每經(jīng)記者 吳若凡    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“半年考”常被視為房企一年中最重要的業(yè)績(jī)審視節(jié)點(diǎn)之一，因?yàn)檫@預(yù)示年度目標(biāo)的完成可能。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年初共有39家房企公布了年度銷售目標(biāo)，目標(biāo)增長(zhǎng)率均值僅為19.2%，較2018年降低24.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，目標(biāo)增長(zhǎng)率超過(guò)30%的僅有福晟、中駿與仁恒置地，而碧桂園、萬(wàn)科等頭部房企近幾年已不再公布銷售目標(biāo)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，上半年，上述39家公布年度銷售目標(biāo)的房企中，完成目標(biāo)50%以上的僅14家；而銷售額超過(guò)50億元的房企達(dá)147家，較去年同期增加了9家。

對(duì)此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，以往房企普遍會(huì)在下半年作更多“押注”，上半年如果沒(méi)足夠去化，下半年大量供貨依然可能完成目標(biāo)。

TOP30~50房企加速?zèng)_“千億”

今年上半年，在“房住不炒”“因城施策”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定預(yù)期。

雖然年初眾多房企對(duì)今年的市場(chǎng)都給出“尚穩(wěn)”的基調(diào)，但實(shí)際上，每家房企背地里都想做用功的“學(xué)霸”。

中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，共有147家房企銷售額超過(guò)50億元，較去年增加9家；合計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額58537億元，平均銷售額398.2億元，同比增長(zhǎng)10.3%；市場(chǎng)份額提升9個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)集中度持續(xù)提升。

不過(guò)值得注意的是，年初公布了年度銷售目標(biāo)的39家房企中，完成50%以上目標(biāo)的僅有14家，包括恒大、融創(chuàng)、保利、中海等頭部房企，目標(biāo)完成率的均值在47.8%，完成率最低的花樣年僅完成了目標(biāo)的36.6%。

上半年房企各陣營(yíng)數(shù)量及銷售額均值情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院

“房企上半年度完成率在40%左右是正常情況，如果半年銷售額能超過(guò)40%，年度目標(biāo)達(dá)成率會(huì)很好。”張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，以往房企普遍會(huì)在下半年做更多“押注”，上半年如果沒(méi)足夠去化，下半年大量供貨依然可能完成目標(biāo)。而今年，很多房企從上半年就開始發(fā)力。

記者觀察發(fā)現(xiàn)，提前發(fā)力的背后，是行業(yè)集中度的持續(xù)提升，并且銷售門檻也在不斷提升。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年50億元以上房企權(quán)益銷售金額均值為318億元，市場(chǎng)份額為62.8%。其中，TOP10房企權(quán)益金額門檻為736.3億元，TOP30房企權(quán)益金額門檻為365億元。

從目標(biāo)完成度來(lái)看，TOP30~50房企在今年上半年拼得更猛。2018年“千億”房企已達(dá)30家，因此，處在TOP30~50的房企，也是今年沖擊“千億”陣營(yíng)的主力軍。

據(jù)悉，上周有5家TOP20房企召開了半年度營(yíng)銷會(huì)議。相關(guān)知情人士告訴記者，上述房企的判斷基本差不多，都是把關(guān)注點(diǎn)集中在銷售。“今年上半年的水平，整體來(lái)說(shuō)還是落后于去年，所以現(xiàn)階段，大家（房企）都還是在沖規(guī)模。”

一位頭部房企高管也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，大部分房企還是會(huì)選擇要規(guī)模，畢竟對(duì)目前的房企來(lái)說(shuō)，業(yè)績(jī)?nèi)匀皇堑谝晃坏摹?/p>

一二線城市貢獻(xiàn)近八成業(yè)績(jī)

但“規(guī)模”能否在下半年沖出來(lái)，更看房企的布局變現(xiàn)能力。

中指院指出，目前全國(guó)城市對(duì)于房企業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)度呈“紡錘形”：一二線城市仍是主戰(zhàn)場(chǎng)，三四線城市貢獻(xiàn)率在弱化。

數(shù)據(jù)顯示，2019年以來(lái)，隨著城市化進(jìn)程推進(jìn)以及都市圈結(jié)構(gòu)的調(diào)整，重點(diǎn)二線城市的區(qū)域潛力繼續(xù)釋放，20家代表房企二線城市的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)率為57.6%；一線城市貢獻(xiàn)率為21.1%，較去年增長(zhǎng)8.1個(gè)百分點(diǎn)；一二線城市合計(jì)占比78.7%，仍是房企主要布局區(qū)域。

2019年上半年代表房企各等級(jí)城市銷售占比情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)公布，中指研究院整理

“可以說(shuō)，重倉(cāng)三四線的房企去化壓力會(huì)更大一些。”克而瑞研究中心總經(jīng)理林波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

的確，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、房地產(chǎn)成交結(jié)構(gòu)，以及最直接的“70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)”可以看到，三四線城市的樓市已呈現(xiàn)加速降溫態(tài)勢(shì)，同比去年上半年，三四線城市成交在房企業(yè)績(jī)中的占比呈下滑趨勢(shì)。

“所以這類企業(yè)更講求搶速度，能夠在三季度想辦法完成銷售目標(biāo)的，絕不會(huì)壓倉(cāng)去四季度。”林波表示，拿地主要集中在三四線城市的房企，今年的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更慘烈——“要么死扛，要么整體轉(zhuǎn)讓。”

一位TOP30房企的營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者，目前三四線還賣得不錯(cuò)的城市，企業(yè)都在抓緊窗口期出貨。淡季也要上市供貨，就看營(yíng)銷怎么做。而已經(jīng)回到一二線城市的房企，雖然業(yè)績(jī)目標(biāo)可能達(dá)成，但受制于這些區(qū)域的高壓調(diào)控，房企可能面臨另一個(gè)情況——盈利目標(biāo)未必能達(dá)成。

上述營(yíng)銷總監(jiān)表示，“很多城市限價(jià)嚴(yán)格，比如蘇州、杭州、西安、合肥，房企要想拿到預(yù)售證就必須符合所在城市嚴(yán)格的限價(jià)規(guī)定，這就意味著利潤(rùn)會(huì)卡得很死。但一二線城市的項(xiàng)目，只要性價(jià)比高，去化壓力就不大。這確實(shí)也是一個(gè)矛盾。”

對(duì)不斷追求規(guī)模的房企而言，一個(gè)不容忽視的因素是融資環(huán)境。林波指出，今年上半年資金環(huán)境持續(xù)收緊，進(jìn)入7月份，融資渠道仍在進(jìn)一步收緊。預(yù)計(jì)下半年這樣的格局還會(huì)繼續(xù)，所以房企現(xiàn)金流壓力會(huì)非常大，這就會(huì)促使房企加快預(yù)售，進(jìn)一步提升周轉(zhuǎn)率。

高力國(guó)際研究指出，經(jīng)過(guò)10年的快速擴(kuò)張，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正面臨著越來(lái)越大的發(fā)展阻力。由于對(duì)全球經(jīng)濟(jì)不確定性，投資人在制定投資計(jì)劃與策略時(shí)更偏保守。在城市加速分化下，“持續(xù)聚焦一線城市的同時(shí)，可關(guān)注政府支持下、新興城市的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿εc機(jī)遇，同時(shí)關(guān)注一線城市的穩(wěn)定性和新興城市較高的價(jià)格提升。”

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)