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繼地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)加強(qiáng)調(diào)控后，房企海外發(fā)債也在收緊，“房住不炒”的政策導(dǎo)向愈發(fā)明確。

7月12日，國(guó)家發(fā)展與改革委發(fā)布的《國(guó)家發(fā)展與改革委辦公廳關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》明確，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。

這一政策對(duì)房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是融資環(huán)境的進(jìn)一步收緊。有業(yè)內(nèi)人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，此前發(fā)改委對(duì)房企海外發(fā)債的資金用途并無(wú)明確限制要求，《通知》最大的政策變化在于明確房企發(fā)行外債“只能置換未來(lái)一年內(nèi)到期的境外債務(wù)”，這是繼監(jiān)管部門加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)控之后，政府再度出手對(duì)房企海外發(fā)債進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)政策宏觀調(diào)控的導(dǎo)向已經(jīng)非常明確。

銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清近日就表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題。近年來(lái)我國(guó)一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是全社會(huì)的新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。

歷史證明，凡是過(guò)度依賴房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)繁榮的國(guó)家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)，凡是靠投資投機(jī)房地產(chǎn)理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)其實(shí)都很不劃算。"郭樹清說(shuō)。

收緊！明確海外發(fā)債只能用于借新還舊

根據(jù)《通知》要求，此次發(fā)文主要是為了完善房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債備案登記管理，強(qiáng)化市場(chǎng)約束機(jī)制，防范房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

按照最新政策要求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請(qǐng)材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)發(fā)改委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》。

北京一債券從業(yè)人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，《通知》的主要影響在于明確了房企發(fā)行外債只能用于借新還舊，且置換的境外債務(wù)只能是未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期債務(wù)。

“今年初發(fā)改委就提出要防范房地產(chǎn)企業(yè)和城投公司外債風(fēng)險(xiǎn)，此前已經(jīng)針對(duì)城投公司海外發(fā)債明確用于借新還舊，這次只是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)文明確。”上述債券從業(yè)人士稱，規(guī)范城投公司海外發(fā)債主要是出于避免新增隱性債務(wù)的考量，而對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)收緊海外發(fā)債，則與近期房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)收緊的政策目的較為一致。

6月13日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于對(duì)地方國(guó)有企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》明確，承擔(dān)地方政府融資職能的地方國(guó)有企業(yè)發(fā)行外債僅限用于償還未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期外債。

另有債券分析人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，實(shí)際上，此前有關(guān)部門就提出房企發(fā)行外債應(yīng)主要用于借新還舊，但當(dāng)時(shí)留了兩個(gè)“口子”：一是海外發(fā)債募集的資金可以用于償還境內(nèi)的債務(wù)；二是沒(méi)明確“只能”用于借新還舊。所以此前不少房企海外發(fā)債所募集的資金只是部分用于借新還舊，剩余的資金還可以用于公司日常經(jīng)營(yíng)甚至回流境內(nèi)用于拿地，現(xiàn)在則是明確了境外發(fā)債只能用于借新還舊，且“還舊”只是針對(duì)境外債務(wù)，而非境內(nèi)債務(wù)，所以這次政策規(guī)定的還是比較嚴(yán)格的。

《通知》還要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定發(fā)行外債總體計(jì)劃，統(tǒng)籌考慮匯率、利率、幣種及企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)等因素，穩(wěn)妥選擇融資工具，靈活運(yùn)用貨幣互換、利率互換、遠(yuǎn)期外匯買賣、期權(quán)、掉期等金融產(chǎn)品，合理持有外匯頭寸，保持境內(nèi)母公司外債與境外分支機(jī)構(gòu)外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長(zhǎng)期外債、內(nèi)債與外債合理比例，有效防控外債風(fēng)險(xiǎn)。

井噴！上半年房企海外債發(fā)行超去年全年水平

實(shí)際上，對(duì)于海外發(fā)債政策將收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)或早有預(yù)感，今年以來(lái)房企就在政策正式落地前加快海外發(fā)債步伐。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)美元債發(fā)行量已超過(guò)去年全年水平，主要集中在一季度，上半年凈增量達(dá)375億美元，同比增幅127%。

“今年上半年房企海外發(fā)債勢(shì)頭很猛，幾乎占了中國(guó)企業(yè)上半年海外發(fā)債總規(guī)模的半壁江山。直到7月以來(lái)，也有不少房企在海外發(fā)債。”一外資投行人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，不過(guò)，今年房企海外發(fā)債并非是一個(gè)很特殊的年份，只是去年海外發(fā)債環(huán)境不樂(lè)觀，才顯得今年形勢(shì)比較好。實(shí)際上，在降息周期中，新興市場(chǎng)美元債都比較受到國(guó)際投資者的追捧，今年上半年房企海外發(fā)債成本整體呈下降趨勢(shì)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是較好的海外發(fā)債窗口。

中金公司研報(bào)認(rèn)為，上半年房企美元債放量主要由于境內(nèi)融資受限、境外需求上升以及發(fā)改委年初延長(zhǎng)部分公司發(fā)行有效期。

不過(guò)房企海外發(fā)債的結(jié)構(gòu)分化也非常明顯。中金公司研報(bào)稱，大型房企供給量占比高、融資成本降幅大、久期延長(zhǎng)，中小房企發(fā)行量占比低且低資質(zhì)主體發(fā)行利率居高不下。例如今年上半年發(fā)債房企超過(guò)60家，其中恒大、融創(chuàng)、碧桂園、富力等前十家房企發(fā)行量占比約50%，占據(jù)了新增供給的半壁江山。

泰禾集團(tuán)15%的海外融資利率，驚詫市場(chǎng)

發(fā)行成本上，中金公司研報(bào)稱，上半年地產(chǎn)商平均發(fā)行成本為6.3%，二級(jí)收益率中位數(shù)約為6.6%，不過(guò)中小房企或者資質(zhì)較差的房企發(fā)債成本依舊居高不下，如泰禾近日3年期美元債發(fā)行利率達(dá)16%，弘陽(yáng)地產(chǎn)、朗詩(shī)、方圓、國(guó)瑞、泛海、佳兆業(yè)等發(fā)行成本也均在10%以上，結(jié)構(gòu)分化明顯。

即便進(jìn)入7月，在《通知》落地前，房企海外發(fā)債的熱情也依舊非常高漲。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，7月上旬，在國(guó)內(nèi)融資收緊有所預(yù)期的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)海外融資計(jì)劃井噴，短短上旬，有超過(guò)15家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了超過(guò)百億美元的融資計(jì)劃。從企業(yè)的美元融資成本看，相比之前有所上漲，分化也非常明顯，從不足6%到超過(guò)10%都有分布。

7月11日晚間，泰禾集團(tuán)公告稱，2019年7月10日，Tahoe Group Global (Co.,) Limited在境外完成4億美元的債券發(fā)行，票面年息15%，每半年支付一次，發(fā)行期限為3年。15%的票面年息讓市場(chǎng)為之一震，也有不少人士分析，融資環(huán)境的收緊進(jìn)一步加劇了房企資質(zhì)的分化，也令一些房企的融資成本不斷攀升。

中金公司研報(bào)就認(rèn)為，城投地產(chǎn)融資的邊際收緊一方面可能導(dǎo)致供給下降，另一方面也將加劇投資者對(duì)于信用風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，相關(guān)板塊估值可能承壓，分化或難以避免。

嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，房企分化將加劇

先有銀保監(jiān)會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)調(diào)控，再有房企海外發(fā)債明確只能用于“置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)”，房企融資調(diào)控進(jìn)行時(shí)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，最近房企明顯更加關(guān)注資金鏈的安全。從2018年四季度來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資計(jì)劃實(shí)施逐漸井噴。從企業(yè)融資情況看，2018年四季度開始，相比之前，房企融資難度有所緩解。目前看，房企融資難度依然比較大。從2019年5月開始，國(guó)內(nèi)的融資渠道針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)增加了監(jiān)管，特別是信托收緊預(yù)期出現(xiàn)，雖然當(dāng)下融資依然較多，但各家房企擔(dān)憂后續(xù)收緊加快，所以最近都在加快各種渠道融資。從房企的資金成本看，因?yàn)樾枨笤黾樱科蟮馁Y金成本相比之前有所增加，特別是規(guī)模比較小的企業(yè)，融資成本明顯增加，美元融資超過(guò)10%。

銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人7月6日在接受券商中國(guó)記者采訪時(shí)表示，針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過(guò)快、增量過(guò)大的信托公司，近日銀保監(jiān)會(huì)開展了約談警示。要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配。要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。

北京一信托公司人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是去年以來(lái)不少信托公司發(fā)力的大頭，預(yù)計(jì)此次監(jiān)管約談警示后，地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)余額將出現(xiàn)壓降，這對(duì)房企融資和部分信托公司來(lái)說(shuō)影響都較為明顯。“我們公司雖然現(xiàn)在還沒(méi)有暫停地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，但也是要求事前報(bào)告，一事一議”。

廣東一從事房地產(chǎn)融資人士對(duì)券商中國(guó)記者透露，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，實(shí)際上不僅是房地產(chǎn)信托融資在收緊，部分房企的其它融資渠道如公開市場(chǎng)融資、銀行信貸等也在收緊，這會(huì)調(diào)整市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期，房企分化會(huì)進(jìn)一步加劇。

雖然《通知》的出臺(tái)收緊了房企海外發(fā)債要求，不過(guò)，一債券評(píng)級(jí)人士對(duì)券商中國(guó)記者表示，很多房地產(chǎn)企業(yè)是香港的紅籌公司，利用香港控股公司發(fā)債然后把募集的資金以資本金形式轉(zhuǎn)回內(nèi)地，理論上不受該新政影響。

“最大影響是在國(guó)內(nèi)的小房企，以前境內(nèi)融不到資可以去境外，現(xiàn)在除了那些以前發(fā)過(guò)可以在境外再融資，新的公司就不能再去境外發(fā)債了。”上述評(píng)級(jí)人士稱。

券商中國(guó)記者 孫璐璐