而資金端收緊，再加上銷售回款下滑，房企從三季度面臨的壓力會(huì)是比較大的。四季度可能還會(huì)再來(lái)新一波的以價(jià)換量。

一位地產(chǎn)基金人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，融資收緊肯定會(huì)對(duì)房企資金面有負(fù)面影響，但程度不會(huì)太深。從去年做的草根調(diào)研看，房企利潤(rùn)還是可以的。對(duì)于大房企來(lái)說(shuō)，成本優(yōu)勢(shì)則更明顯，融資集中度也會(huì)持續(xù)提升。