資金，是房地產(chǎn)企業(yè)生存的第一要素，可最近的新聞讓他們有點(diǎn)慌： 據(jù)財(cái)新網(wǎng)7月13日?qǐng)?bào)道，近日，銀保監(jiān)會(huì)信托部約談警示了10家注冊(cè)地不在北京的信托公司，總要求是控制規(guī)模、強(qiáng)化合規(guī)。緊接著，北京銀保監(jiān)局約談了轄內(nèi)12家信托公司，要求跟銀保監(jiān)會(huì)保持一致。 圖片來源：攝圖網(wǎng)（圖文無關(guān)） 券商中國(guó)的一篇報(bào)道揭示了原因： 針對(duì)近期部分房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增速過快、增量過大的信托公司，近日銀保監(jiān)會(huì)開展了約談警示。要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。 每經(jīng)小編（微信號(hào)：nbdnews）注意到，用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至7月10日，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行3313款，總資金規(guī)模達(dá)5359億元，是信托資金流向最多的領(lǐng)域。 此外，近期寧波、蘇州、南京等部分二線城市6月個(gè)人房貸利率出現(xiàn)上調(diào)，這也將提高部分人的買房壓力。 融資渠道受限，賣房回款的方式也受到打壓，連吃兩記重拳的房企還要面對(duì)今年超5000億元債務(wù)到期的壓力。 22家信托公司被監(jiān)管約談 據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道，近期22家信托公司被監(jiān)管機(jī)構(gòu)約談： 10家被銀保監(jiān)會(huì)約談的公司為中融信托、中航信托、興業(yè)國(guó)際信托、交銀國(guó)際信托、光大信托、五礦信托、百瑞信托、江蘇信托、萬向信托、國(guó)通信托； 12家被北京銀保監(jiān)局約談的公司為中信信托、中誠(chéng)信托、外貿(mào)信托、英大信托、中糧信托、華鑫信托、民生信托、金谷信托、國(guó)投泰康信托等。 據(jù)券商中國(guó)報(bào)道，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在對(duì)個(gè)別信托公司的約談警示中，重點(diǎn)提出了以下幾點(diǎn)要求： 1、要求這些信托公司增強(qiáng)大局意識(shí)，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”的總要求，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策和現(xiàn)行房地產(chǎn)信托監(jiān)管要求。 2、要求提高風(fēng)險(xiǎn)管控水平，確保業(yè)務(wù)規(guī)模及復(fù)雜程度與自身資本實(shí)力、資產(chǎn)管理水平、風(fēng)險(xiǎn)防控能力相匹配。 3、要求提高合規(guī)意識(shí)，加強(qiáng)合規(guī)建設(shè)，確保房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展。 4、要求控制業(yè)務(wù)增速，將房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增量和增速控制在合理水平。 5、要求提升受托管理能力，積極優(yōu)化房地產(chǎn)信托服務(wù)方式，為房地產(chǎn)企業(yè)提供專業(yè)化、特色化金融服務(wù)。 據(jù)用益信托數(shù)據(jù)顯示，截至7月10日，2019年投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品共發(fā)行3313款，總資金規(guī)模達(dá)5359.27億元，較2018年同期增長(zhǎng)14.26%。 據(jù)北京青年報(bào)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析指出，信托資金寬松，是2019年土地市場(chǎng)二季度活躍的主要原因之一，信托資金投向房地產(chǎn)比例擴(kuò)大，新增信托逐漸向房地產(chǎn)集中。數(shù)據(jù)顯示，二季度信托資金加快進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。 如今，作為房地產(chǎn)最重要的融資渠道之一的信托，被按下暫停鍵。 多個(gè)二線城市上調(diào)房貸利率 讓房企緊張的消息還有房貸利率的上調(diào)，因?yàn)檫@直接影響到部分購房者的成本。 據(jù)中國(guó)證券報(bào)，近期寧波、蘇州、南京等部分二線城市6月個(gè)人房貸利率出現(xiàn)上調(diào)。蘇州某房產(chǎn)中介經(jīng)理人表示，7月蘇州首套房貸利率普遍按照基準(zhǔn)上浮22%（5.978%）執(zhí)行，此前3、4、5月份保持在基準(zhǔn)利率上浮17%-18%，6月上調(diào)至基準(zhǔn)上浮20%，年底房貸利率有進(jìn)一步上浮可能。此外，寧波、蘇州等地部分銀行表示，目前房貸額度比較緊張，或會(huì)暫停放貸，放款時(shí)間也不確定。 融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的《6月房貸報(bào)告》顯示，6月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.423%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.107倍，環(huán)比上漲了0.14%。 華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師陳慎指出，按揭貸款利率出現(xiàn)上調(diào)或額度控制的城市大多為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度較高的城市。針對(duì)6月部分熱點(diǎn)二線城市房貸利率有所上調(diào)，且部分城市出現(xiàn)按揭額度緊張的現(xiàn)象，陳慎分析主要有三方面原因， 一是熱點(diǎn)城市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)依然較熱； 二是監(jiān)管層此前提出要正視地方房地產(chǎn)金融化問題； 三是時(shí)值年中，銀行出于額度控制的原因進(jìn)行階段性調(diào)整。 今年有超5000億元的債務(wù)要還 目前房企逐漸進(jìn)入還債的高峰期。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2019年房企國(guó)內(nèi)債到期數(shù)量508只，總償還量5303.02億元，償還規(guī)模同比增加28.88%。 此外，2020年、2021年，房企國(guó)內(nèi)債到期規(guī)模將分別達(dá)4453.51億元、6837.24億元。其中，考慮到短期債，2020年房企債券到期規(guī)模還將進(jìn)一步攀升。 而在幾年前，房企還發(fā)行的不少美元債，如今也逐漸漸進(jìn)入還債時(shí)間。Wind統(tǒng)計(jì)顯示，2019年房企海外債到期數(shù)量66只，到期規(guī)模237.57億美元，到期規(guī)模同比增加30.91%。此外，2020年、2021年，房企海外債到期規(guī)模將分別達(dá)297.86億美元、316.38億美元。 數(shù)據(jù)來源：Wind 而為了還錢，有房企已經(jīng)拼了！7月11日，泰禾集團(tuán)以15%的高利率發(fā)行了一筆美元票據(jù)，房企境外融資成本最高的項(xiàng)目之一。 今年以來，上市房地產(chǎn)企業(yè)共發(fā)行了56筆公司債，累計(jì)融資金融716億元，票面利率基本在4%-8%區(qū)間，平均為5.32%。泰禾集團(tuán)給出的15%的利率，相當(dāng)于正常融資利率的2-3倍。 數(shù)據(jù)來源：Wind 值得一提的是，6月13日，在第十一屆陸家嘴論壇上，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清直言： 必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。歷史證明，凡是過度依賴房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的國(guó)家和地區(qū)，最終都要付出沉重代價(jià)?？客顿Y投機(jī)房地產(chǎn)來理財(cái)?shù)木用窈推髽I(yè)，最終都會(huì)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)都很不劃算。 郭主席的話，值得細(xì)細(xì)品味。