◎每經(jīng)特約評論員 李宇嘉

昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布今年1~6月份房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，前6個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.9%，增速比1~5月份回落0.3個百分點；房屋新開工面積同比增長10.1%，增速回落0.4個百分點。今年以來，這兩個指標(biāo)累計增速均連續(xù)2個月回落。開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降27.5%，降幅比1~5月份大幅收窄5.7個百分點，且連續(xù)兩個月收窄。商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1~5月份擴大0.2個百分點，累計增速今年以來連續(xù)負(fù)增長，近兩個月降速有所擴大。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，由于商品房銷售進入下行周期，前瞻指標(biāo)土地購置也連續(xù)負(fù)增長，開發(fā)投資增速在2019年4月觸及4年半以來的最高點（11.9%）以后，迎來回落的“拐點”。

按照銷售、新開工和土地購置逐級領(lǐng)先開發(fā)投資的規(guī)律看，開發(fā)投資下滑有客觀性。而且，根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，隨著各地嚴(yán)控高地價（高單價、高溢價率等），土地成交價款累計增速自2018年8月份以來，已連續(xù)10個月回落，近兩個月回落幅度比土地成交面積還要大。另外，2018年以來，“限地價、競配建（保障房、自持租賃住房、人才住房）”已經(jīng)常態(tài)化。近期，國家啟動“地價-房價”聯(lián)動調(diào)控，將地價漲幅限制納入“一城一策”范疇。從源頭看，高地價拉動開發(fā)投資高增長式微。不過，地價推動的資本形成不會帶動實體投資，其下滑總體利大于弊。

因此，由于土地成交價款下降導(dǎo)致的開發(fā)投資下滑，也并不需要擔(dān)心。相反，由于近年來資金面對開發(fā)企業(yè)收緊、商品住房在售庫存持續(xù)走低，各大開發(fā)商紛紛加快周轉(zhuǎn)，新開工基本保持兩位數(shù)增長，加上2016年~2018年房地產(chǎn)上升時期的項目相繼進入竣工交付期，施工面積連續(xù)15個月增長。今年1~6月份，房屋施工面積同比增速（8.8%），與1~4月、1~5月持平，這是自2015年以來的最高水平，由此帶動開發(fā)投資實體部分增長。比如，今年以來建筑工程告別負(fù)增長，1~5月同比增長8.9%，創(chuàng)2015年以來近四年半最高水平；安裝工程盡管負(fù)增長，但1~5月份跌幅收窄。隨著竣工交付和業(yè)主入住高峰期的到來，安裝工程將在年底或明年轉(zhuǎn)為正增長（6月數(shù)據(jù)未公布）。

未來，開發(fā)商還將奉行“高周轉(zhuǎn)”策略，而房地產(chǎn)企業(yè)市場集中度提升后，無論是從土地出讓到交付的周期，還是精裝修的占比，都將會明顯加快和提升。而且，經(jīng)過2014年~2016年“去庫存”之后，2017年~2018年，各地進入主動“補庫存”的土地出讓增長期。這兩年，全國土地購置面積分別增長15.8%和14.2%。綜上，由房屋施工進度加快、開發(fā)商主動“補庫存”推動的開發(fā)投資將會明顯反彈，并對沖土地出讓價款下行對開發(fā)投資的沖擊。此外，盡管今年以來土地成交價款連續(xù)下降，但此前的3年卻分別增長19.8%、49.4%和18%。同時，近兩年土地溢價率下降，但絕對價格水平還在高位，而土地成交價款分期繳納，并在繳納時計入開發(fā)投資。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速“高位平衡”、緩慢下行將是主基調(diào)。

當(dāng)前，房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革正在推進。一方面，人口開始向都市圈流動，這些區(qū)域?qū)⑹俏磥碜》啃枨蟮闹髁^(qū)域。另外，國家未來要全力建設(shè)19個都市圈，既有粵港澳大灣區(qū)、長三角一體化等國家戰(zhàn)略層面的，也有像成渝、長江中游等區(qū)域?qū)用娴?，還有各省打造“強省會城市”形成的圍繞省會城市的大都市。因此，上述都市圈等將是經(jīng)濟的增長極，也將是人口、產(chǎn)業(yè)、交通、服務(wù)協(xié)同發(fā)展背景下的房地產(chǎn)有效增量，這些區(qū)域的開發(fā)投資將繼續(xù)保持平穩(wěn)增長。

目前，人口密集和都市圈集中的東部地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)投資（33180億元）占全國的比重高達54%。今年1~6月份，東部地區(qū)開發(fā)投資同比增長9.9%，增速比1~5月份加快0.2個百分點；另一方面，以土地開發(fā)、新房銷售為載體的開發(fā)投資已經(jīng)過了高峰期。未來，都市圈和消費內(nèi)需主導(dǎo)的城市化“下半場”，新市民、外來人群以及基于美好生活訴求的人居空間改善，將是需求主體，“租購并舉”、多渠道供給的房屋供應(yīng)將崛起。比如，新增地塊配建租賃常態(tài)化，存量盤活常態(tài)化，工商業(yè)用地轉(zhuǎn)為租賃等。另外，我國城鎮(zhèn)化存量住房供應(yīng)品質(zhì)有待提升，再加上“美麗鄉(xiāng)村”等，都將保持開發(fā)投資穩(wěn)定。

考慮到當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的巨大容量、住宅不動產(chǎn)價值在家庭財富中的高比重以及房地產(chǎn)金融規(guī)模，上下游供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的進度，樓市穩(wěn)健運行比以往任何時候都更重要。不過，從人口因素、住房整體供求態(tài)勢、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級的訴求看，我國房地產(chǎn)的增量空間就比較小了。從告別傳統(tǒng)增長模式，邁向高質(zhì)量增長階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速必然會下行。房地產(chǎn)固然是國民經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，但絕非經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的主要驅(qū)動力量。破除房地產(chǎn)依賴，夯實社會實業(yè)精神，提升經(jīng)濟活力和轉(zhuǎn)型的動力，很大程度上就是破除開發(fā)投資的依賴。